【正文】 附：摸摸運(yùn)營期間常用的市場推廣策略廣告營業(yè)推廣公關(guān)人員促銷服務(wù)促銷文化促銷印刷廣告廣播廣告包裝廣告電影廣告宣傳手冊企業(yè)名錄翻牌廣告廣告牌招牌POP廣告視聽材料標(biāo)志圖形說明書商品目錄比賽、游戲抽獎、獎券獎金與禮品會員卡交易會現(xiàn)場演示贈貨券回扣低息貨款招待會以舊換新折扣優(yōu)惠搭配商品信息報導(dǎo)演講、游說研討會年度報告慈善捐贈社區(qū)關(guān)系標(biāo)識宣傳公司期刊銷售展示銷售會議獎勵樣品試用展覽會電視購物電話購物郵購消閑夜市物品寄存代客交費(fèi)商品質(zhì)量鑒定使用前培訓(xùn)聯(lián)誼會企業(yè)文化研討文化廣場畫展、影展文化藝術(shù)講座圖書展賣第七章 營業(yè)人員行為規(guī)范 上班（進(jìn)店）上班要走職工專用門和專用通道，同時主動出示工作。視顧客滿意為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理的最高目標(biāo)。所有營業(yè)人員必須在營運(yùn)部和人事培訓(xùn)部備檔。十二、 單體推廣活動要求占用公共場地的由廣告部負(fù)責(zé)管理和收費(fèi)、需要懸掛條幅等道具的，廣告部有償提供服務(wù)，廣告部負(fù)責(zé)單體推廣活動的過程監(jiān)督和管理。八、 項(xiàng)目整體推廣的費(fèi)用以*元/月. 平方米計算。各商鋪的門市外壁屬項(xiàng)目的公共空間，不得擅自掛、貼任何物品，（包括畫各類圖案）并保證其干凈、清潔。門面除門頭外不得作以大的調(diào)整，對于門面的施工不得超過2天，過期者需給予鄰居店鋪每天50元以上的補(bǔ)償金。嚴(yán)重者清退出場，經(jīng)管理委員會批準(zhǔn)，項(xiàng)目有權(quán)將該商鋪轉(zhuǎn)租給他人，租金的70%作為產(chǎn)權(quán)方的補(bǔ)償金。 經(jīng)營者者要把住進(jìn)貨關(guān)，國產(chǎn)貨要做到：不進(jìn)三無產(chǎn)品（即無品各、無廠名、無廠址），進(jìn)口貨要有進(jìn)口產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和中文標(biāo)識。 營運(yùn)科部負(fù)責(zé)全商場服裝質(zhì)量監(jiān)督管理工作的同時，要積極配合上級有關(guān)部門工作，協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門與經(jīng)營業(yè)者關(guān)系。六、產(chǎn)權(quán)方將商鋪轉(zhuǎn)讓，須提前一個月通知摸摸營運(yùn)部，營運(yùn)部在核準(zhǔn)第三方入場資質(zhì)后可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，摸摸收取雙方手續(xù)費(fèi)5000元。對摸摸內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營管理各方面的工作，由業(yè)主委員會監(jiān)督、管理委員會領(lǐng)導(dǎo)，摸摸有限公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。維護(hù)項(xiàng)目整體的服務(wù)形象。7. 相互尊重、同業(yè)之間公平、公正地競爭，不欺行霸市、不采用到公共區(qū)域拉客、搶客、壓價等不正當(dāng)競爭手段。1. 按國家法規(guī)按理工商登記、稅務(wù)登記。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對上級主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，定期參加會議、匯報工作、提出建議。經(jīng)營公司財務(wù)報表編制和分析報告 發(fā)票管理 統(tǒng)一收取各種規(guī)費(fèi)（工商管理費(fèi)、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等） 項(xiàng)目運(yùn)營的各種費(fèi)用支出的審核 現(xiàn)金管理 稅金申報、交納。 收集商業(yè)情報，競爭對手的動態(tài)，并作出針對性的推廣策略 了解最新的項(xiàng)目管理模式和促銷公關(guān)手段，對項(xiàng)目的管理提出合理化建議 對于顧客的調(diào)研，了解顧客的構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣、購買意向等方面的調(diào)研建立摸摸顧客滿意度監(jiān)控體系。關(guān)于收費(fèi)的列項(xiàng)及建議：l 摸摸管委會的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（定額營業(yè)稅另計）l 物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l 市場推廣的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費(fèi)按清單列支，并合并統(tǒng)一收取。統(tǒng)一的經(jīng)營理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。引入全新的管理理念，作到統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營，規(guī)范管理、靈活經(jīng)營相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一。二、物業(yè)管理模式建議 三、物業(yè)管理重點(diǎn)建議（具體若需可另附） 在項(xiàng)目管理職能上，其職能大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地方的保養(yǎng)維修l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事務(wù)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔/滅蟲事務(wù)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事務(wù)l 代表客戶與有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)（主要為項(xiàng)目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳目l 協(xié)助/監(jiān)管裝修工作l 解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)代理人l 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的租務(wù)管理工作l 負(fù)責(zé)租戶的查詢及提供有關(guān)協(xié)助l 負(fù)責(zé)商場部分的推廣工作作為停車場管理人l 負(fù)責(zé)停車場的日常運(yùn)作和管理工作另行提供特色服務(wù)：l 家政服務(wù)：家居清潔、代訂車票、代訂煤氣、代購報紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆；l 節(jié)日特色活動：七、經(jīng)營管理建議目 錄1. 前言：2. 組織管理架構(gòu)圖3. 關(guān)于組織架購的說明4. 經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任5. 摸摸業(yè)主經(jīng)營公約6. 摸摸經(jīng)營管理制度（附）*建議公司聘請專業(yè)的商場管理顧問公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營管理顧問單位，一方面能夠切實(shí)確保摸摸的經(jīng)營管理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項(xiàng)目的一個極具競爭力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢，能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。 外門市房采用玻璃門進(jìn)出，內(nèi)部也采用玻璃門相連。樓內(nèi)導(dǎo)購招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境： 總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計優(yōu)化建議（一） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動休閑用品等 組團(tuán)案名 時尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明： 延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。唯有錯位經(jīng)營，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，；l 目前淮安市各類專業(yè)市場林立，競爭日益白熱化，唯有個性化、特色化經(jīng)營才能脫穎而出；l 淮安作為地級市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個有特色的、以經(jīng)營中高檔服飾類精品為主的集購物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；l 中國加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；l 市府按照南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟”l 東大街作為百年老街，經(jīng)營傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。