【正文】 二期的以印尼巴里島風(fēng)格設(shè)計(jì)而成的中庭花園，香榭里的百花休閑公園、中心花園、親子公園，翠海近20000 m2的亞熱帶情調(diào)的中心庭園，以及嘉園、恒星園、豪峰苑，底層全部架空作為綠化，使整個(gè)片區(qū)的綠地顯得非常突出。另外，片區(qū)北依安托山，南望深圳灣紅樹林，整個(gè)片區(qū)更是蒼翠，所以農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境都著意綠色，連樓盤的窗臺(tái)玻璃都采用綠、藍(lán)兩色，以求與環(huán)境融為一體。建筑設(shè)計(jì)分析—建筑設(shè)計(jì)差不多都有大牌知名公司參與，樓盤品質(zhì)高。 農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)在售樓盤雖然不是很多，但差不多都為高層住宅，且有的為二、三期工程，樓盤品質(zhì)普遍提高。東海花園二期繼承了一期智能豪宅的特點(diǎn)，而且開發(fā)規(guī)模更大，樓盤風(fēng)格更趨個(gè)性化：外型設(shè)計(jì)和色彩極具創(chuàng)意，外墻采用粉紅色墻磚落地，玻璃帶淡雅的藍(lán)色，整體建筑美感十足；采用弧形幕墻和落地玻璃拉門增強(qiáng)客廳的豪華和景觀。香榭里花園則出自美國建筑設(shè)計(jì)師PTKL公司之手，俱為歐式風(fēng)格裝修、美式管理。翠?；▓@的中心庭園則由著名的美國泛亞易道公司精心設(shè)計(jì)，椰影泳池、都市噴泉、陽光草坪、琴青茶廊等，營造“以水為鄰、漣漪環(huán)環(huán)相扣”的生活空間。嘉園的環(huán)境設(shè)計(jì)則由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)公司獨(dú)家傾情演繹，用現(xiàn)代構(gòu)圖手法遵循100%綠化率、突出現(xiàn)代園林風(fēng)范，近百種植物與花池，廊臺(tái)組成井然有序的生態(tài)空間，設(shè)計(jì)出一個(gè)立體的綠色家園。楓丹雅苑的法蘭西風(fēng)情，如巴洛克風(fēng)格觀景塔頂、法式音樂泳池以及法式線條建筑外形，處處都洋溢著濃郁的法蘭西風(fēng)情。配套設(shè)施分析—配套設(shè)施都較為齊全表四：居住小區(qū)配套設(shè)施 項(xiàng) 目 小 區(qū) 內(nèi) 小 區(qū) 周 圍東?；▓@會(huì)所、恒溫泳池、兒童樂園、耍樂中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、購物中心、幼兒園、小學(xué)、東海公園等名人俱樂部、水上樂園、高級(jí)中學(xué)、深南中學(xué)、香蜜湖醫(yī)院、霸王農(nóng)莊、蛇園、植物園、竹園小學(xué)、國際網(wǎng)球中心、購物中心、菜市場(chǎng)、超市、國際幼兒園及成熟的竹子林片區(qū)配套香榭里花園會(huì)所、泳池、大型活水泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、燈光網(wǎng)球場(chǎng)、百花休閑公園、中心花園、親子公園香珠花園泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商場(chǎng)香荔花園噴泉、雕塑、網(wǎng)球場(chǎng)、泳池、酒吧、會(huì)所荔村苑會(huì)所、商場(chǎng)、可與香荔公園共享配套翠?；▓@會(huì)所、雕塑、噴泉、泳池、幼兒園、琴音 廊、園形廣場(chǎng)嘉園會(huì)所、兒童樂園、旱口噴泉、免稅商店、百花園、巖石園、翠竹園、酒泉園、木槿園、海韻園山姆會(huì)員店、特發(fā)小區(qū)肉菜市場(chǎng)、香蜜湖、水上樂園、香蜜湖大酒店、東座酒店、德式堡俱樂部、國際網(wǎng)球中心、梅林水上俱樂部、香蜜湖醫(yī)院及景田片區(qū)的成熟配套。豪峰園會(huì)所、音樂游泳池、音樂噴泉走廊、天然環(huán)保采光井、羅馬廣場(chǎng)、兒童益智園、歐式花園楓丹雅苑法式住客會(huì)所、高級(jí)幼兒園、泳池、噴泉疊水恒星苑會(huì)所、游泳池、中央綠化庭院嘉隆星苑郵局、銀行、肉菜市場(chǎng)、中心花園、游泳池、藍(lán)球場(chǎng)及健身俱樂部 從上表中可以看出，各個(gè)住宅小區(qū)的配套設(shè)施比較齊全，幾乎都有會(huì)所、泳池等設(shè)施，有的小區(qū)的配套設(shè)施甚至非常完善，如東?