【正文】 意見》（新八條）包括“對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手的，按交易額征收 5％的營業(yè)稅” 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 ? 京、滬、粵、江浙等地是外資進入中國的主要區(qū)域，武漢的外資炒作資金非常少 ? 進來活躍于中國房地產(chǎn)市場的外來基金青睞于商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，投資豪宅的基金較少 ? 武漢是中國房地產(chǎn)發(fā)展的洼地，房價低，房產(chǎn)升值潛力大，不排除將有外資進入武漢謀取地產(chǎn)升值和人民幣升值雙重利益，從而進入武漢房地產(chǎn)市場，部分進入豪宅市場的可能性 2020年 7月 21日 19時起，人民幣對美元交易價格調(diào)整為 1美元兌 幣，升值 2％ 人民幣升值分析 ?加劇市場競爭，引起地價進一步上漲 ?帶動樓盤品質(zhì)，帶動房價上漲 ?改造老商圈，營造新商圈，帶動區(qū)域投資升值 ?促進大盤化的加速 2020年上半年，香港地產(chǎn)三大巨頭世貿(mào)集團、瑞安集團、和記黃埔先后共耗資 83億進軍武漢地產(chǎn)市場，制造兩大“全國地王” 三大巨頭進駐武漢 【 大市場分析總結(jié) 】 ? 房地產(chǎn)已成為武漢經(jīng)濟的支柱； ? 項目開、竣工面積處在高位運營，市場后市競爭力大； ? 居民消費力較強、投資較為理性； ? 房地產(chǎn)價格上漲迅速，項目所在區(qū)上漲空間大； ? 宏觀調(diào)控對豪宅市場影響小，但人民的升值將進一步促進豪宅市場上揚； ? 巨頭的進駐將進一步體現(xiàn)品牌、實力對項目的影響，從而正確引導(dǎo)需求。 市場分析 —— 漢口市場 漢口片區(qū)的區(qū)域位置； 片區(qū)競爭分析 —— 硚口區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)、金銀湖區(qū) 項目競爭分析 —— 漢口豪宅 客戶分析； 漢口片區(qū)區(qū)域位置 武漢金三角 漢口 —— 武漢 CBD 漢陽 —— 武漢 濟經(jīng)開發(fā)區(qū) 武昌 —— 中國 .光谷 片區(qū)競爭 —— 硚口片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 老城區(qū)，生活配套較為齊全，商業(yè)、教育、醫(yī)療滿足需求，片區(qū)成熟度較高 片區(qū)內(nèi)自然資源一般，項目多靠內(nèi)部環(huán)境 片區(qū)交通路線多，交通較為便利 開發(fā)規(guī)模小，容積率高，開發(fā)檔次差異大 價格跨度大，平均水平不高 老城區(qū)規(guī)劃較亂，規(guī)劃難度大 片區(qū)競爭 —— 江漢片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 生活配套較為齊全，購物休閑方便，成熟度較高 片區(qū)內(nèi)自然資源較好 道路系統(tǒng)較為暢順，交通水平良好 樓盤銷售暢，樓盤以高層為主 片區(qū)房價整體水平較高，以西北湖片區(qū)最高 規(guī)劃較好，發(fā)展前景明朗 片區(qū)競爭 —— 江岸片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 生活配套較為齊全，商業(yè)、醫(yī)療滿足需求，片區(qū)成熟度較高 自然資源豐富，沿江景色豐富 交通線路完善，交通便利 由于土地供應(yīng)較少，樓盤均以小盤為主 片區(qū)房價較高，但受老城區(qū)的改造，價格推動受阻 規(guī)劃科學(xué)，沿江開發(fā)使得片區(qū)規(guī)劃前景看好 片區(qū)競爭 —— 金銀湖片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 生活配套相對較少，片區(qū)成熟度一般。 