【正文】 2. 對于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對未來持一定的觀望態(tài)度。有進(jìn)一步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。3. 商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收?。坏墙?jīng)營戶普遍意義上對投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)，對產(chǎn)權(quán)沒有明確的概念。目前在許多市場鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營戶對好的商鋪位置的需求；對商廈、市場的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進(jìn)一步提高經(jīng)營環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做； 四、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況 蘇北市場位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結(jié)合，典型的初級市場格局，共分7個(gè)區(qū)；經(jīng)營項(xiàng)目：包括小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情況：由于目前進(jìn)行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）： 地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪304012001500450480臨街店面3040總價(jià)1519萬45005000元/平方米 淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：位 置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面： 兩層75+754000元267 淮海廣場附近商圈： A、家具市場市場名稱規(guī) 模月租金/平方年租金/平方備注 龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營好 五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營一般 淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營差淮陰電子市場位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營面積15000平方，經(jīng)營戶230戶。98年10月開業(yè)，本市最大的電子市場租售價(jià)格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓3045元36030平方起租二樓2535元300 注：一次性統(tǒng)交一年租金，可免交一個(gè)月租金。另外需付100元/平方的保證金。 金三角電訊城：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場內(nèi)5006001400平方/60戶門市房1015001800 建材裝飾城位置：淮海西路與清河路以東 規(guī)模：9000多平方，其中淮汽公司開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè)，100多經(jīng)營戶，年成交額8千多萬。主營：五金、木材、陶瓷、鋁材、水暖等；概況：整個(gè)市場品種齊全，人流量大，本市居民裝修一般都來此購買，零售較多；租金價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)經(jīng)營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元 門市房租金采取拍租方式，租金水平8040元/平方月，淮汽市場年租金收入200萬元。匯通市場群 匯通市場是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場。毗鄰淮安市長途汽車總站，在整個(gè)淮安市具有較強(qiáng)的影響力和輻射力。，年交易額15億元。目前，已形成了一個(gè)以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。 租金水平列表（抽樣）市場名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉(zhuǎn)讓金銷售匯通市場沿大治路門市房156萬400010萬80萬匯通市場八區(qū)內(nèi)門市房104萬400060萬布匹市場沿大治路門市房302萬 666五金市場中瑞花園1740臨街80009000內(nèi)35004500淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）地 點(diǎn)經(jīng)營品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮海東路新亞商城北側(cè)百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮海廣場襪子2541600淮安人淮海北路，近淮海廣場DEBON服飾6091500淮安人淮海北路，近淮海廣場PLAYBOY專賣店70101439淮海北路，近水門橋太平鳥西服12011917揚(yáng)州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP專營店703．6510 東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，主要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項(xiàng)目在建，主要為經(jīng)營服裝的臨時(shí)攤位，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)如下：地點(diǎn)經(jīng)營品種面積/平米年租金萬年租金/平米其他樂園小區(qū)11樓西20米服裝252．8萬1120轉(zhuǎn)讓費(fèi)7000元樂園小區(qū)11樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園小區(qū)4樓共有商鋪129家，關(guān)門或未營業(yè)26家東大街國貿(mào)家私城一樓臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642慶華二期一商鋪售價(jià)9300元/平方，房價(jià)980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點(diǎn)評l 從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；l 從消費(fèi)者層次看：工薪階層，一般市民；l 從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄；l 從租金水平看：每平方米年租金基本上在600—1300元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；l 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個(gè)角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價(jià)格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。 （四）結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：目前淮安市區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次：A) 每平方每年1000元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面B) 每平方每年500元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對還可以的沿街店面；C) 每平方每年300元左右者，主要是一般市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；如果以此作為目前淮陰投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，?0年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前淮安商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次：A) 1000015000元/平方米；B) 5000元6000元左右/平方C) 3000元左右/平方在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。 特別說明：從上面的價(jià)格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來說商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。 經(jīng)營品種與經(jīng)營范圍的不同，使經(jīng)營額和利潤率大不相同，在很大程度上決定了對位置需求的不同，以及對租金的承受水平也不一樣。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對位置要求較高。 目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。 目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚集中狀態(tài)，對于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。市場建筑與配套也較簡單，不乏臨時(shí)性的建筑和棚戶型市場，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場或商城缺乏。五、目前在售、在建商鋪情況 （一）整體概況根據(jù)淮安市房地產(chǎn)交易中心提供的有關(guān)資料：2000年，總交易次數(shù)為3749起，,0820萬元,其中商品房1844起,總金額為2,上半年已完成交易次數(shù)2700多起,交易量約為32萬平方米,.從市場與商鋪來看，目前在建在售的市場與商鋪總體數(shù)量較多，主要是一些原有街區(qū)的改造以及住宅小區(qū)的沿街店面；A) 銷售情況相對還可以，但后期普遍有一定難度；B) 從價(jià)格上看臨街店鋪基本上以60007000元/平方米為價(jià)格集中區(qū)，位置是決定因素，同時(shí)一層、二層的差距也相當(dāng)?shù)拇?，二樓以上基本上只是比相?yīng)的住宅高出一些而已；從面積上看以40平方左右為集中區(qū)，面寬在35米之間。主力總價(jià)在2535萬左右；C) 銷售價(jià)格彈性很大，某些個(gè)案甚至?xí)?yōu)惠10%，甚至更多，這表明他們對于商鋪的價(jià)格普遍缺乏正確的認(rèn)識與理解，價(jià)格制訂準(zhǔn)確性不夠。D) 從銷售的形式看，目前淮安市的市場與商鋪銷售比較簡單，基本上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，對于市場與商鋪的未來沒有清楚明確的概念和界定；（二）典型個(gè)案情況 匯通商城 位置 匯通市場原一區(qū)臨大治東路規(guī)模 總建筑面積44620平方，其中商業(yè)面積23000平方。規(guī)劃 地下為大型車庫及部分經(jīng)營，地上1層、2層為商場，36樓為住宅及辦公樓。是綜合性批發(fā)零售市場。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動(dòng)扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。售價(jià) 單位商鋪在14平方左右 主力總價(jià)在812萬位 置臨街商鋪 室內(nèi)商鋪臨大治路一 層 8500二 層5800地 下4800銷售情況 12月28日開工，目前接受內(nèi)部預(yù)定。 住宅和辦公樓多為回遷安置。 承德商城位置：東臨承德南路，南接?xùn)|大街，北臨里運(yùn)河規(guī)模：建筑面積29000平方，300多戶住宅。規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪，26層住宅；承德路商城主樓5層。售價(jià)：一樓承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方； 河南路門面40006000元/平方；二樓售價(jià)為3000元/平方米，年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積40平方米左右。臨東大街8間門面10000元/平方，單位面積50平方；住宅均價(jià)1200元/平方，8981488元/平方戶型面積：三室二廳一衛(wèi)/二衛(wèi) 90130平方二室一廳一衛(wèi) 4480平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：全部竣工，部分交付。住宅銷售80%以上，底樓商鋪銷售70% 。付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%東大街綜合市場位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營業(yè)面積16000平，900多個(gè)營業(yè)單位。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場。12層為經(jīng)營，37層為住宅和辦公。 租售水平：門面面積在50平方左右承德路門面房6800元/平方，場內(nèi)門面3000元/平方 門面按150300元/平方交納押金，按1030元/平方交納月租金。 住宅一室一廳49平方， 售價(jià)10801480元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：目前市場正在招商中，部分已經(jīng)營業(yè)，期房2002年5月30日交房付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街90%左右荷花池花園小區(qū)位置：南臨西大街，東臨人民路，北接河南西路；規(guī)模：建筑面積8萬平方米，住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路分南北組團(tuán)，南邊組團(tuán)為西大街集中商業(yè)區(qū)， 一、 二樓為商鋪和辦公樓，37層為住宅。北邊組團(tuán)一樓沿街為商鋪。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格：（一次性付款、分期付款、銀行按揭50%，10年） 位 置單 價(jià)備 注臨西大街800010000商鋪面積多為5070平方左右。臨人民路60008000臨河南路45005000內(nèi)街門市房35005000二層商用辦公房20002500住宅售價(jià)：北邊組團(tuán) 10581628元/平方 有暖氣供應(yīng)； 南邊組團(tuán) 9201495元/平方；工程現(xiàn)狀：南邊全部結(jié)頂，02年4月交付；北邊部分結(jié)頂，02年7月交付；銷售情況：120130平方銷售80%多，情況較好；商鋪銷售70%。5．白鷺花園金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運(yùn)河相望，東連圩北路。 規(guī)模：建筑面積44000平方，住宅420戶。 規(guī)劃：沿和平路及越河路一樓和部分二樓是金龍商城營業(yè)房， 規(guī)劃為裝飾材料市場，36層為住宅，沿圩北路是純住