【正文】 特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國貿(mào)物業(yè) ：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月” “沙龍廣場”等物業(yè)。我們對物業(yè)公司提出以下要求：具有管理的規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達到 2050 萬 m2以上的。1 消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。 供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護裝置。 地面：水泥沙漿抹平。 電梯大堂：高級材料配置。消防自動報警、自動噴淋系統(tǒng)每戶設(shè)有報警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動報警、自動噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全?？墒沟猛＼噲龅墓芾砭挥行?，業(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好的控制和管理。56 / 70防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對外控測；事故報警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報警。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 關(guān)于會所配置會所可設(shè)置在天橋?qū)用妫部稍谌箻俏蓓敾▓@上55 / 70設(shè)置。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)，并進行高、低區(qū)域分類運行管制（分 15F 以下、1630F 和 31F 以上三個運行區(qū)域） 。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來流行于高層住宅，它會令買家感54 / 70覺身份尊貴，這一細小設(shè)計也會令買家賞心悅目。? 各戶型主臥室應(yīng)布置在公共通道盡頭，且公共通道的長度不應(yīng)大于寬度的 4 倍。? 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。參考圖例（三） 戶型建議及配比 戶型比例及面積控制根據(jù)我司對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠52 / 70的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為 81120 m2 占到 %，三室二廳雙衛(wèi)面積為 101140 m2 占 %，面積為141160 m2 有 %，而面積在 81100 m2 之間僅占%。綜合上述兩個方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗，結(jié)合對重慶及至西部地區(qū)市場敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計院溝通后，由設(shè)計院拿出具體設(shè)計方案?！?建筑群體集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標志性建筑?！魞勺窍鄬Κ毩ⅲa(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好?！粲欣诒卷椖楷F(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計的最佳效果發(fā)揮。二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議（一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機的連接。（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 最大使用效率原則。48 / 70（二） 指導(dǎo)思想 注重大區(qū)域市場需求。一、 項目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想（一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場研究結(jié)論。提示：真正的價位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等完成之后并針對當時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。可比項目 均價 區(qū)位 環(huán)境 配套 交通 戶型 PI WI江南明珠 1900 97 100 100 103 99 1920 知音閣 1800 99 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價◆ 計算公式P=A/IP——本項目收益價格 A——年租金純收益 I——還原利率◆ 計算結(jié)果收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率 %再加上 3%的風(fēng)險利率。出售物業(yè)多采用成本法和市場比較法，而出租物業(yè)常用市場比較法和收益還原法。目前44 / 70南岸區(qū)還沒有出現(xiàn)真正的標志性建筑，開盤入市時以西南標志性建筑和星級物管來吸引潛在客戶，聚集人氣。重慶市的涪陵、萬州等地直轄前就是具有相當規(guī)模的地級市，尤其涪陵地區(qū)目前已有 5 家上市公司，地方經(jīng)濟發(fā)展有較高水平。如區(qū)域內(nèi)的政府機關(guān)公務(wù)員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選擇地段較好的物業(yè)進行置業(yè)投資。 國內(nèi)外小型企事業(yè)單位的商住樓。入世的利好及西部大開發(fā)的契機，預(yù)計在今后23 年將有許多國內(nèi)外大機構(gòu)進入重慶，這些機構(gòu)的進入首先就是解決在哪里辦公的問題，而且他們普遍會選擇中、高檔寫字樓/商務(wù)公寓。 另類市場。 區(qū)域內(nèi)集團購買戶。如從事證券、金融、投資、咨詢、IT 行業(yè)等高薪人士，他們一般追求高質(zhì)量、快節(jié)奏的生活方式，CBD 商務(wù)公寓正為其量身打造。 區(qū)域內(nèi)成功人士。根據(jù)南岸區(qū)的遠景規(guī)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的商業(yè)圈將成為一個數(shù)字化、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的、集辦公、文化、娛樂、居住等多功能為一體40 / 70的綜合商務(wù)區(qū)，這就是本項目定位 CBD 商務(wù)公寓的先決條件。（二） 產(chǎn)品定位 根據(jù)上述定位依據(jù)的分析，結(jié)合市場研判的結(jié)論，我們建議本項目產(chǎn)品總體定位為：一個傲居都市繁華中心的城市 CBD 商務(wù)公寓 。此外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會加大對寫字樓的需求，促進對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。因此跨國公司進駐中國市場，搶占灘頭陣地已是大勢所趨，毫無疑問對寫字樓——特別是高檔寫字樓的需求量會越來越大。品牌效應(yīng)的形成通過告知手段建立本項目的知名度，然后通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢建立本項目的美譽度，再通過堅37 / 70第二循環(huán)圈第一循環(huán)圈持不懈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽和公司信譽達到本項目的忠誠度。