【正文】 按國(guó)家建設(shè)部提出8 / 70的 2022 年人均居住面積達(dá)到 14㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬㎡左右。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。國(guó)家批準(zhǔn)的江北機(jī)場(chǎng)改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國(guó)西部最大的機(jī)場(chǎng)；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。此外， “8 小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。（三） 冷靜反思 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，前景不容樂觀。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。去年秋季房交會(huì)又創(chuàng)成交金額 億元?dú)v史新高，這將進(jìn)一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)感受到一股市場(chǎng)“寒流”：每年成交面積遞增（說明消9 / 70費(fèi)市場(chǎng)在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場(chǎng)吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。同時(shí)，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進(jìn)入 2022 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營(yíng)扎寨”，本地實(shí)力企業(yè)（重鋼集團(tuán)、長(zhǎng)安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競(jìng)爭(zhēng)將蔓延重慶房市。誠(chéng)然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會(huì)提升整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)，但對(duì)當(dāng)前活躍于市場(chǎng)的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強(qiáng)，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來啟動(dòng)長(zhǎng)線戰(zhàn)略，進(jìn)行人才儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲(chǔ)備又是其競(jìng)爭(zhēng)取勝的必備條件。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè)（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質(zhì) 總面積10 / 70（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長(zhǎng)虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號(hào) 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè) 25695合計(jì) 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢(shì)凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。（2） 商品房預(yù)售數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目有：四?；▓@四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國(guó)佳苑、長(zhǎng)航響水苑、南福苑小區(qū)等項(xiàng)目，預(yù)售總面積近 25 萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，成交面積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢(shì)喜人。在去年秋季房交會(huì)上，南岸區(qū)更是11 / 70力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計(jì)，南岸房交會(huì)分會(huì)場(chǎng)共有 萬人次參加展會(huì)，成交金額達(dá) 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。（4） 房?jī)r(jià)水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個(gè)重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)亦在一定程度上說明區(qū)域購(gòu)買力不強(qiáng)。 市場(chǎng)特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場(chǎng)的一匹黑馬，是一個(gè)極具潛力的市場(chǎng)，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：（1） 樓盤品質(zhì)全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競(jìng)爭(zhēng)能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)12 / 70也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。（2） 投資環(huán)境日益完善南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策的進(jìn)一步完善，對(duì)此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達(dá)成共識(shí)，所以在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、政策導(dǎo)向等方面都有了很大的改進(jìn)，這些都將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。（3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。市場(chǎng)需要競(jìng)爭(zhēng)，適度競(jìng)爭(zhēng)已使南岸房市從無序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運(yùn)作、政府引導(dǎo)） ，從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理） ，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯（二房、三房面積趨小——針對(duì)普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購(gòu)房群體） 。（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、13 / 70金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。值得一提是，中國(guó)西南地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內(nèi)。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動(dòng)車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀(jì)的第一個(gè)十年計(jì)劃已啟動(dòng)：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時(shí)，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。力爭(zhēng)到 2022 年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫(kù)年均增長(zhǎng) 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。毫無疑問，隨著我國(guó)入世和國(guó)家政策進(jìn)一步向中西部?jī)A斜以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢(shì)必有大批的國(guó)內(nèi)外企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。可以預(yù)見，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 走勢(shì)預(yù)測(cè)14 / 70在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時(shí)主城”規(guī)劃匯報(bào)提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間2022年。路橋，對(duì)南岸區(qū)的重要性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。因此從更高的角度分析，整個(gè)南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會(huì)大大縮短。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎15 / 70寨”就是明證。因此我們可以大膽預(yù)測(cè)：在不遠(yuǎn)的將來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關(guān)重要的角色，南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱的區(qū)域。三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 對(duì)本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭(zhēng)奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢(shì)，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。 渝中區(qū)（1） 總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，16 / 70從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧?kù)o和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。 （2） 樓盤要素統(tǒng)計(jì) 物業(yè)的規(guī)模及類型：渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。隨著市場(chǎng)需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房?jī)r(jià)之最的地王名仕閣；同時(shí)以競(jìng)地城市花園和新東福花園為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質(zhì)、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進(jìn)入市場(chǎng)，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場(chǎng)的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中17 / 70區(qū)住宅市場(chǎng)將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結(jié)合市場(chǎng)需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時(shí)間內(nèi)的主導(dǎo)；戶型面積設(shè)定：目前渝中區(qū)的住宅戶型設(shè)計(jì)以一室一廳（60 平方米）和三室兩廳（130 平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競(jìng)地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補(bǔ)充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個(gè)樓盤中；而 60 平方米左右的一室一廳設(shè)計(jì)所考慮的因素主要和個(gè)案所在區(qū)位密切相關(guān)，處于中心地段的物業(yè)相對(duì)較偏遠(yuǎn)的物業(yè)在面積上一般會(huì)有所控制，主要出發(fā)點(diǎn)是為了控制總價(jià)，吸引投資客，從而有效的擴(kuò)大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時(shí)代天驕把戶型面積做到了 38平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應(yīng)俱全的生活設(shè)施是短時(shí)間內(nèi)其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢(shì)；18 / 70價(jià)格(渝中區(qū)各片區(qū)價(jià)格為統(tǒng)計(jì)的平均價(jià)格，以各片區(qū)樓盤均價(jià)計(jì)算:)片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺兩路口片區(qū) 大坪片區(qū)住宅均價(jià)(元/㎡)3500 2500 2022目前渝中區(qū)的房?jī)r(jià)分為兩個(gè)檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價(jià)位在 3500 元/m 2，最高單價(jià)達(dá)到了 7000 元/m 2以上，最典型的代表是時(shí)代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價(jià)位在20223000 元之間，之所以與解放碑的價(jià)格差有 1000元左右，最主要的原因是區(qū)位的價(jià)差。這類樓盤由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。（3） 個(gè)案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通云鼎國(guó)際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。地王名仕閣打造的是頂級(jí)豪宅，戶型從131228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢(shì)不盡人意，其抗性主要是高單價(jià)和高總價(jià)。19 / 70天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場(chǎng)運(yùn)作成功，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶在此購(gòu)房的數(shù)量較大。巴渝世家銷售持續(xù)穩(wěn)定，平均每個(gè)月銷售金額達(dá)到 600 萬