【正文】 目正在上馬。㈢ 開發(fā)商人際：“國貿(mào)中心”項目的開發(fā)商在盛澤已經(jīng)營多年，能較準確地把握本地人脈，并具有較好的信譽和感召力。㈡ 盛澤人文觀念：湖水文化賦予吳江人謙和、柔順、內(nèi)斂、求實、求穩(wěn)、靈秀的秉性，吳江文化有著極強的包容性和親和力。 信息來自：《吳江市政府“十一五”服務業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃》三、盛澤宏觀人文環(huán)境：㈠ 盛澤人口組成：盛澤現(xiàn)有本地人口13萬多，外來人口近17萬，比例為43：57。 摘自：《吳江市政府“十一五”重大項目專項規(guī)劃》㈡ 吳江服務業(yè)宏觀政策：進一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源集聚優(yōu)勢，提升“東方絲綢市場”的經(jīng)營規(guī)模和交易功能。2005年上半年盛澤鎮(zhèn)各項主要經(jīng)濟指標：各項指標18月完成預計19月同比增減（%）完成指標（%）生產(chǎn)總值（億元）22%75%預算收入（億元）743%106%工業(yè)收入（億元）27522%%工業(yè)投資（億元）%%新增民資（億元）16%%注冊外資（萬美元）%%到帳外資（萬美元）%%㈡ 吳江房地產(chǎn)宏觀形勢： 20032005年吳江房地產(chǎn)宏觀統(tǒng)計：年度投資總額施工面積銷售面積空置面積銷售均價03年119886萬元1542536㎡388926㎡52268㎡㎡04年264067萬元2677199㎡576882㎡60133㎡㎡05年299199萬元3784924㎡682087㎡210373㎡㎡2005年18月吳江商業(yè)房產(chǎn)宏觀統(tǒng)計：指標單位8月份1至8月同比增幅（%）投資總額萬元1500．34建筑面積萬㎡24竣工面積萬㎡－29銷售面積萬㎡－75銷售總額萬元－77銷售均價元/㎡22482868－8預售面積萬㎡－15預售總額萬元42525－7開工面積萬㎡－26二、吳江宏觀政策環(huán)境： 道路退界：道路名稱建筑退界要求機動車開口要求市場西路15M無目瀾路5M有龍橋路10M有東面蒸汽管道≥10M有四、經(jīng)營規(guī)劃：大型成品面料、輔料、服裝專業(yè)市場第一章 整體調(diào)查部分 第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查調(diào)查時間2004年7月—8月調(diào)查范圍吳江市盛澤鎮(zhèn)調(diào)查方式座談、問卷、一對一談、電話訪問調(diào)查對象政府及相關(guān)部門盛澤農(nóng)行行長1人盛澤鎮(zhèn)主管工業(yè)副書記1人盛澤鎮(zhèn)主管規(guī)劃副鎮(zhèn)長1人盛澤鎮(zhèn)工業(yè)局局長1人東方市場管委會會長1人行業(yè)商戶大型紡織企業(yè)負責人（商會會長）5人中型紡織企業(yè)負責人8人中小型紡織企業(yè)負責人200人一、盛澤宏觀市場環(huán)境： ㈠ 盛澤宏觀經(jīng)濟環(huán)境： 盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1900余家,總資產(chǎn)300余億元。建筑限高：≤80米。建筑密度：50%。建筑面積：120000㎡。國貿(mào)中心。中國綢都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國貿(mào)中心營銷策劃報告目 錄第一章 整體調(diào)查部分 ………………………………… 第2頁第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查 ………………………………… 第2頁第二節(jié) 紡織市場調(diào)查 ………………………………… 第3頁第二章 營銷策劃部分 ………………………………… 第11頁第一節(jié) 市場分析與策劃 ………………………………… 第11頁第二節(jié) 競爭分析與策劃 ………………………………… 第14頁第三節(jié) 項目分析與策劃 ………………………………… 第19頁項目規(guī)劃一、項目地點：江蘇省蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)二、項目名稱：中國綢都三、控規(guī)要求：用地性質(zhì)：40年商業(yè)用地用地面積：116938 ㎡（約170畝）。容 積 率：（）。綠 地 率：20%。停 車 率：機動車150輛/萬㎡ ，非機動車500輛/萬㎡。紡織業(yè)約占工業(yè)經(jīng)濟總量的90%。㈠ 吳江宏觀投資政策：“十一五”期間，吳江經(jīng)濟增長將由主要依靠投資拉動，向消費與投資雙輪驅(qū)動、內(nèi)需與外需共同帶動轉(zhuǎn)變。實現(xiàn)由現(xiàn)貨交易向展示交易，單純交易向多功能服務的轉(zhuǎn)變，拓展紡織產(chǎn)業(yè)鏈，形成集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的大型專業(yè)交易中心，促進相關(guān)物流業(yè)發(fā)展和各產(chǎn)業(yè)的良性互動。其中主要是來自浙江、福建、廣東的工商業(yè)者。外來人口對新市場、新業(yè)態(tài)更易接受，他們帶來了價值觀念、消費觀念的改變。第二節(jié) 紡織市場調(diào)查 一、紡織市場規(guī)模調(diào)查： ㈠ 紡織市場概況：20012005年全國紡織業(yè)產(chǎn)值情況：年度產(chǎn)值增長率%20018988．7220021019513．