【正文】 市場進(jìn)入價格下行期，成交量會出現(xiàn)一定幅度的回升，預(yù)計 2023年蘇州樓市走勢將會從谷底緩慢復(fù)蘇； ?2023年市場預(yù)判： 隨著滬寧城際鐵路和京滬高速以及輕軌 1號線的相續(xù)通車，蘇州將進(jìn)入軌道交通時代，無縫對接上海，蘇州房地產(chǎn)將迎來新一輪擴(kuò)張期；以及考慮此次調(diào)控周期性，前期觀望需求將會逐步釋放；綜合考慮 2023的蘇州市場較為樂觀。 基于國家對 2023年 9月 27日 2023年 4月 14日的政策調(diào)控的經(jīng)驗總結(jié)，預(yù)計此次國家的調(diào)控政策將保持連貫性，短期內(nèi)取消的可能性不大， 預(yù)計持續(xù)時間在兩年左右。 因此我們對蘇州樓市做出如下預(yù)測： 區(qū)域市場地位 —— 相城區(qū)在供應(yīng)、成交和價格方面在蘇州各區(qū)處于中間水平，是蘇州房地產(chǎn)的次級市場，但 09年以來上升趨勢明顯 0 . 8 51 . 0 61 . 9 80 . 2 80 . 51 . 10 . 20 . 41 . 30 . 10 . 80 . 31 . 70 0 . 005101520250901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 101 102 1030 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0供應(yīng)面積( 萬㎡) 成交面積( 萬㎡) 供求比57385886 58576087 603256256219656770757313764867957990834181330 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 00901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 101 102 1030100020233000400050006000700080009000成交量 成交均價30 13 2000%20%40%60%80%100%09_3 09_4 09_5 09_6 09_7 09_8 09_9 09_10 09_11 09_12 10_1 10_2 10_39 0 ㎡及以下（萬平米） 90120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 1 8 0 ㎡以上供求比低位運行 12 2 9 10%20%40%60%80%100%09_3 09_4 09_5 09_6 09_7 09_8 09_9 09_10 09_11 09_12 10_1 10_2 10_39 0 ㎡及以下（萬平米） 90120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 1 8 0 ㎡以上區(qū)域市場運行 —— 相城區(qū)域市場處于供不應(yīng)求的態(tài)勢， 09年初至今均價上漲趨勢較快，區(qū)域市場目前的主力供求區(qū)間集中在 90120㎡ 首改低產(chǎn)品線 月度供應(yīng)走勢圖 月度成交走勢圖 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 —— 相城已經(jīng)形成三大房產(chǎn)板塊，以中心城區(qū)的板塊發(fā)展最為成熟，是區(qū)域市場的主要供應(yīng)來源地，為相城區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的一級核心市場 板塊劃分依據(jù)： ?區(qū)位條件：相類似的地理區(qū)位，無論是交通距離，還是區(qū)域資源，均有類似的條件 ?產(chǎn)品條件：區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn)品具有相似性 ?價格條件：單價和總價結(jié)接近 ?客源條件：有著相同的客源基礎(chǔ)，同時會分流部分目標(biāo)客源 相城區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分為三大板塊，具體如下： ?相城中心城區(qū)板塊、陽澄湖板塊和外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 ?目前以中心城區(qū)板塊發(fā)展較為成熟，是市場供應(yīng)的主要來源區(qū)域，同時市場競爭也較為激烈 ?項目所處的相城中央商務(wù)區(qū)屬于相城中心城區(qū)板塊的一部分，同時也是中心板塊未來發(fā)展的重點 中心城區(qū)板塊現(xiàn)狀 —— 相城大道片區(qū)已發(fā)展成熟，可出讓土地日趨稀少，在城市規(guī)劃的主導(dǎo)下，整個板塊重點西移的趨勢明顯，且項目所在的片區(qū)土地供應(yīng)充足 原有重心 —— 相城大道 ?