；▓@不僅有會(huì)所、泳池、而且還有學(xué)校、購物中心、公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等不可謂不全，但是作為整個(gè)片區(qū)來說，其配套設(shè)施卻略顯不足，如片區(qū)內(nèi)與人民生活息息相關(guān)的銀行、郵局、肉菜市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、超市非常缺乏，其片區(qū)內(nèi)居民生活還依賴竹子林、車公廟、景田等周圍成熟社區(qū)，如果要想使其成為真正的高檔社區(qū)，還必須大力發(fā)展社區(qū)配套設(shè)施。智能化分析—注重高科技的引入，都具有完備的智能系統(tǒng)。表五：樓盤智能化概況項(xiàng)目名稱 智 能 化 水 平東?；▓@光線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、家庭自動(dòng)化系統(tǒng)、公共巡更系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、住宅對(duì)講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、電子自動(dòng)計(jì)量計(jì)費(fèi)水表、電表及燃?xì)獗硐到y(tǒng)。香榭里花園可視防盜對(duì)講機(jī)、遠(yuǎn)近紅外線預(yù)警、電視監(jiān)控、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、全智能型消防設(shè)施、迪多家庭多媒體監(jiān)控系統(tǒng)。荔林苑遠(yuǎn)近紅外線預(yù)警、可視防盜對(duì)講機(jī)、電視監(jiān)控、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、全智能型消防設(shè)施、 家庭多媒體監(jiān)控系統(tǒng)。香荔花園智能化保安系統(tǒng)及可視對(duì)講系統(tǒng)、信息高速公路接口、紅外線防盜系統(tǒng)。翠海花園紅外線探測(cè)、攝像監(jiān)控及門禁管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)站、緊急求助系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。嘉園信息端口、紅外線預(yù)警監(jiān)控、電腦安?？刂浦行?、自動(dòng)防范系統(tǒng)。豪峰園可視對(duì)講及住戶聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)出入管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及周邊報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)。楓丹雅苑寬帶網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、燃?xì)饴﹨R報(bào)警系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能抄表系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)。香珠花園閉路電視保安防盜系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。嘉隆星苑防盜對(duì)講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控。 隨著高新技術(shù)在住宅中的普遍應(yīng)用，住宅的智能化程度越來越高，從最初的閉路電視防盜系統(tǒng)，到現(xiàn)在的紅外線預(yù)警系統(tǒng)，從最初的人工上戶抄表到現(xiàn)在的自動(dòng)抄表系統(tǒng)，以及現(xiàn)在的寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等等都進(jìn)入住宅小區(qū)的智能化系統(tǒng)，從上表可看出，樓盤檔次越高，其智能化程度越高，如東海花園的智能化程度之高，令人感覺到其物有所值。