【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ) 酒店 () 空中花園 商業(yè)步行街 住宅 () ? 項(xiàng)目占地面積較小，容積率高，建筑面度大，功能空間多，小區(qū)私密性一般，但各功能建筑布局合理； ? 項(xiàng)目周邊小環(huán)境較差，臨路較嘈雜。 項(xiàng)目概況 (地塊價(jià)值） ? CBD核心位置； ? 漢口、漢陽、武昌的交界中心，武漢高檔購物中心，商家必爭(zhēng)之地； ? 原武漢飯店的舊址； ? 武漢新豪宅區(qū)域； 項(xiàng)目概況 (項(xiàng)目?jī)r(jià)值） ? 武漢獨(dú)一無二的“一站式”生活空間； ? 新世界公司傾力精心打造； ? 出自世界名師之手，產(chǎn)品充分體現(xiàn)了現(xiàn)代性、人居性、工作性及休閑性； ? 精品項(xiàng)目保值增值性強(qiáng)，極具投資性。 項(xiàng)目開發(fā)背景（開發(fā)商） ? 新世界發(fā)展公司為 70年成立， 72年在香港聯(lián)交所上市，國(guó)際公司； ? 在中國(guó)已投入逾 400億港園； ? 新世界中國(guó)地產(chǎn)公司 99年在香港聯(lián)交所上市，物業(yè)多元化； ? 新世界進(jìn)駐武漢已 10年，和政府及社會(huì)各界均建立了良好的互動(dòng)合作關(guān)系； ? 新世界武漢投次超過 60億人民幣； ? 新世界在武漢項(xiàng)目：機(jī)場(chǎng)高速公路、天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心、常青花園、新華家園、夢(mèng)湖香郡、新世界百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)、新世界水族公園； ? 在建的：新世界中心。 第三部分：策略推導(dǎo) 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 商業(yè)黃金地段；連接漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)的重要樞紐，商業(yè)中心。 區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)： 生活、購物、教育、醫(yī)療、銀行、公司、休閑等配套齊全，生活極為便利。 價(jià)值優(yōu)勢(shì)： 中心區(qū)物業(yè)抗跌性強(qiáng)、保值升值性強(qiáng)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 集住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、購物、休閑、觀景于一體的國(guó)際都市高端綜合體。 一個(gè)現(xiàn)代微縮型國(guó)際都市 ，讓您生活、工作、交際、休閑自然會(huì)集于一個(gè)空間。 產(chǎn)品規(guī)劃合理（動(dòng)靜結(jié)合），景觀資源精致典雅。 高品質(zhì)、專業(yè)化的酒店及商業(yè)管理； 現(xiàn)代化、高品質(zhì)的物業(yè)管理。 開發(fā)背景優(yōu)勢(shì)： 新世界集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，超強(qiáng)實(shí)力及在武漢市場(chǎng)的影響。 原武漢飯店的地域知名度。 劣勢(shì) 區(qū)位劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊的小環(huán)境較差，老式居民樓較多，整體規(guī)劃相對(duì)較亂； 片區(qū)道路交通路網(wǎng)較多，但與本案聯(lián)接口較少。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目基地面積小，不利于內(nèi)部有整體性的規(guī)劃； 自然資源較少、小區(qū)私人活動(dòng)空間?。? 項(xiàng)目建筑密度高，容積率大； 作為居住空間，周邊環(huán)境較為吵鬧，私密性較差。 經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)： 片區(qū)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格跨度大，較多項(xiàng)目在低價(jià)位運(yùn)營(yíng)； 武廣對(duì)本案商業(yè)構(gòu)成較大威脅 機(jī)會(huì) 威脅 項(xiàng)目位于 CBD核心區(qū)； 人民幣升值對(duì)豪宅市場(chǎng)的正面影響； 香港地產(chǎn)巨頭不斷大手筆進(jìn)駐武漢； 片區(qū)內(nèi)同類型豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱 宏觀調(diào)控政策的延續(xù)，對(duì)地產(chǎn)的影響； 片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格相差較大，中小戶型項(xiàng)目較多，各項(xiàng)目總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)很強(qiáng)烈； 