相城大道區(qū)域是相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展最早起步的片區(qū)，區(qū)域項目多處于尾盤階段，且隨著片區(qū)可供出讓的地塊的減少，板塊房地產(chǎn)發(fā)展速度將不斷衰退； 未來重心 —— 中央商貿(mào)區(qū) ?片區(qū)發(fā)展起步雖晚，但在規(guī)劃的利好帶動下整個片區(qū)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入，帶動片區(qū)開發(fā)商水品引領(lǐng)整個相城區(qū)。 ?原有重心代表項目 香城花園 三江尊園 晨曦馨苑 康橋麗都 ?未來重心代表項目 華城國際 合景峰匯國際 融僑儲備用地（融僑城） 華富儲備用地 雅戈爾儲備用地 首開儲備用地 1華潤儲備用地（橡樹灣） 8 中央商貿(mào)區(qū)站位 —— 在城市規(guī)劃的主導(dǎo)下，板塊交通的瓶頸逐漸打破，和園區(qū)、古城區(qū)無縫對接，提升了對古城區(qū)和園區(qū)客戶的吸納能力；同時在眾多品牌開發(fā)商的入駐推動下， 區(qū)域已經(jīng)成為蘇州房地產(chǎn)板塊的熱點區(qū)域之一 古城區(qū) 園 區(qū) 北環(huán)快速環(huán)線 人民路 市場背景研究核心觀點 ?新一輪調(diào)控來勢兇猛，投資需求，尤其是外地投資需求將遭重創(chuàng)，樓市進(jìn)入下行通道， 本地客源的抓取日趨重要 ?相城區(qū)屬于蘇州次級市場，在供求和量價上處于中等水平，但 09年以來上升趨勢明顯 ?中心城區(qū)板塊是相城最為成熟的板塊，目前該板塊發(fā)展重心向項目所在地的中央商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)移 ?板塊交通的瓶頸逐漸打破，對古城區(qū)和園區(qū)客戶的吸納能力增強(qiáng)；同時在眾多品牌開發(fā)商的入駐推動下， 區(qū)域已經(jīng)成為蘇州房地產(chǎn)板塊的熱點區(qū)域之一 市場背景核心觀點 新政影響下，市場必然進(jìn)入 下行軌道 投資需求遭創(chuàng)，外地投資需求 遭毀滅性打擊 區(qū)域是城市規(guī)劃的重點發(fā) 展方向 板塊交通瓶頸打破對外區(qū)域 客戶吸納能力增強(qiáng) 城市房地產(chǎn)板塊的熱點區(qū)域 項目產(chǎn)品線豐富， 80㎡ 產(chǎn)品 抗風(fēng)險性較強(qiáng) 城市未來 CBD核心區(qū)域、 景觀資源豐富 城市綜合體項目 項目屬性界定核心觀點 ?樓市將進(jìn)入下行通道，投資客（外區(qū)域）遭重創(chuàng)，項目產(chǎn)品線豐富，抗風(fēng)險性較強(qiáng) ?外區(qū)域投資客遭重創(chuàng)， 后市須立足本地客戶的深挖 ，從蘇州范圍來看，客戶區(qū)域來源將更為廣泛 基于市場背景下的項目屬性對接思考 ?根據(jù)客群的重疊性、供應(yīng)產(chǎn)品的趨同性、價格水平等因素進(jìn)行競爭市場界定； ?私有汽車增多、快速干道、軌道交通發(fā)展，使得城鄉(xiāng)距離更加模糊，大多數(shù)人工作在城市，居住在郊區(qū)的生活方式成為更多城市人的選擇。 結(jié)合項目的特性，本項目的競爭格局將劃分為地緣性區(qū)域和郊區(qū)化生活方式輻射區(qū)域。主要面臨以下項目的競爭： 合景峰匯、融僑城、橡樹灣，以及區(qū)內(nèi)儲備項目 競爭市場界定評級 —— 根據(jù)片區(qū)的特征，以及本項目輻射區(qū)域、對總價承受力和客戶重疊程度確定本項目面臨競爭項目 中央商貿(mào)區(qū) ?在售競爭個案 合景峰匯國際 香城花園 晨曦馨苑 康橋麗都 ?儲備競爭個案 融僑儲備用地（融僑城） 華富儲備用地 雅戈爾儲備用地 首開儲備用地 華潤儲備用地（橡樹灣） 東建臵業(yè) 相 城 大 道 2 3 4 1 5 6 8 7 9 在售市場競品分析 —— 片區(qū)在售項目較少，產(chǎn)品線以首改 90144㎡ 為主。