【正文】 商區(qū)和三個分場。 ③ 樓書廣告， 以 項目區(qū)位和 住宅為主要 訴求 。 ⑹ 廣告方式： ① 盛澤高速入口三面高炮廣告，以 項目 形象為主要 訴求 。 ⑸ 營銷策略 ： 商品住宅先銷售，以集聚人氣。 ⑶ 客戶定位： 盛澤及江浙地區(qū)織造企業(yè)、紡織產(chǎn)品經(jīng)銷商、外貿(mào)代理企業(yè)、盛澤工薪住戶。 以紡織產(chǎn)業(yè)和 紡織 產(chǎn)業(yè)鏈延伸為中心，構(gòu)筑現(xiàn)代高端專業(yè)市場模式。 高層住宅、寫字樓和酒店式單身公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ㈡“國貿(mào)中心”項目 直接 競爭對手定位： 競爭對手一： 東方絲綢市場（國際紡織城） 競爭對手二： 東方絲綢市場（其它老商區(qū)） 競爭對手三： 中國輕紡城（聯(lián)合市場） 競爭對手四： 盛澤商務(wù)寫字樓 ㈢ 主要 競爭 企業(yè)調(diào)查 ： 競爭對手一： 東方絲綢市場國際紡織城： ⑴ 東方絲綢市場國際紡織城概況： 項目占地面積 170 畝，擬規(guī)劃建造 21 萬平方米盛澤新城區(qū)綜合商業(yè) （商業(yè)部分建筑面積 10萬平米） 、住宅項目，建筑形態(tài)包括 紡織專業(yè)市場、可分割商鋪、多層、小高層、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售平均利潤為 3%，面紡類為 %。絕大 多數(shù)企業(yè) 通過 了 環(huán)保 ISO14000 系列認(rèn)證，通過 ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系的企業(yè)有 30多家。 企業(yè)登記備案 將 要 進口的 設(shè)備 超過1萬臺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021年，全 鎮(zhèn)掀起了 “ 噴氣織機熱 ” ，在加快產(chǎn)品 更新速度 ，提 高面料檔 次 ， 降低 污染 方面有了長足進展 。 ㈣ 盛澤紡織業(yè) 發(fā)展 形 勢 ： 盛澤正 處于絲綢紡織的 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整期，從原先生產(chǎn)薄型織物向生產(chǎn)附加值更高的棉類織物轉(zhuǎn)型。 物流促進業(yè)務(wù) 、企業(yè)成本降低 。 從單一的 紡織品 交易平臺 向 信息交流、貿(mào)易洽談、流行趨勢發(fā)布、品牌匯集 、人才培訓(xùn) 的綜合平臺 方向發(fā)展。 外貿(mào)順差加大使紡織業(yè)利潤降低。 2021年下半年起，紡織產(chǎn)業(yè)開始由“設(shè)備擴充型”向“技術(shù)效益型”發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品升級力度加大，一批高新技術(shù)的大項目正在上馬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢ 開發(fā)商人際： “國貿(mào)中心”項目的開發(fā)商在 盛澤 已經(jīng)營多年，能較準(zhǔn)確地把握本地人脈，并具有較好的信譽和感召力。 ㈡ 盛澤 人文觀念： 湖水文化賦予吳江人謙和、柔順、內(nèi)斂、求實、求穩(wěn)、靈秀的秉性，吳江文化有著極強的包容性和親和力。 信息來 自： 《吳江市政府“十一五”服務(wù)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃》 三、 盛澤 宏觀人文 環(huán)境 ： ㈠ 盛澤 人口組成： 盛澤 現(xiàn) 有本地人口 13萬 多 ，外來人口近 17萬 ，比例為 43： 57。 摘自：《吳江市政府“十一五”重大項目專項規(guī)劃》 ㈡ 吳江 服務(wù)業(yè)宏觀政策： 進一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源集聚優(yōu)勢，提升“東方絲綢 市場 ”的經(jīng)營規(guī)模和交易功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2021 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 ，工業(yè)銷售收入 余億元。 