【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市，這些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開(kāi)發(fā)水平；國(guó)貿(mào)中心商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告20上市樓盤(pán)體量偏?。耗壳笆袌?chǎng)上供應(yīng)樓盤(pán)多集中在 10 萬(wàn)平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)模大于 25 萬(wàn)平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向大規(guī)模開(kāi)發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始向檔次分布合理的成熟化市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯；二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和 101140平方米的三房的供應(yīng)是市場(chǎng)的主流，一房比例較少，但6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開(kāi)始針對(duì)眾多的普通工薪階層。 樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì)? 開(kāi)發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的國(guó)貿(mào)中心商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告21壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。? 物業(yè)類(lèi)型：（定義：多于 2 棟以上的樓盤(pán)為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)有小區(qū)型物業(yè) 25個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開(kāi)發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開(kāi)發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。? 建筑類(lèi)型：（注：以下比例按不同建筑類(lèi)型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計(jì)得來(lái)）。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤(pán)中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類(lèi)型的多樣化趨勢(shì)反映了開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來(lái)越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。? 上市時(shí)間：（注：以本次報(bào)告劃定的 36 個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。上市時(shí)間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)個(gè)數(shù)7 8 6 5 10國(guó)貿(mào)中心商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告22評(píng)述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售周期超過(guò)一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)只占三成；而尚未開(kāi)盤(pán)發(fā)售的樓盤(pán)占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。? 價(jià)格：（注：以價(jià)格已公開(kāi)的 30 個(gè)樓盤(pán)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，并根據(jù)南岸區(qū)的實(shí)際情況按價(jià)格劃分了樓盤(pán)檔次）均價(jià)（元／㎡）＜1500（含 1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤(pán)數(shù)量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評(píng)述：南岸區(qū)樓盤(pán)均價(jià)主要集中在 15002100 元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類(lèi)型的樓盤(pán)合計(jì)占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800元/㎡和 18012100 元/㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。戶型配比： 國(guó)貿(mào)中心商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告23評(píng)述：目前南岸區(qū)樓盤(pán)的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤(pán)基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場(chǎng)上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤(pán)大多沒(méi)有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有 %的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤(pán)；二房面積配比： 評(píng)述：81100 平方米的二房占了近五成的比例，是市場(chǎng)的主流，6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用型發(fā)展的趨勢(shì)；三房面積配比：評(píng)述：101140 平方米的三房是主力，供應(yīng)量合計(jì)占近九成的比例；101120 平方米的小三房和 121140 平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)已將實(shí)用型小三房作為重要部分，以吸引消費(fèi)群最廣的大眾型購(gòu)房者。? 物管公司國(guó)貿(mào)中心商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告24評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專(zhuān)業(yè)物管公司管理的較少，這與目前某全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開(kāi)發(fā)商的物管理念還未達(dá)到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進(jìn)一步提高。