除合景峰匯可售量體充足外，其他項目可售量體較少，區(qū)域出現(xiàn)間歇性的供應(yīng)短缺，是導(dǎo)致區(qū)內(nèi)樓盤價格上漲的因素之一 案名 中惠晨曦馨苑 香城花園 康條麗都 合靜峰匯國際 開發(fā)商 中惠房產(chǎn) 常發(fā) 華恒臵業(yè) 合景泰富 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 聯(lián)排別墅 小高層 高層 小高層 聯(lián)排別墅 住宅 商業(yè) 酒店 辦公 風(fēng)格 現(xiàn)代 現(xiàn)代 意式 現(xiàn)代 規(guī)模 18萬㎡ 18萬㎡ 18萬㎡ 100萬㎡（住宅 57萬㎡） 面積范圍 90120㎡ 120144㎡ 3444㎡ 90120㎡ 銷售狀況 二期多層 四期頤園 酒店式公寓 四期高層 均價 10000元 /㎡ 9500元 /㎡ 9000元 /㎡ 13000元 /㎡ 剩余量體 8萬㎡ 1萬㎡ 1萬㎡ 住宅 37萬㎡ 競品市場儲備地塊分析 —— 板塊儲備項目較多，后市入市量體充足，且多為品牌開發(fā)商，產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層為主， 同質(zhì)化競爭趨勢明顯 儲備 地塊 基地面積 (萬㎡ ) 最大可建筑 面積 (萬㎡ ) 容積率 樓面價 (元 /㎡ ) 預(yù)計產(chǎn) 品形態(tài) 成交時間 預(yù)計入 市時間 恒基 地塊 44 157 1029 高層 2023年 1月 2023年年底 融僑城 35 3342 小高層 高層 2023年 8月 2023年底 華富 地塊 3676 小高層 多層 2023年 1月 2023年底 /2023年初 首開 地塊 2472 小高層 高層 2023年 12月 2023年年底 雅戈爾 地塊 4416 小高層 多層 2023年 7月 2023年 上半年 華潤 地塊 17 4758 小高層 高層 2023年 11 2023年底 /2023年初 東建 臵業(yè) —— 20 —— —— —— —— —— 總計 140萬㎡ 潛在重點競爭個案與本案對比分析 —— 項目價值點梳理 項目 開發(fā)商品牌 社區(qū)規(guī)模 地段價值 周邊配套 景觀資源 自身配套 本案 恒基 157萬㎡ 中央商貿(mào)區(qū) 核心 建設(shè)中 活力島、元和塘景 觀帶 辦公 酒店 商業(yè) （約 90萬㎡） 合景 峰匯 合景泰富 100萬㎡ 中央商貿(mào)區(qū) 南部 建設(shè)中 活力島、生態(tài)公園 酒店 辦公 商業(yè) （約 40萬㎡） 融僑城 融僑 35萬㎡ 中央商貿(mào)區(qū) 南部 建設(shè)中 生態(tài)公園 —— 華潤 橡樹灣 華潤 36萬㎡ 中央商貿(mào)區(qū) 北部 建設(shè)中 無景觀資源 —— 首開 地塊 首開 28萬㎡ 中央商貿(mào)區(qū) 西部 建設(shè)中 無景觀資源 —— 本案產(chǎn)品力對比分析 —— 80㎡ 左右戶型產(chǎn)品力分析，本案產(chǎn)品戶型方正，空間利用率高，但產(chǎn)品附加值低，缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品力處于市場中等水平 合景峰匯 88㎡ 221 恒基約 80㎡ 戶型 221 廚房 起居室 主臥 次臥 廚房 主臥 次臥 起居室 衛(wèi) 衛(wèi) 餐廳 餐廳 ?房型布局合理，且增送空中花園，產(chǎn)品附加值高 ?房型布局一般，是目前蘇州市場高層的主流兩房戶型 ?房型方正，空間布局利用率高，但產(chǎn)品附加值低，缺乏創(chuàng)新 融僑城約 90㎡ 221 起居室 主臥 廚房 衛(wèi) 次臥 空中花園 餐廳 本案產(chǎn)品力對比分析 —— 118㎡ 左右戶型產(chǎn)品力分析， 本案產(chǎn)品布局合理，空間利用率高，但產(chǎn)品附加值低，缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品力處于市場中等水平 融僑城 123㎡ 322 合景峰匯 108㎡ 322 ?房型布局合理，贈送空中花園（可改臥室），產(chǎn)品附加值高，與外界均有陽臺和飄窗相連 ?房型布局合理，空間利用率高，收納系統(tǒng)較強(qiáng) ?房型布局較差，在功能布局上難以滿足客戶改善需求，但產(chǎn)品附加值較高 起居室 餐廳 主臥 衛(wèi) 衛(wèi) 次臥 空中花園 廚房 恒基約 118㎡ 322 主臥 次臥 廚房 衛(wèi) 衛(wèi) 書房 起居室 餐廳 入戶花園 儲 藏 室 次臥 起居室 空中花園 廚房 主臥 餐廳 衛(wèi) 衛(wèi) 重點競爭個案核心競爭力對比： 項目規(guī)模 合景峰匯 本案 首開 融僑城 開發(fā)商 地段價值 配套設(shè)施 項目的核心競爭資源 —— 產(chǎn)品力處于競爭市場的中間水準(zhǔn)，但項目在景觀資源、項目規(guī)模、地段價值、配套設(shè)施、開發(fā)商品牌等方面優(yōu)勢明顯 產(chǎn)品力 華潤 景觀資源 PS:產(chǎn)品核心競爭力模型：離園心越遠(yuǎn)，說明項目的競爭力越強(qiáng)