片區(qū)內(nèi)自然資源豐富，天然及人工景觀交相互映。 片區(qū)道路順暢，公交線路較少 樓盤規(guī)模大、景觀好、產(chǎn)品較新 片區(qū)價格相對較平，整體水平適中 屬于新區(qū)規(guī)劃，以住宅區(qū)為主，規(guī)劃適合居住 漢口片區(qū)競爭力模型 規(guī)劃前景 價格 房地產(chǎn)開發(fā) 成熟度 自然資源 交通 片區(qū)生活配套較為齊全，商業(yè)、教育、醫(yī)療滿足需求，片區(qū)成熟度較高 片區(qū)內(nèi)整體自然資源水平較高，但各區(qū)開發(fā)利用差異較大 整體交通情況較好，對項目影響較小。 老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式與水平相當(dāng)，競爭較為激勵 片區(qū)內(nèi)各區(qū)價格水平相當(dāng)，市場價格推動難度較大 整體規(guī)劃水平較低，片區(qū)各區(qū)規(guī)劃差異較明顯 【 本項目片區(qū)競爭總結(jié) 】 ? 片區(qū)為早期漢口的中心，規(guī)劃相對較亂，不能完全滿足現(xiàn)在規(guī)劃要求； ? 項目開發(fā)檔次相差較大，價格檔次較大； ? 自然資源不及其它區(qū)，但片區(qū)成熟度較高； ? 片區(qū)豪宅市場認知度較低，市場需要引導(dǎo)； 關(guān)鍵詞： 規(guī)劃亂 差距大 豪宅條件缺乏 認知度低 市場分析 —— 市場需求（客戶構(gòu)成） ? 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前武漢購房者中本地居民約占 %、外地居民約占 %，其中有 10%15%的為拆遷戶購房；而置業(yè)用途方面，購房自住的約占 %、投資型購房約占 %。 購房改善 居住條件 本地居民（ 90%） 外地居民（ 10%） 新增首次 購房需求 拆遷帶來 購房需求 投資者 投資者 城市化帶來新增購房 外地離退休人士回漢 周邊縣市人士購房 ? 戶型面積理性回歸 ，住宅戶型設(shè)置日趨理性，已開始逐步拋棄過去片面追求大面積的習(xí)慣。 ? 住房梯級消費逐步形成 ，開始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，形成二、三級市場聯(lián)動的良好局面。 ? 產(chǎn)品回歸 ，現(xiàn)在有更多樓盤開始逐漸重視創(chuàng)新、舒適、個性需求等。 ? 文化與產(chǎn)品結(jié)合 ，未來武漢樓市將更加呈現(xiàn)出特色文化紛呈、營造優(yōu)雅品味生活的趨勢。 ? 小戶型逐步走俏 ，其市場份額逐漸增加，且品質(zhì)將逐步提升，并會出現(xiàn)更多創(chuàng)新產(chǎn)品。 ? 新型材料、節(jié)能住宅增多 ，在集中式供暖、墻體保溫等方面進行了嘗試 。 市場分析 —— 市場需求（需求特征） 市場分析 —— 市場分析總結(jié) ? （競爭） 后市供給競爭壓力大，尤其是高品質(zhì)品牌項目供給量更大； ? （機會） 目前市場缺乏標(biāo)桿性物業(yè)，市場需要引導(dǎo)； ? （優(yōu)勢） 金融政策、巨頭進駐將可以進一步體現(xiàn)公司的品牌作用； ? （劣勢） 片區(qū)規(guī)劃落后，片區(qū)豪宅形象缺乏； ? （需求） 目前需求量大，且剛性需求占較大比例； 從發(fā)展角度，二次置業(yè)與創(chuàng)業(yè)帶動需求潛能更大。 第二部分：項目分析 項目概況 (項目區(qū)位） 青年路 解放大道 武盛路 江漢一橋 ? 項目緊臨多條城市干道，同時地處 CBD核心區(qū)域，連接漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)，交通極為便利。 項目概況 (項目規(guī)劃） 寫字樓 (