本項目品牌的建立，須有一個由表及里的過程，最終目的是塑造項目及貴公司的品牌，即建立了發(fā)展商的無形資產(chǎn)，為企業(yè)培養(yǎng)一大批“追隨者”。（二）項目品牌的塑造 現(xiàn)代企業(yè)無論生產(chǎn)什么產(chǎn)品，都在致力于培養(yǎng)對其產(chǎn)品的“追隨者” ，從而實現(xiàn)“只認企業(yè)品牌而不看產(chǎn)品”的銷售最高境界。 正揚 35 / 70第三章 項目定位通過前二章分析研判，本章結(jié)合本項目所處區(qū)域，進行切合實際的、全面而系統(tǒng)的定位。? 經(jīng)濟的發(fā)展，大量的企業(yè)入駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，勢必增加就業(yè)機會，將會提高區(qū)域購買力水平。? 區(qū)域購買力水平不高。二、 劣勢（W）? 作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營，將為公寓帶來大量潛在客戶。? 項目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。32 / 70 “巧挖墻腳 ”觀察熱銷樓盤的戶型、價位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價格體系和營銷策略，將其他樓盤處于觀望中的大量準客戶吸納入本項目。31 / 70 高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。 市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。世紀名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學(xué)、運動場） ，定位——為各界俊杰、社會賢達及成功人士塑造的理想家園。騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽騎龍山莊其次。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念還未達到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進一步提高。24 / 70? 價格：（注：以價格已公開的 30 個樓盤作為統(tǒng)計對象，并根據(jù)南岸區(qū)的實際情況按價格劃分了樓盤檔次）均價（元／㎡）＜1500（含 1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評述：南岸區(qū)樓盤均價主要集中在 15002100 元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元/㎡和 18012100 元/㎡的物業(yè)所占比例相當，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。23 / 70? 建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計得來）。 樓盤要素統(tǒng)計? 開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗豐富的為數(shù)不多。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關(guān)門、新世紀進退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準確，樓盤個性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價高等抗性因素的影響，銷售進展緩慢。恒通名仕閣打造的是頂級豪宅，戶型從131228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢不盡人意，其抗性主要是高單價和高總價。（3） 個案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通 （2） 樓盤要素統(tǒng)計 物業(yè)的規(guī)模及類型：渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。因此我們可以大膽預(yù)測：在不遠的將來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關(guān)重要的角色，南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱的區(qū)域。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠?？梢灶A(yù)見，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點區(qū)域。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀的第一個十年計劃已啟動：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運作、政府引導(dǎo)） ，從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理） ，市場細分化趨勢明顯（二房、三房面積趨小——針對普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購房群體） 。 市場特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：（1） 樓盤品質(zhì)全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽（2） 商品房預(yù)售數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證的項目有：四?；▓@四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項目，預(yù)售總面積近 25 萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進行人才儲備和土地儲備。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額 億元歷史新高，這將進一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。國家批準的江北機場改造項目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機場；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。根據(jù)預(yù)測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2022 年末，全市總?cè)丝趯⑦_到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達到 46%。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟形勢走好。在投資增長、施工面積擴大的同時,土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、2022 年連續(xù)兩年7 / 70土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強勁反彈，全市購置土地面積 萬㎡，同比增長 %，比去年同期增速上升 %。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。1 / 70目 錄第一章 市場研判 .........................................5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