【正文】 地塊位置 年限 用地性 質(zhì) 總面積（㎡）某彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333某南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312號(hào) 50 工業(yè) 3068某自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50商業(yè)住宅 6500 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷 家鋪社 50 餐飲娛樂 1595 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲娛樂 957某制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè) 25695合計(jì) 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告10且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢(shì)凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會(huì)提升整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)，但對(duì)當(dāng)前活躍國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告9于市場(chǎng)的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析某房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)感受到一股市場(chǎng)“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費(fèi)市場(chǎng)在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場(chǎng)吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的79%。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：某市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，“錢途”一片光明。此外， “8 小時(shí)某”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。第三，某房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按國家建設(shè)部提出的 2022 年人均居住面積達(dá)到 14㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，某市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。據(jù)第五次全國人口普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%，低于全國平均水平。2022 年全市 GDP 增長9%；財(cái)政金融形勢(shì)看好，財(cái)政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告7（二） 展望未來 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來某市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期或者說是第二輪熱潮期。完成開發(fā)土地面積 萬㎡，增長 %。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。其中，新開工面積達(dá) 萬㎡，同國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告6比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個(gè)百分點(diǎn)；而需求量相對(duì)較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。目前，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。經(jīng)過四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告1國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告2目 錄第一章 市場(chǎng)研判 5一、 某房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總態(tài)勢(shì) 5（一） 回溯過去 ............................................................................5（二） 展望未來 ............................................................................7（三） 冷靜反思 ............................................................................8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè) 9（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 ........................9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) ..................12三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 15（一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 ......................................................15（二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 ......................................................20（三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ..............................................................30第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 34一、 優(yōu)勢(shì)（S） 34二、 劣勢(shì)（W） 34三、 機(jī)會(huì)（O） 35四、 挑戰(zhàn)（T） 35第三章 項(xiàng)目定位 36一、 形象檔次定位 36二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 38（一） 定位依據(jù) ..........................................................................38（二） 產(chǎn)品定位 ..........................................................................40三、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 41（一） 主力市場(chǎng) ——居家人士（ 60%） ....................................41（二） 輔助市場(chǎng) ——商務(wù)辦公（ 20%） ....................................42（三） 潛在市場(chǎng) ——投資人士 (20%)......................................43國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告3四、 價(jià)格定位 44（一） 定價(jià)原則 ..........................................................................44（二） 價(jià)格制定 ..........................................................................45五、 付款方式定位 47第四章 規(guī)劃建議 48一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 48（一） 規(guī)劃依據(jù) ..........................................................................48（二） 指導(dǎo)思想 ..........................................................................48（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 ..................................................49二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 49（一） 總體規(guī)劃 ..........................................................................49（二） 建筑 風(fēng) 格 ..........................................................................52（三） 戶型建議及配比 ..............................................................54（四） 建筑配置的說明 ..............................................................55三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議 60（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) ..............................................60（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) ..........................60四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 61第五章 營銷推廣 63一、 銷售時(shí)機(jī)選擇 63二、 項(xiàng)目“賣點(diǎn)”整合分析 63三、 營銷組合 64（一） 蓄集能量階段： ..............................................................64（二） 內(nèi)部認(rèn)購階段： ..............................................................65（三） 新盤推出階段 ..................................................................66（四） 平穩(wěn)推廣階段 ..................................................................66（五） 銷售后期階段 ..................................................................67國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告4四、 促銷策略 67（一） 承諾制銷售策略 ..............................................................67（二） 異地賣場(chǎng)設(shè)置策略 ..........................................................67（三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 ..................................................................68（四） 房地產(chǎn)交易會(huì)推廣策略 ..................................................68五、 價(jià)格策略 69六、 項(xiàng)目包裝 69七、 廣告推廣 69（一） 廣告宣傳的基本原則 ......................................................69（二） 廣告效應(yīng)分析 ..................................................................70（三） 廣告宣傳的主題 ..............................................................71（四） 廣告宣傳的覆蓋對(duì)象劃分 ..............................................71（五） 實(shí)施監(jiān)控與效果評(píng)估 ......................................................72八、 營銷費(fèi)用預(yù)算 72國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告5第一章 市場(chǎng)研判本章著重對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了較為全面的市場(chǎng)研判，為項(xiàng)目的全面定位提出詳實(shí)的依據(jù)。一、 某房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總態(tài)勢(shì)（一） 回溯過去 1997 年 3 月 14 日，某成為中國第四個(gè)直轄市。直轄和西部大開發(fā)為某提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了某中心城市的功能定位，給某經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動(dòng)力。自 1997 年以來，某市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達(dá)%；1998 年某市住宅施工面積首次突破 1000 萬平方米，到2022 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關(guān)，增幅達(dá)到 %；2022 年某市房地產(chǎn)開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢(shì)：全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 %。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢(shì)銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場(chǎng)存量的大好形勢(shì)：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場(chǎng)需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對(duì)路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬㎡，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %。在投資增長、施工面積擴(kuò)大的同時(shí),土地交易活動(dòng)漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、2022 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，全市購置土地面積 萬㎡，同比增長 %，比去年同期增速上升 %。土地開發(fā)投資額達(dá) 億元，增長 10%。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，發(fā)展前景看好：首先，某整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走好。其次，某未來的城市發(fā)展前景遼闊。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計(jì)，到 2022 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。因此，在未來 10 年內(nèi)，某市因城