422003200420052047126全國主要紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模：區(qū)位主要產(chǎn)品企業(yè)數(shù)量（家）年產(chǎn)值（億元）浙江紹興紡織面料5597437江蘇盛澤薄型面料1200300福建晉江紡織服裝3000509（含三鎮(zhèn)）浙江湖州童裝面料10152202江蘇無錫紡織服裝1001688浙江海寧家紡裝飾5000219全國主要紡織專業(yè)市場規(guī)模：名稱占地面積業(yè)態(tài)物業(yè)形式商戶總數(shù)商鋪均價中國輕紡城49萬㎡三代批發(fā)底商市場7100戶7500元/㎡東方絲綢市場42萬㎡二代批發(fā)底商市場5051戶9700元/㎡石獅面料市場3．3萬㎡四代商城綜合商城600戶5800元/㎡中國織里商城23．6萬㎡二代批發(fā)多層底商4000戶4000元/㎡廣東西櫵輕紡城54萬㎡四代批發(fā)別墅商鋪4500戶10000元/㎡中國家紡裝飾城45萬㎡四代商城綜合商城4500戶9500元/㎡㈡ 紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢：2005年紡織業(yè)的各項出口限額，使整個行業(yè)出口速度明顯減緩，加劇了國內(nèi)紡織企業(yè)之間的競爭。因綜合實力、技術(shù)、設(shè)備、資金等種種原因，從2007年國內(nèi)紡織企業(yè)將開始新一輪兼并、重組，通過優(yōu)良資產(chǎn)整合，推進技術(shù)改造、關(guān)鍵技術(shù)和成套設(shè)備研發(fā)等措施提高國際競爭能力。㈢ 紡織品專業(yè)市場發(fā)展形勢：業(yè)態(tài)升級換代，功能日趨完善。產(chǎn)業(yè)鏈接更長，交易品種更全。聯(lián)托運已成為趨勢，企業(yè)的業(yè)務正向物流終端延伸。在市場壓力的推力下，新一輪科技創(chuàng)新正在深化。盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有噴水織機6萬多臺。盛澤紡織產(chǎn)品的品種越來越多，已形成裝飾、家紡、棉布、服裝、紡機配件等10余類3000多個品種。 信息來自：《信息產(chǎn)業(yè)部ICP/IP地址信息備案》盛澤2005年18月各類紡織品總產(chǎn)量為50億米。 信息來自：《吳江日報》二、國貿(mào)中心項目競爭對手調(diào)查：㈠ “國貿(mào)中心”項目競爭因素的構(gòu)成表：序號競 爭 條 件所在區(qū)位競爭企業(yè)名稱商鋪數(shù)量（戶）競爭指數(shù)1經(jīng)營紡織品不是生產(chǎn)基地上海上海世貿(mào)商城260062經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地廣東海寧廣東西櫵輕紡城中國家紡裝飾城4500200083經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)不同市場區(qū)位不同柯橋中國輕紡城（其它老市場）160008．54經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)相同市場區(qū)位不同柯橋中國輕紡城（聯(lián)合市場）180095經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)不同市場區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場（其它老商區(qū)）50519．5盛澤商務寫字樓不詳9．56經(jīng)營紡織品是生產(chǎn)基地經(jīng)營業(yè)態(tài)相同市場區(qū)位相同盛澤東方絲綢市場（國際紡織城）[在建]約100010注：凡競爭指數(shù)在9以上（含9）可視為直接競爭對手。⑵ 項目定位：盛澤現(xiàn)有紡織市場的“升級換代”。具備紡織會議展覽、紡織采購、聯(lián)合辦公、紡織技術(shù)交流等功能。⑷ 物業(yè)配套：商場化布局、雙旋轉(zhuǎn)式汽車坡道、超大停車場、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)化與智能化配套、全方位的經(jīng)營服務管理體系。商業(yè)項目最終定位尚在觀察中。② 吳江電視臺圖文頻道字幕廣告，以住宅為主要訴求。競爭對手二：東方絲綢市場（其它老商區(qū)）： ⑴ 東方絲綢市場（其它老商區(qū)）成立于1986年10月11日，占地面積30萬平方米，固定經(jīng)營戶近5000戶。是國內(nèi)的大型批發(fā)市場,產(chǎn)品銷往全國和世界80多個國家及地區(qū)。(983家)、和服商區(qū)(93家)、粵浙商區(qū) (91家)、中心商區(qū) (56家)、藝龍商區(qū)(34家)、二分場色坯商區(qū) (10家)、三分場精品商區(qū)(6家)、廢絲商區(qū)(2家)、其他商區(qū)(200家)、輕紡市場(109家)、絲綢股份 ⑹ 所在地織造水平：① 產(chǎn)量：真絲綢占江蘇全省絲綢總產(chǎn)量的48％、全國市場的20％、高檔電腦繡花布市場占有率也高達40％。③ 質(zhì)量：特種紡絲差別化率72％，超過國內(nèi)同行25％。⑻ 廣告方式： ① “中國綢都網(wǎng)”以產(chǎn)品發(fā)布、市場動態(tài)、國內(nèi)外業(yè)務合作為主要訴求。③ 上海東方電視臺拍攝專題宣傳片，以整體形象、經(jīng)營業(yè)績?yōu)橹饕V求。主體建筑為主體四層、局部五層、地下二層的大型建筑物，市場融商鋪、金融、電子商務、停車為一體，每個商鋪都設(shè)有衛(wèi)生配套設(shè)施、中央空調(diào)，在底下和屋頂均建有停車場，汽車能開抵市場的每一樓層。