有近二成的樓盤(pán)采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤(pán)所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬(wàn)科物管、陽(yáng)光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告25個(gè)案分析樓盤(pán)名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽(yáng)光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤(pán)地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào)交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所社區(qū)溫泉景觀廣場(chǎng)大面積綠化中庭廣場(chǎng)羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會(huì)所綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會(huì) 所戴思樂(lè)體泳池、私家會(huì)所全智能樓宇休閑會(huì)所、空中花園物業(yè)管理/顧問(wèn) 深萬(wàn)科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問(wèn) 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬(wàn)㎡） 約 4 萬(wàn)( 一期) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告26得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價(jià) 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(jià)(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤(pán)占地面積和建筑面積來(lái)看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤(pán)；金陽(yáng)騎龍山莊其次。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)騎龍山莊最低為 。單體樓容積率知音閣已接近 20。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。 價(jià)格：從價(jià)格來(lái)看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。 環(huán)境、配套：綜合來(lái)看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽(yáng)騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤(pán)質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開(kāi)闊，江景、南山推窗可及。27在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。天龍廣場(chǎng)：地處南坪商圈中心，是一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，集綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級(jí)住宅、停車(chē)庫(kù)為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)及獨(dú)立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級(jí)商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 2022 年 12 月 30 日竣工。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。世紀(jì)名苑：位于南坪西路，緊臨本項(xiàng)目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬(wàn)平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)、兒童戲水池、下沉式休閑廣場(chǎng)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)） ，定位——為各界俊杰、社會(huì)賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的分流不容忽視。（三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 政 策 大 力 支 持 房 地 產(chǎn) 業(yè)南 岸 區(qū) 政 府 大 力 支 持 南 岸 區(qū) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 提 出了 “吃 在 南 岸 ， 住 在 南 岸 ， 旅 游 在 南 岸 ”的 口 號(hào) ， 并 在28全 市 積 極 推 廣 ， 改 善 了 南 岸 區(qū) 的 整 體 形 象 。 本 項(xiàng) 目 作 為區(qū) 域 標(biāo) 志 性 建 筑 ， 順 勢(shì) 推 出 必 將 得 到 政 府 的 有 力 支 持 和相 關(guān) 政 策 的 優(yōu) 惠 。 市 政 配 套 設(shè) 施 改 善 顯 著濱 江 路 及 鵝 公 巖 大 橋 的 建 成 ， 大 大 改 善 了 南 岸 區(qū) 的交 通 狀 況 ； 水 泥 廠 、 印 染 廠 等 污 染 嚴(yán) 重 的 廠 礦 搬 遷 出 南岸 主 城 區(qū) ， 極 大 地 改 善 了 南 坪 的 生 活 環(huán) 境 ； 商 業(yè) 步 行 街的 建 成 ， 各 大 型 商 場(chǎng) 的 入 住 ， 使 得 南 岸 區(qū) 商 業(yè) 氛 圍 更 為濃 厚 ， 這 使 南 岸 區(qū) 整 體 配 套 設(shè) 施 更 為 完 善 ， 增 加 了 本 區(qū)域 的 居 住 吸 引 力 。 而 規(guī) 劃 中 的 菜 園 壩 復(fù) 線 橋 和 王 家 沱 大橋 建 成 后 將 使 得 南 岸 區(qū) 到 渝 中 區(qū) 、 江 北 區(qū) 更 為 便 捷 。 這必 將 增 強(qiáng) 本 項(xiàng) 目 的 吸 引 力 ， 使 其 輻 射 范 圍 涵 蓋 主 城 各 區(qū) 。 成 熟 商 圈 有 利 于 商 務(wù) 辦 公本 項(xiàng) 目 地 處 南 岸 商 圈 核 心 位 置 ， 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 、南 岸 區(qū) 的 遠(yuǎn) 景 規(guī) 劃 及 毗 鄰 渝 中 半 島 ， 將 使 本 項(xiàng) 目 的“CBD 商 務(wù) 公 寓 ”定 位 得 到 有 力 支 撐 。 高 檔 樓 盤(pán) 競(jìng) 爭(zhēng) 壓 力 相 對(duì) 較 小29近 年 來(lái) ， 南 岸 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 逐 漸 升 溫 ， 價(jià) 格 、 開(kāi) 發(fā)量 、 銷(xiāo) 售 量 都 不 斷 攀 升 ， 并 出 現(xiàn) 了 綜 合 素 質(zhì) 較 高 的 樓 盤(pán) ，如 泰 正 花 園 、 騎 龍 山 莊 等 ， 使 整 個(gè) 南 岸 區(qū) 的 房 產(chǎn) 品 質(zhì) 和形 象 有 了 極 大 的 提 高 。 但 轉(zhuǎn) 盤(pán) 附 近 的 高 檔 單 體 樓 盤(pán) 不 多 ，配 套 、 服 務(wù) 完 善 的 商 務(wù) 公 寓 還 沒(méi) 有 ， 本 項(xiàng) 目 搶 占 了 這 一市 場(chǎng) 空 白 點(diǎn) 。 挖 掘 細(xì) 分 市 場(chǎng) 潛 力 大南 岸 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 分 析 顯 示 ， 一 房 所 占 比 例 較 小 ，二 房 、 三 房 以 大 戶 型 為 主 ， 為 挖 掘 投 資 型 客 戶 群 和 新 生代 購(gòu) 房 群 體 ， 本 項(xiàng) 目 擬 定 以 一 房 ： 4060 平 方 米 （ 30%） 、二 房 ： 6080 平 方 米 （ 20%） 和 三 房 ： 80100 平 方 米 （ 35%）為 主 力 戶 型 ， 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 用 總 價(jià) 低 ， 具 有 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) 。 “借 勢(shì) 而 用 ”南 岸 區(qū) 的 樓 盤(pán) 宣 傳 力 度 較 大 ， 而 且 優(yōu) 質(zhì) 樓 盤(pán) 也 頗 有“獨(dú) 領(lǐng) 風(fēng) 騷 ”的 氣 勢(shì) ， 已 吸 引 了 渝 中 區(qū) 、 九 龍 坡 區(qū) 、 江北 區(qū) 的 不 少 購(gòu) 房 人 ， 置 業(yè) 的 地 域 化 觀 念 正 在 打 破 ， 為 本項(xiàng) 目 “借 勢(shì) 而 用 ”創(chuàng) 造 條 件 。 “巧 挖 墻 腳 ”觀 察 熱 銷(xiāo) 樓 盤(pán) 的 戶 型 、 價(jià) 位 及 付 款 方 式 之 后 ， 可 以30有 條 件 控 制 成 本 ， 制 定 最 適 合 的 價(jià) 格 體 系 和 營(yíng) 銷(xiāo)