【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中國綢都國貿(mào)中心營銷策劃報告目 錄第一章 整體調(diào)查部分 ………………………………… 第2頁第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查 ………………………………… 第2頁第二節(jié) 紡織市場調(diào)查 ………………………………… 第3頁第二章 營銷策劃部分 ………………………………… 第11頁第一節(jié) 市場分析與策劃 ………………………………… 第11頁第二節(jié) 競爭分析與策劃 ………………………………… 第14頁第三節(jié) 項目分析與策劃 ………………………………… 第19頁項目規(guī)劃一、項目地點：江蘇省蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)二、項目名稱：中國綢都國貿(mào)中心。三、控規(guī)要求：用地性質(zhì)：40年商業(yè)用地用地面積：116938 ㎡（約170畝）。建筑面積：120000㎡。容 積 率：（）。建筑密度：50%。綠 地 率：20%。建筑限高：≤80米。停 車 率：機(jī)動車150輛/萬㎡ ，非機(jī)動車500輛/萬㎡。道路退界：道路名稱建筑退界要求機(jī)動車開口要求市場西路15M無目瀾路5M有龍橋路10M有東面蒸汽管道≥10M有四、經(jīng)營規(guī)劃：大型成品面料、輔料、服裝專業(yè)市場第一章 整體調(diào)查部分 第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查調(diào)查時間2004年7月—8月調(diào)查范圍吳江市盛澤鎮(zhèn)調(diào)查方式座談、問卷、一對一談、電話訪問調(diào)查對象政府及相關(guān)部門盛澤農(nóng)行行長1人盛澤鎮(zhèn)主管工業(yè)副書記1人盛澤鎮(zhèn)主管規(guī)劃副鎮(zhèn)長1人盛澤鎮(zhèn)工業(yè)局局長1人東方市場管委會會長1人行業(yè)商戶大型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人（商會會長）5人中型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人8人中小型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人200人一、盛澤宏觀市場環(huán)境： ㈠ 盛澤宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1900余家,總資產(chǎn)300余億元。紡織業(yè)約占工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的90%。2005年上半年盛澤鎮(zhèn)各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：各項指標(biāo)18月完成預(yù)計19月同比增減（%）完成指標(biāo)（%）生產(chǎn)總值（億元）22%75%預(yù)算收入（億元）743%106%工業(yè)收入（億元）27522%%工業(yè)投資（億元）%%新增民資（億元）16%%注冊外資（萬美元）%%到帳外資（萬美元）%%㈡ 吳江房地產(chǎn)宏觀形勢： 20032005年吳江房地產(chǎn)宏觀統(tǒng)計：年度投資總額施工面積銷售面積空置面積銷售均價03年119886萬元1542536㎡388926㎡52268㎡㎡04年264067萬元2677199㎡576882㎡60133㎡㎡05年299199萬元3784924㎡682087㎡210373㎡㎡2005年18月吳江商業(yè)房產(chǎn)宏觀統(tǒng)計：指標(biāo)單位8月份1至8月同比增幅（%）投資總額萬元1500．34建筑面積萬㎡24竣工面積萬㎡－29銷售面積萬㎡－75銷售總額萬元－77銷售均價元/㎡22482868－8預(yù)售面積萬㎡－15預(yù)售總額萬元42525－7開工面積萬㎡－26二、吳江宏觀政策環(huán)境： ㈠ 吳江宏觀投資政策：“十一五”期間，吳江經(jīng)濟(jì)增長將由主要依靠投資拉動，向消費與投資雙輪驅(qū)動、內(nèi)需與外需共同帶動轉(zhuǎn)變。 摘自：《吳江市政府“十一五”重大項目專項規(guī)劃》㈡ 吳江服務(wù)業(yè)宏觀政策：進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源集聚優(yōu)勢，提升“東方絲綢市場”的經(jīng)營規(guī)模和交易功能。實現(xiàn)由現(xiàn)貨交易向展示交易，單純交易向多功能服務(wù)的轉(zhuǎn)變，拓展紡織產(chǎn)業(yè)鏈，形成集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的大型專業(yè)交易中心，促進(jìn)相關(guān)物流業(yè)發(fā)展和各產(chǎn)業(yè)的良性互動。 信息來自：《吳江市政府“十一五”服務(wù)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃》三、盛澤宏觀人文環(huán)境：㈠ 盛澤人口組成：盛澤現(xiàn)有本地人口13萬多，外來人口近17萬，比例為43：57。其中主要是來自浙江、福建、廣東的工商業(yè)者。㈡ 盛澤人文觀念：湖水文化賦予吳江人謙和、柔順、內(nèi)斂、求實、求穩(wěn)、靈秀的秉性，吳江文化有著極強(qiáng)的包容性和親和力。外來人口對新市場、新業(yè)態(tài)更易接受，他們帶來了價值觀念、消費觀念的改變。㈢ 開發(fā)商人際：“國貿(mào)中心”項目的開發(fā)商在盛澤已經(jīng)營多年，能較準(zhǔn)確地把握本地人脈，并具有較好的信譽和感召力。第二節(jié) 紡織市場調(diào)查 一、紡織市場規(guī)模調(diào)查： ㈠ 紡織市場概況：20012005年全國紡織業(yè)產(chǎn)值情況：年度產(chǎn)值增長率%20018988．7220021019513．