C、在售項(xiàng)目的銷售狀況分析價(jià)格及走勢(shì) 農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近年來才發(fā)展起來的，隨著深圳市中心的西移以及片區(qū)內(nèi)兩個(gè)明星樓盤東?；▓@和香榭里花園的帶動(dòng)，農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)的住宅市場(chǎng)才初具規(guī)模。該片區(qū)商品房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，以1996年為界，可分為兩個(gè)階段，以前是起步階段，建筑數(shù)量少，層數(shù)較低，尚未形成市場(chǎng)規(guī)模；以后均為高層、小高層建筑，住宅檔次不斷提高，價(jià)格也不斷攀升。目前在售住宅樓盤大部分為1996年以后興建的，市場(chǎng)均價(jià)在5500元/ m2以上，具體的價(jià)格行情可參看下表。表六：價(jià)格情況表項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格（元/ m2）付 款 方 式裝 修 標(biāo) 準(zhǔn)入 伙 時(shí) 間東?；▓@起價(jià)7200 均價(jià)10000左右 一次性97折，按揭原價(jià)（一房?jī)芍疲┧脱b修及電器香榭里花園起價(jià)8288，最高價(jià)12888，均價(jià)8680一次性93折，按揭98折附送小型中央空調(diào)、燃?xì)鉄崴飨阒榛▓@起價(jià)5000，最高7800，均價(jià)6700一次性92折，按揭95折毛坯房香荔花園最低價(jià)5500，最高價(jià)7000，均價(jià)6500一次性92折，按揭95折毛坯房荔林苑折后起價(jià)4800，均價(jià)7650一次性90折，按揭95折毛坯房嘉園起價(jià)4980，最高8500，均價(jià)5980一次性94折，按揭98折毛坯房恒星園起價(jià)5800，折后均價(jià)6300一次性88折，按揭92折毛坯房嘉隆星苑折后均價(jià)5700一次性93折，按揭95折毛坯房豪峰園起價(jià)5668 均價(jià)6700一次性93折，按揭95折毛坯房翠?；▓@均價(jià)7200一次性93折，按揭96折毛坯房 從上表的行情可以看出：片區(qū)內(nèi)東海花園和香榭里花園屬于同一個(gè)檔次，都為高檔住宅，但是價(jià)格卻相差很大。東?；▓@二期推出的福祿居其均價(jià)在10000元/ m2左右，而香榭里花園一期均價(jià)才8680元/ m2，為何其均價(jià)相差如此之大？分析其中的原因就可知道：東海花園由于是在成功開發(fā)第一期的基礎(chǔ)上，再開發(fā)第二期的，聚積了一定品牌效應(yīng)，而且對(duì)豪宅已能駕輕就熟，再加上本身的配套設(shè)施齊全，例如會(huì)所、購物中心、學(xué)校、公園以及高智能化的配套，而且臨近深南大道，交通比香榭里方便，和中原嫻熟的操作技巧吸引了大批香港人的進(jìn)入。香榭里花園雖然其規(guī)劃設(shè)計(jì)屢獲大獎(jiǎng)，已有一定名氣，但是整個(gè)小區(qū)卻只是第一期，小區(qū)形象，功能還未完全樹立起來，且地處農(nóng)科中心北端，交通不及東?；▓@方便，故其價(jià)格在東?；▓@之下，也在情理之中。 其他樓盤應(yīng)屬另一類檔次，而且該片區(qū)樓盤的價(jià)格按地域劃分非常明顯，農(nóng)科中心的價(jià)位普遍比香蜜湖的高，最近推出振業(yè)的翠?；▓@其均價(jià)就在7200 元/ m2左右，其他的如香珠花園、香荔園、荔林園等其價(jià)格也不低，均價(jià)在6500元/ m2以上；香蜜湖對(duì)面的樓盤如嘉園、豪峰園、恒星園、嘉隆星苑等其價(jià)位在6000元/ m2左右應(yīng)具支持位，這主要是由于這些樓盤嚴(yán)格說來都是處在香蜜湖之外，因?yàn)橹虚g有蓮花西路一道屏障，阻隔了與香蜜湖的聯(lián)系，對(duì)其只能望“湖”興嘆，再加上與這些住宅區(qū)相接的都是一些汽車交易市場(chǎng)、破壞了其居住形象，且附近未有明星樓盤來提升其形象，因此其價(jià)位在農(nóng)科中心之下，也是意料之中的事。農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)，作為一個(gè)高尚住宅區(qū)，隨著紅荔西路的開通和片區(qū)配套設(shè)施的完善以及社區(qū)形象的樹立，其價(jià)位應(yīng)該是上揚(yáng)的，這也可以從一些樓盤的幾期價(jià)格對(duì)比就可以看出，例如，香珠花園一期6500元/ m2，二期6700元/ m2，上升200元/ m2；香荔花園一期4800元/ m2，二期5600元/ m2，三期6000元/ m2，平均上升400元/ m2。