（五）項(xiàng)目競爭力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。u 本市居民對東大街缺乏信任度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該市場檔次低下,質(zhì)量無保障。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力?？偨Y(jié)：從上述的有關(guān)資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個特點(diǎn)：l 在建商鋪門面房較多，短時間內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度l 不同區(qū)域地段售價差別較大，同一個案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差別較大l 各個案商鋪定位有差別（見后）競爭不對手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項(xiàng)目等，從目前市場情況看，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。 銷售價格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。5．白鷺花園付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%東大街綜合市場位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營業(yè)面積16000平，900多個營業(yè)單位。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。 目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。年交易額15億元。租售情況：由于目前進(jìn)行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。消費(fèi)季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰 淮安市消費(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為 主要商區(qū)及專業(yè)市場分布 在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場，自北而南排列： 蘇北市場淮陰汽配城南方電腦城淮海市場匯通市場、淮萃市場紡織、五金、食品市場清中電子城東方電腦城淮海地下商城電信商城、金三角電訊城淮陰裝飾材料市場五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮陰家具城城中城商業(yè)街淮陰電子市場東、西大街步行商業(yè)區(qū)清江市場和東郊南方批發(fā)市場。三、針對性商業(yè)環(huán)境分析商圈劃分二、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究 （一）總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優(yōu)勢與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。 六大功能分區(qū)1) 淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。在崗職工平均工資:7978元,%。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興的鐵路均已在此相會，京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一個以高等級公路為主骨架、水路并舉的交 通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；窗彩薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，在整個江蘇省相對排后，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。,%?！叭础睂⒔ㄔO(shè)成為“江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的商貿(mào)中心”。6) 王營分區(qū)：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運(yùn)中心。以淮海南北路為主軸分布，主中心為淮海廣場至淮萃廣場地段，八個片區(qū)級中心為：水渡口廣場、火車站廣場地區(qū)、城南路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地區(qū)、西園廣場、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營廣場。外圍商業(yè)圈 蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成 主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場解放路）、昌盛路、 東、西大街、健康路、淮海東、西路商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心新亞商城 清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行時尚中心，商品質(zhì)量信任度高，硬件設(shè)施佳，購物環(huán)境好 專營店報喜鳥 DOBON，婚紗影樓 大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務(wù)意識好，能跟上時代潮流超市時代超市 蘇果超市，華聯(lián)超市 一剪梅超市淮海路 人民路清河路數(shù)量不夠多， 缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品略不足市場類匯通市場 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場主要沿淮海南北路分布 較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小縱述開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。消費(fèi)對象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍接受，國際品牌消費(fèi)量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者 希望再提升。主營：五金、木材、陶瓷、鋁材、水暖等；概況：整個市場品種齊全，人流量大，本市居民裝修一般都來此購買，零售較多；租金價格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)經(jīng)營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元 門市房租金采取拍租方式，租金水平8040元/平方月，淮汽市場年租金收入200萬元。而目前在建在售的店鋪出售價格從位置地段的角度來說商鋪售價沒有相應(yīng)租金的差別大，價格與租金對應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。D) 從銷售的形式看，目前淮安市的市場與商鋪銷售比較簡單，基本上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，對于市場與商鋪的未來沒有清楚明確的概念和界定；（二）典型個案情況 匯通商城 位置 匯通市場原一區(qū)臨大治東路規(guī)模 總建筑面積44620平方，其中商業(yè)面積23000平方。售價：一樓承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方； 河南路門面40006000元/平方；二樓售價為3000元/平方米，年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積40平方米左右。北邊組團(tuán)一樓沿街為商鋪。 銷售與現(xiàn)狀：月底竣工，02年4月交付使用， 住宅銷售80%多，商鋪銷售60%左右。規(guī)劃：主營服裝、鞋帽、小百貨，一、二層共計1500個商鋪。 周邊環(huán)境 百年老街，歷史底蘊(yùn)濃厚，東臨慈云寺、文廟，南邊傍依環(huán)境優(yōu)美的楚秀公園；與規(guī)劃建設(shè)中的慈云寺文化市場連成一片，北接里運(yùn)河與即將興建的運(yùn)河文化廣場相望。,在貴我雙方的共同努力下,可進(jìn)一步營造項(xiàng)目的更多優(yōu)勢,主要體現(xiàn)在以下方面:l 商業(yè)規(guī)劃l 商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施l 商業(yè)前景l(fā) 項(xiàng)目包裝l 營銷推廣l 經(jīng)營管理l 物業(yè)管理l 服務(wù)體系l 項(xiàng)目投資價值l 項(xiàng)目升值潛力 以上優(yōu)勢體現(xiàn),詳見策劃報告.（二）項(xiàng)目劣勢分析：u 前期開發(fā)商造成的爛尾工程形象的負(fù)面口碑，影響目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的投資信心；u 住宅外立面不夠新穎和戶型結(jié)構(gòu)上存在不