422003200420052047126全國主要紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模：區(qū)位主要產(chǎn)品企業(yè)數(shù)量（家）年產(chǎn)值（億元）浙江紹興紡織面料5597437江蘇盛澤薄型面料1200300福建晉江紡織服裝3000509（含三鎮(zhèn)）浙江湖州童裝面料10152202江蘇無錫紡織服裝1001688浙江海寧家紡裝飾5000219全國主要紡織專業(yè)市場規(guī)模：名稱占地面積業(yè)態(tài)物業(yè)形式商戶總數(shù)商鋪均價中國輕紡城49萬㎡三代批發(fā)底商市場7100戶7500元/㎡東方絲綢市場42萬㎡二代批發(fā)底商市場5051戶9700元/㎡石獅面料市場3．3萬㎡四代商城綜合商城600戶5800元/㎡中國織里商城23．6萬㎡二代批發(fā)多層底商4000戶4000元/㎡廣東西櫵輕紡城54萬㎡四代批發(fā)別墅商鋪4500戶10000元/㎡中國家紡裝飾城45萬㎡四代商城綜合商城4500戶9500元/㎡㈡ 紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢：2005年紡織業(yè)的各項出口限額，使整個行業(yè)出口速度明顯減緩，加劇了國內(nèi)紡織企業(yè)之間的競爭。2005年下半年起，紡織產(chǎn)業(yè)開始由“設(shè)備擴(kuò)充型”向“技術(shù)效益型”發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品升級力度加大，一批高新技術(shù)的大項目正在上馬。因綜合實力、技術(shù)、設(shè)備、資金等種種原因，從2007年國內(nèi)紡織企業(yè)將開始新一輪兼并、重組，通過優(yōu)良資產(chǎn)整合，推進(jìn)技術(shù)改造、關(guān)鍵技術(shù)和成套設(shè)備研發(fā)等措施提高國際競爭能力。外貿(mào)順差加大使紡織業(yè)利潤降低。㈢ 紡織品專業(yè)市場發(fā)展形勢：業(yè)態(tài)升級換代，功能日趨完善。從單一的紡織品交易平臺向信息交流、貿(mào)易洽談、流行趨勢發(fā)布、品牌匯集、人才培訓(xùn)的綜合平臺方向發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈接更長，交易品種更全。物流促進(jìn)業(yè)務(wù)、企業(yè)成本降低。聯(lián)托運已成為趨勢，企業(yè)的業(yè)務(wù)正向物流終端延伸。㈣ 盛澤紡織業(yè)發(fā)展形勢：盛澤正處于絲綢紡織的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，從原先生產(chǎn)薄型織物向生產(chǎn)附加值更高的棉類織物轉(zhuǎn)型。在市場壓力的推力下，新一輪科技創(chuàng)新正在深化。 2006年，全鎮(zhèn)掀起了“噴氣織機(jī)熱”，在加快產(chǎn)品更新速度，提高面料檔次，降低污染方面有了長足進(jìn)展。盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有噴水織機(jī)6萬多臺。企業(yè)登記備案將要進(jìn)口的設(shè)備超過1萬臺。盛澤紡織產(chǎn)品的品種越來越多，已形成裝飾、家紡、棉布、服裝、紡機(jī)配件等10余類3000多個品種。絕大多數(shù)企業(yè)通過了環(huán)保ISO14000系列認(rèn)證，通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系的企業(yè)有30多家。 信息來自：《信息產(chǎn)業(yè)部ICP/IP地址信息備案》盛澤2005年18月各類紡織品總產(chǎn)量為50億米。銷售平均利潤為3%，%。 信息來自：《吳江日報》二、國貿(mào)中心項目競爭對手調(diào)查：㈠ “國貿(mào)中心”項目競爭因素的構(gòu)成表：序號競 爭 條 件所在區(qū)位競爭企業(yè)名稱商鋪數(shù)量（戶）競爭指數(shù)1經(jīng)營紡織品不是生產(chǎn)基地上海上海世貿(mào)商城260062經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地廣東海寧廣東西櫵輕紡城中國家紡裝飾城4500200083經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)不同市場區(qū)位不同柯橋中國輕紡城（其它老市場）160008．54經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)相同市場區(qū)位不同柯橋中國輕紡城（聯(lián)合市場）180095經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)不同市場區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場（其它老商區(qū)）50519．5盛澤商務(wù)寫字樓不詳9．56經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)相同市場區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場（國際紡織城）[在建]約100010注：凡競爭指數(shù)在9以上（含9）可視為直接競爭對手。㈡“國貿(mào)中心”項目直接競爭對手定位：競爭對手一：東方絲綢市場（國際紡織城）競爭對手二：東方絲綢市場（其它老商區(qū)）競爭對手三：中國輕紡城（聯(lián)合市場）競爭對手四：盛澤商務(wù)寫字樓㈢ 主要競爭企業(yè)調(diào)查：競爭對手一：東方絲綢市場國際紡織城：⑴ 東方絲綢市場國際紡織城概況：項目占地面積170畝，擬規(guī)劃建造21萬平方米盛澤新城區(qū)綜合商業(yè)（商業(yè)部分建筑面積10萬平米）、住宅項目，建筑形態(tài)包括紡織專業(yè)市場、可分割商鋪、多層、小高層、高層住宅、寫字樓和酒店式單身公寓。⑵ 項目定位：盛澤現(xiàn)有紡織市場的“升級換代”。以紡織產(chǎn)業(yè)和紡織產(chǎn)業(yè)鏈延伸為中心，構(gòu)筑現(xiàn)代高端專業(yè)市場模式。具備紡織會議