客戶來源分析 農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)，是近年來迅速發(fā)展起來的一個(gè)高尚住宅區(qū)，得益于農(nóng)科中心的綠化園藝和香蜜湖的知名度，使其成為眾多客戶青睞的地方。其客戶來源也是十分廣泛的，其具體有下面一些來源：（1） 私營業(yè)主（2） 金融、證券人士（3） 公務(wù)員（4） 香港人（5） 白領(lǐng)人士（6） 其他 由于片區(qū)樓盤檔次參差不齊，導(dǎo)致其價(jià)格幅度差距較大，相應(yīng)地其客戶來源也多樣化：即有來自市內(nèi)的，也有來自香港的；即有普通的工薪階層，也有腰纏萬貫的富翁階層。據(jù)調(diào)查該片區(qū)內(nèi)所占比例最高的客戶為私營業(yè)主，占據(jù)了半壁江山，其次為金融、證券人士占了二成左右，公務(wù)員（機(jī)關(guān)干部）占了一成多，其他職業(yè)占了二成左右。銷售狀況分析 樓盤的銷售現(xiàn)狀各有千秋。東?；▓@二期剛推出不久，雖然有中原嫻熟操作手法，但是由于其價(jià)位居高，其銷售不勝理想，也可能是推出時(shí)間不長(zhǎng)的緣故，其銷售才達(dá)到二、三成左右。香榭里花園推出時(shí)間較早，于99年3月開始發(fā)售，再加上本身樓盤質(zhì)素高，價(jià)格適中，其銷售達(dá)到九成左右，剩下的少量尾盤，于是擺出“皇帝女唔憂嫁”的姿態(tài)，其售樓處冷冷清清。翠海花園可能是與東?；▓@相距挺近的緣故，邯鄲學(xué)步，樓盤未蓋好，先蓋好會(huì)所，只是未達(dá)到東?；▓@那種效果，其銷售率只有三、四成，所以對(duì)于同一種操作手法，相對(duì)于不同樓盤，不同時(shí)機(jī)并不能達(dá)到同一效果。香珠花園、荔林苑，由于臨近東?；▓@、香榭里兩個(gè)明顯樓盤，沾了不少光，雖然只搭一個(gè)簡(jiǎn)單的售樓處，但是經(jīng)過一兩年銷售也能達(dá)到六成以上，不能不佩服開發(fā)商的“精明”。香蜜湖對(duì)面的嘉隆星苑，據(jù)說沒有公開發(fā)售，甚至連一個(gè)象樣的售樓處也沒有，就已銷售六成左右，不可謂不驚奇，但細(xì)究起來，卻有一些“貓膩”在里面，原來該地塊屬于微利房用地，在價(jià)格上搞“一盤兩價(jià)”，其中特發(fā)集團(tuán)內(nèi)部員工買房只需3000多元/ m2左右，而作為商品房卻需多付2000多元/ m2之代價(jià)，在早已住房“商品化”的今天，卻還有搞住房“特殊化”的，因此其銷售率之高，也就不足為怪了。對(duì)于嘉園、恒星園、豪峰園幾個(gè)已經(jīng)入伙的樓盤來說，他們的銷售情況也不盡相同，恒星園由于入伙時(shí)間很久（），因此其銷售狀況也已接近尾聲，售樓處裝飾也已現(xiàn)平淡，只配備一兩個(gè)售樓員在坐冷板凳，而嘉園和豪峰園卻不一樣，由于他們是剛?cè)牖锏?，雖然其銷控表中的紅點(diǎn)已幾乎擺滿，但是從其售樓處的裝修檔次，以及售樓人員的數(shù)量和熱情就可以看出其銷售情況并沒有接近尾聲，大概銷售率只有六、七成左右，所以我們有時(shí)不應(yīng)以銷控表來“煮酒論英雄”。D、物業(yè)發(fā)展?jié)摿r(nóng)科—香蜜湖片區(qū)雖然發(fā)展時(shí)間短暫，但是住宅市場(chǎng)發(fā)展前景卻是非常樂觀的。 住宅市場(chǎng)的前景樂觀 優(yōu)越的地理位置 隨著城市中心的西移，西部通道建設(shè)進(jìn)程的加快，處于未來市中心區(qū)強(qiáng)烈輻射地帶的農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)的地理位置日趨重要，其發(fā)展速度也隨之加快。農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)往來皇崗、華僑城、蛇口非常方便，隨著地鐵1號(hào)線竣工的臨近，其兩個(gè)上落站車公廟和香蜜湖的建成，使其往來羅湖口岸更加便利，再加上片區(qū)配套設(shè)施的完善，使其未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蘊(yùn)藏著巨大的潛力。 良好的綠化環(huán)境 農(nóng)科