【正文】 25695合計 49345從以上土地供應情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢凸顯，這必將進一步強化“吃在南岸”的服務業(yè)規(guī)模經營優(yōu)勢。在知識經濟時代，最重要的是人才，最關鍵的是資金融通。誠然，海內外房地產巨頭兵臨城下，將會提升整個地產市場的品質，但對當前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。當我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產市場時，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消9 / 70費市場在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。統(tǒng)計資料數據顯示：重慶市房地產市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。此外， “8 小時重慶”以及“半小時主城區(qū)”工程都將極大地促進居住條件的改善。第三，重慶房地產業(yè)看好還在于正在加緊進行以交通為中心的基礎設施建設。按國家建設部提出8 / 70的 2022 年人均居住面積達到 14㎡的住房發(fā)展目標估算，重慶市現有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現狀人均居住標準較低而在未來 10 年內將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。據第五次全國人口普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總人口3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%，低于全國平均水平。2022 年全市 GDP增長 9%；財政金融形勢看好，財政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。（二） 展望未來 從最近幾年房地產及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產市場處于一個蓬勃發(fā)展時期或者說是第二輪熱潮期。完成開發(fā)土地面積 萬㎡，增長 %。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。其中，新開工面積達 萬㎡，同比增長 46%；住宅施工面積增長%，高出施工總量增幅 個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。目前，重慶經濟發(fā)展總趨勢良好，呈現持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產市場的發(fā)展。經過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農村共同發(fā)展的政治、經濟新格局基本形成。1 / 70目 錄第一章 市場研判 .........................................5一、 重慶房地產市場發(fā)展總態(tài)勢 ..........................5（一） 回溯過去 ............................................................................5（二） 展望未來 ............................................................................7（三） 冷靜反思 ............................................................................8二、 南岸區(qū)房地產市場現狀及走勢預測 ....................9（一） 對南岸區(qū)房地產市場現狀及特征的研判 ........................9（二） 南岸區(qū)房地產市場的前景展望及走勢預測 ..................12三、 項目競爭環(huán)境分析 .................................15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 ......................................................15（二） 區(qū)域內競爭環(huán)境研究 ......................................................20（三） 市場機會點分析 ..............................................................30第二章 項目 SWOT 分析 ...................................34一、 優(yōu)勢（S） ........................................34二、 劣勢（W） ........................................34三、 機會（O） ........................................35四、 挑戰(zhàn)（T） ........................................35第三章 項目定位 ........................................362 / 70一、 形象檔次定位 .....................................36二、 產品定位及依據 ...................................38（一） 定位依據 ..........................................................................38（二） 產品定位 ..........................................................................40三、 目標市場定位 .....................................41（一） 主力市場 ——居家人士（ 60%） ....................................41（二） 輔助市場 ——商務辦公（ 20%） ....................................42（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%)......................................43四、 價格定位 .........................................44（一） 定價原則 ..........................................................................44（二） 價格制定 ..........................................................................45五、 付款方式定位 .....................................47第四章 規(guī)劃建議 ........................................48一、 項目規(guī)劃構想的依據及指導思想 .....................48（一） 規(guī)劃依據 ..........................................................................48（二） 指導思想 ..........................................................................48（三） 總體規(guī)劃應考慮的原則 ..................................................49二、 建筑產品規(guī)劃建議 .................................49（一） 總體規(guī)劃 ..........................................................................49（二） 建筑 風 格 ..........................................................................52（三） 戶型建議及配比 ..............................................................54（四） 建筑配置的說明 ..............................................................553 / 70三、 交房標準建議 .....................................60（一） 公共部分設施及裝修標準 ..............................................60（二） 商務公寓（清水房）設施及裝修標準 ..........................60四、 物業(yè)管理服務建議 .................................61第五章 營銷推廣 ........................................63一、 銷售時機選擇 .....................................63二、 項目“賣點”整合分析 .............................63三、 營銷組合 .........................................64（一） 蓄集能量階段： ..............................................................64（二） 內部認購階段： ..............................................................65（三） 新盤推出階段 ..................................................................66（四） 平穩(wěn)推廣階段 ..................................................................66（五） 銷售后期階段 ..................................................................67四、 促銷策略 .........................................67（一） 承諾制銷售策略 ..............................................................67（二） 異地賣場設置策略 ..........................................................67（三） 網絡銷售策略 ..................................................................68（四） 房地產交易會推廣策略 ..................................................68五、 價格策略 .........................................69六、 項目包裝 .........................................69七、 廣告推廣 .........................................69（一） 廣告宣傳的基本原則 ......................................................694 / 70（二） 廣告效應分析 ..................................................................70（三） 廣告宣傳的主題 ..............................................................71（四） 廣告宣傳的覆蓋對象劃分 ..............................................71（五） 實施監(jiān)控與效果評估 ......................................................72八、 營銷費用預算 .....................................725 / 70第一章 市場研判本章著重對重慶市房地產市場和項目區(qū)域市場進行了較為全面的市場研判， 為項目的全面定位提出詳實的依據。一、 重慶房地產市場發(fā)展總態(tài)勢（一） 回溯過去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個直轄市。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經濟發(fā)展帶來了巨大的動力。自 1997 年以來，重慶市房地產開發(fā)呈現跳躍式增長態(tài)勢：房地產投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達 %；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1