第一章 整體調(diào)查部分 第一節(jié) 宏觀 市場 調(diào)查 調(diào)查時間 2021 年 7 月 — 8 月 調(diào)查范圍 吳江市盛澤鎮(zhèn) 調(diào)查方式 座談、問卷、一對一 談、電話 訪問 調(diào)查對象 政府及相關(guān)部門 盛澤農(nóng)行行長 1 人 盛澤鎮(zhèn)主管工業(yè)副書記 1 人 盛澤鎮(zhèn)主管規(guī)劃副鎮(zhèn)長 1 人 盛澤鎮(zhèn)工業(yè)局局長 1 人 東方市場管委會會長 1 人 行業(yè)商戶 大型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人（商會會長） 5 人 中型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人 8 人 中小型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人 200 人 一、 盛澤 宏觀 市場 環(huán)境： ㈠ 盛澤 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境： 盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 1900余家 ,總資產(chǎn) 300余億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 道路 退界 ： 道路名稱 建筑退界要求 機動車開口要求 市場西路 15M 無 目瀾路 5M 有 龍橋路 10M 有 東面蒸汽管道 ≥ 10M 有 四 、 經(jīng)營規(guī)劃：大型成品面料、 輔料、 服裝專業(yè)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑限高：≤ 80米 。 建筑密度： 50%。 建筑面積： 120210㎡ 。國貿(mào)中心。 中國綢都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國貿(mào)中心 營銷策劃報告 目 錄 第一章 整體調(diào)查部分 ????????????? 第 2頁 第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查 ????????????? 第 2頁 第二節(jié) 紡織 市場調(diào)查 ????????????? 第 3頁 第二章 營銷策劃部分 ????????????? 第 11頁 第一節(jié) 市場分析與策劃 ????????????? 第 11頁 第二節(jié) 競爭分 析與策劃 ????????????? 第 14頁 第三節(jié) 項目分析與策劃 ????????????? 第 19頁 項目規(guī)劃 一、 項目 地點：江蘇省蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn) 二、 項目 名稱：中國綢都 三、 控規(guī)要求 ： 用地性質(zhì)： 40 年商業(yè)用地 用地 面積 ： 116938 ㎡（約 170畝） 。 容 積 率： （政府批復(fù) ） 。 綠 地 率： 20%。 停 車 率：機動車 150輛 /萬㎡ ， 非機動車 500輛 /萬㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 紡織業(yè)約占 工業(yè)經(jīng)濟總量的 90%。 2021年上半年 盛澤鎮(zhèn) 各項主要 經(jīng)濟 指標(biāo)： 各項指標(biāo) 18 月 完成 預(yù)計 19 月 同比增減（ %） 完成指標(biāo)（ %） 生產(chǎn)總值（億元） 22% 75% 預(yù)算收入（億元） 7 43% 106% 工業(yè)收入（億元） 275 22% % 工業(yè)投資（億元） % % 新增民資（億元） 16 % % 注冊外資（萬美元） % % 到帳外資（萬美元） % % ㈡ 吳江房地產(chǎn) 宏觀 形 勢 ： 20212021年 吳江 房地產(chǎn) 宏觀 統(tǒng)計 ： 年度 投資總額 施工面積 銷售面積 空置面積 銷售均價 03 年 119886 萬元 1542536 ㎡ 388926 ㎡ 52268 ㎡ 元 /㎡ 04 年 264067 萬元 2677199 ㎡ 576882 ㎡ 60133 ㎡ 元 /㎡ 05 年 299199 萬元 3784924 ㎡ 682087 ㎡ 210373 ㎡ 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年 18 月 吳江 商業(yè)房產(chǎn) 宏觀 統(tǒng)計 ： 指標(biāo) 單位 8 月份 1 至 8 月 同比增幅（ %） 投資總額 萬元 1500． 