片區(qū)內(nèi)武廣對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)，一定程度上影響商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的作用力； SWOT分析結(jié)論 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 弱化劣勢(shì)，減少威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)（ O） 威脅（ T） 現(xiàn)代微縮型國(guó)際都市的項(xiàng)目型象，十分鐘全現(xiàn)代化生活圈的概念 ，緊抓片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較弱的機(jī)會(huì)，占領(lǐng)市場(chǎng)，樹立標(biāo)桿形象，克服占地小規(guī)劃密的劣勢(shì)。 品牌實(shí)力開發(fā)商、地產(chǎn)巨頭進(jìn)駐的大勢(shì)，進(jìn)一步鞏固項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及市場(chǎng)地位。 項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值的保值與升值。 及時(shí)找準(zhǔn)項(xiàng)目定位客戶，一對(duì)一的進(jìn)行推廣，確保項(xiàng)目客戶被分流，而非與其它項(xiàng)目爭(zhēng)搶客戶。（因?yàn)楸卷?xiàng)目客戶群是特定的） 針對(duì)性的、強(qiáng)有力的推廣營(yíng)造市場(chǎng)焦點(diǎn)，讓市場(chǎng)認(rèn)可檔次。 項(xiàng)目營(yíng)銷問題 營(yíng)銷問題： (片區(qū)價(jià)值認(rèn)知度問題） 第一線：江景豪宅 第二線：西北湖片區(qū) 豪宅片區(qū)習(xí)慣認(rèn)識(shí) 片區(qū)規(guī)劃形象干擾 成為新一種類型豪宅，并引領(lǐng)武漢市場(chǎng) 片區(qū)物業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 第三線：都市面上綜合體 ? ? 營(yíng)銷問題：（ 如何突圍？） 現(xiàn)狀 武漢自然景觀資源很豐富； 武漢現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)整體水平較低； 大量的優(yōu)質(zhì)地段被開發(fā)成平民化的別墅物業(yè)； 面對(duì)這樣的市場(chǎng)，現(xiàn)大量高開發(fā)水平發(fā)展商進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)瞬間加強(qiáng)！ 突圍 市場(chǎng)對(duì)高檔物業(yè)有何需求？市場(chǎng)需要如何引導(dǎo)？ 何種營(yíng)銷策略？ 如何進(jìn)行推廣？ 項(xiàng)目客戶 初步研究分析 重點(diǎn)客戶 核心客戶 本區(qū)域內(nèi) 城市貴族（包括二次置業(yè)者、大型集團(tuán)公司最高層管理者、創(chuàng)業(yè)型公司、行業(yè)專業(yè)人士等） 在武漢長(zhǎng)期生活的外來商業(yè)人士、投資者等 客戶定位（初步分析）： 邊緣客戶 在漢的外資高管人員、政府背景人士 —— 物業(yè)能為我們的客戶提供從生活到工作、交際的一切功能 —— 我們的客戶不買平民化的別墅、尊貴及同層次群體是首選； —— 我們的客戶選擇格調(diào)生活、引領(lǐng)時(shí)代； —— 我們的客戶有著成熟的思考，選擇價(jià)值與生活俱全 客戶特征分析（初步分析）： 第四部分：策略形成 營(yíng)銷策略總綱 營(yíng)銷策略總綱： ? 策略一： 產(chǎn)品至上（微縮型國(guó)際都市特性） —— 品 質(zhì)價(jià)值策略； ? 策略二： 重新定義武漢豪宅、定義上層生活 —— 桿 桿策略（市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)策略）； ? 策略三： 全方位展示、體驗(yàn)營(yíng)銷 —— 營(yíng)銷策略； ? 策略四： 品牌整合、實(shí)力見證 —— 信用策略； ? 策略五： 尊貴服務(wù)、尊貴生活 —— 客服策略 策略一分析： ? 本案位于 CBD核心區(qū)位； ? 項(xiàng)目位集多功能于一體，生活無限方便； ? 豪宅產(chǎn)品，值得收藏，保值升值能力強(qiáng)； ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)出自名家之手； 策略二分析： ? （策略背景） 本案為一個(gè) ” 微縮型國(guó)際都市 “ ，有別 于武漢市場(chǎng)大量的平民化 ” 豪宅 “ 。 ? （產(chǎn)品層面） 樹立豪宅的標(biāo)桿形象，重新定義豪 宅概念； ? （生活層面） 樹立豪宅工作及生活方式的標(biāo)桿； ? 追求中心化，避免邊緣化 策略三分析： ? 充分展示項(xiàng)目品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目差異優(yōu)勢(shì)； ? 感知項(xiàng)目品質(zhì)及產(chǎn)品細(xì)工節(jié)，提升客