3 4 建筑面積 萬㎡ 24 竣工面積 萬㎡ － 29 銷售面積 萬㎡ － 75 銷售總額 萬元 － 77 銷售均價 元 /㎡ 2248 2868 － 8 預(yù)售面積 萬㎡ － 15 預(yù)售總額 萬元 42525 － 7 開工面積 萬㎡ － 26 二、 吳江 宏觀 政策 環(huán)境 ： ㈠ 吳江 宏觀投資政策： “十一五”期間，吳江經(jīng)濟增長將由主要依靠投資拉動，向消費與投資雙輪驅(qū)動、內(nèi)需與外需共同帶動轉(zhuǎn)變。實現(xiàn) 由現(xiàn)貨交易向展示交易 ， 單純交易向多功能服務(wù) 的 轉(zhuǎn)變 ， 拓展紡織產(chǎn)業(yè)鏈， 形成集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的大型專業(yè)交易中心， 促進 相 關(guān) 物 流 業(yè) 發(fā) 展和 各 產(chǎn) 業(yè) 的 良 性 互 動。其中主要是來自浙江、福建、廣東的工商業(yè)者。 外來人口 對新市場、新業(yè)態(tài)更易接受，他們 帶來了價值觀念、消費觀念的改變。 第二節(jié) 紡織 市場調(diào)查 一、紡織市 場規(guī)模調(diào)查： ㈠ 紡織 市場概況： 20212021年全國紡織業(yè)產(chǎn)值情況： 年度 產(chǎn)值 增長率 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 8988． 72 2021 10195 13． 42 2021 2021 2021 20471 26 全國主要紡織產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模： 區(qū)位 主要產(chǎn)品 企業(yè)數(shù)量（家） 年產(chǎn)值（億元） 浙江紹興 紡織面料 5597 437 江蘇盛澤 薄型面料 1200 300 福建晉江 紡織服裝 3000 509（含三鎮(zhèn)） 浙江湖州 童裝面料 10152 202 江蘇無錫 紡織服裝 1001 688 浙江海寧 家紡裝飾 5000 219 全國主要紡織專業(yè)市場規(guī)模： 名稱 占地面積 業(yè)態(tài) 物業(yè)形式 商戶總數(shù) 商鋪均價 中國輕紡城 49 萬㎡ 三代批發(fā) 底商市場 7100 戶 7500 元 /㎡ 東方絲綢市場 42 萬㎡ 二代批發(fā) 底商市場 5051 戶 9700 元 /㎡ 石獅面料 市場 3． 3 萬㎡ 四代商城 綜合商城 600 戶 5800 元 /㎡ 中國織里商城 23． 6 萬㎡ 二代批發(fā) 多層底商 4000 戶 4000 元 /㎡ 廣東西櫵輕紡城 54 萬㎡ 四代批發(fā) 別墅商鋪 4500 戶 10000 元 /㎡ 中國家紡裝飾城 45 萬㎡ 四代商城 綜合商城 4500 戶 9500 元 /㎡ ㈡ 紡織 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 形 勢 ： 2021年紡織業(yè) 的各項出口限額 ， 使 整個 行業(yè)出口 速度明顯 減 緩 ， 加劇了國內(nèi) 紡織企業(yè)之間的競爭 。 因 綜合 實力、 技術(shù)、設(shè)備、資金等 種種原因， 從 2021年國內(nèi) 紡織企業(yè) 將開始新一輪 兼并 、重組，通過 優(yōu)良資產(chǎn)整合， 推進技術(shù)改造 、 關(guān)鍵技術(shù)和成套設(shè)備研發(fā) 等 措施提高國際 競爭 能力 。 ㈢ 紡織品專業(yè)市場發(fā)展形 勢 ： 業(yè)態(tài) 升級換代， 功能日趨完善 。 產(chǎn)業(yè)鏈接更長，交易 品種 更全 。 聯(lián)托運 已成為趨勢，企業(yè)的 業(yè)務(wù) 正向物流終端延伸 。 在市場壓力的推力下， 新一輪 科技創(chuàng)新 正在深化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 盛澤鎮(zhèn) 現(xiàn)有 噴水織機 6萬多臺 ， 噴氣織機 萬臺 。 盛澤紡織 產(chǎn) 品 的品 種越來越多， 已 形成裝飾、家紡、棉布、服裝、紡機配件等 10 余類3000 多個品種。 信息來 自： 《信息產(chǎn)業(yè)部 ICP/IP地址信息備案》 盛澤 2021年 18月各類紡織品總產(chǎn)量為 50億米，工業(yè)應(yīng)稅銷售額 ， 同比凈增 。 信息來 自： 《吳江日報》 二、 國貿(mào)中心項目 競爭對手調(diào)查 ： ㈠ “國貿(mào)中心”項目 競爭 因素的構(gòu)成表： 序號 競 爭 條 件 所在區(qū)位 競爭企業(yè)名稱 商鋪數(shù)量（戶） 競爭指數(shù) 1 經(jīng)營紡織品 不是生產(chǎn)基地 上海 上海世貿(mào)商城 2600 6 2 經(jīng)營紡織品 是生產(chǎn)基地 廣東 海 寧 廣東西櫵