成都府河天成項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-文庫吧
2025-03-30 01:09 本頁面
【正文】 執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì)及案例 項(xiàng)目四至 一環(huán)路北二段 府河橋市場 府河 地塊緊鄰一環(huán)，坐落府河畔 ?南鄰一環(huán) 距一環(huán)僅 100米的城市中心區(qū)域 ?西至府河 一線河景資源 ?北接府河橋市場 ?東臨西北橋東街 本案 地塊形狀不規(guī)則且內(nèi)部三面視線受阻 ?地塊形狀 整體呈凹型，形狀不規(guī)整。 ?地塊平整度 地塊內(nèi)除還有少量廢舊建筑，整體較為平整。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)部視野 地塊三面視野都受外部建筑物的影響 城市中心區(qū)域 ? 城市發(fā)展實(shí)力最強(qiáng)最迅速區(qū)域； ? 未來樓盤稀缺區(qū)域； ? 項(xiàng)目處于城市中心偏北，人口密度最高的區(qū)域 ； ? 大型商業(yè)聚集區(qū)； 中鐵二局片區(qū) ? 一環(huán)線內(nèi)離市中心最近區(qū)域 ? 區(qū)域擁有良好府河資源 ? 區(qū)域配套成熟 ? 交通可達(dá)性良好 ? 多個(gè)大型集中式商業(yè)市場和中鐵二局的強(qiáng)力支撐 項(xiàng)目地處成都中心區(qū)域 中鐵二局片區(qū) 華西集團(tuán)片區(qū) 本案 中心區(qū)域 本項(xiàng)目是成都府河最后的珍藏 府河 —— 成都的母親河 是成都文化的搖籃，成都城市經(jīng)濟(jì)文化和社會(huì)發(fā)展離不開錦江的滋潤和哺育，故成都人又深情的稱她為母親河。 憑借府南河成都獲得了“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”、“優(yōu)秀水岸獎(jiǎng)最高獎(jiǎng)”、“環(huán)境區(qū)域設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”。 成都人習(xí)慣并且依賴于這條母親河，但是府河旁的可售項(xiàng)目稀少，而本項(xiàng)目正是處于府河畔的最后珍藏。 中海地塊 總建面 合能地塊 總建面 9萬方 華潤地塊 總建面 正成地塊 總建面 本案 龍湖地塊 總建面 藍(lán)光地塊 總建面 區(qū)域未來土地供應(yīng)少，且近年土地供應(yīng)均分布在二環(huán)以外，且樓面地價(jià)偏高，這更能突顯本項(xiàng)目的稀缺及拉高項(xiàng)目價(jià)值 以上塊地均在二環(huán)外，地價(jià)偏高，這勢必拉高項(xiàng)目均價(jià)。 本項(xiàng)目地處一環(huán)旁，未來幾年，環(huán)線內(nèi)土地供應(yīng)稀少。 項(xiàng)目 時(shí)間 成交總價(jià)（萬元） 樓面地價(jià)（元/㎡ ） 藍(lán)光 華潤 2333 正成 1354 合能 3600 項(xiàng)目價(jià)值：自然資源、中心地段、城市價(jià)值高度融合，高度稀缺 ?自然環(huán)境稀缺 ： 優(yōu)質(zhì)府河河景資源 府河畔絕世珍藏 ?地段稀缺： 地處城市中心區(qū)域 成都市中心區(qū)域，新項(xiàng)目少，且地處城市中心府河旁的新項(xiàng)目更是稀缺。 ?城市化資源的稀缺： 緊鄰一環(huán) 城市化發(fā)展成熟 本案 府河 （圖中藍(lán)色標(biāo)記為現(xiàn)有樓盤） 項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知 價(jià)值認(rèn)知 區(qū)位、地段價(jià)值 資源價(jià)值 未來價(jià)值 稀缺性 ?緊鄰一環(huán)，城市中心， 城市繁華區(qū)域 ? 區(qū)域新盤源甚少但需求量大 ? 府河畔最后的絕版收藏 ? 戶戶全方位觀景、城市天然氧吧 ? 一線府河景觀規(guī)劃中的沿河城市公園 ?城北二環(huán)內(nèi)未來土地成交少，現(xiàn)成交土地多分布在二環(huán)外且低價(jià)較高；且區(qū)域需求量大。這勢必對(duì)本項(xiàng)目價(jià)值有所拉升。 區(qū)域配套 自然資源：府河河景資源 商業(yè)配套：府河橋市場、五塊石市場、荷花池等 購物配套：百佳超市、國美電器等 醫(yī)療配套：世紀(jì)怡和醫(yī)院、木綜廠職工醫(yī)院、省林業(yè)中心醫(yī)院 教育配套：西南交通大學(xué)、成都鐵中、成都市第 31中等 金融配套：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 賓館飯店：中北飯店、蜀蓉酒店等 區(qū)域商業(yè)配套檔次低且缺乏大型生活購物配套及休閑配套 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目緊鄰一環(huán)，屬于城市中心區(qū)域； ?良好的河景資源： 府河風(fēng)景盡收眼底 ?規(guī)模大 ：項(xiàng)目規(guī)模大，區(qū)域鮮有 ?交通方便 ?地塊形狀不規(guī)整： 地塊呈凹形，整個(gè)地塊被劃分成三塊，不利于整體打造； ?配套不完善 ：商業(yè)配套單一，缺乏大型購物場所； ?項(xiàng)目外部環(huán)境差，影響項(xiàng)目形象。 機(jī)會(huì) Opportunity 放大優(yōu)勢 規(guī)避劣勢 ?區(qū)域市場空白， 在整個(gè)一環(huán)內(nèi)新樓盤稀缺 ?市場需求大： 城北區(qū)域大面積搬遷居民需求，大型專業(yè)市場大量客戶資源。 ?充分利用城市中心區(qū)域的優(yōu)勢，運(yùn)用良好的河景資源，打造獨(dú)一無二的高尚河景大盤。 ?靈活打造地塊，將地塊分區(qū)域打造； ?將本項(xiàng)目打造成為全面的，配套齊全的大盤，以提升區(qū)域配套； ?將本項(xiàng)目很好的與外部獨(dú)立，規(guī)避外部對(duì)本項(xiàng)目形象打造的影響。 威脅 Threaten 抓住機(jī)會(huì) 轉(zhuǎn)化威脅 銷售周期長： ?銷售周期長，市場不確定性大。 ?府河橋市場人員較雜，附近有大量低檔物業(yè)會(huì)給本項(xiàng)目檔次打造帶來不利影響。 ?借助區(qū)域空白，將本項(xiàng)目打造到極致； ?充分挖掘客戶的需求。 ?長銷售周期有利于本項(xiàng)目價(jià)值的拉升，利用自身優(yōu)勢帶動(dòng)區(qū)域檔次。 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計(jì) 項(xiàng)目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價(jià)值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計(jì)劃 營銷費(fèi)用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價(jià)格策略及銷售回款 整體定價(jià)策略 銷售回款計(jì)劃 價(jià)格體系制定 銷售執(zhí)行 項(xiàng)目屬性定位 城市中心，一環(huán)北，府河畔，絕版尊貴府邸 產(chǎn)品定位 近觀繁華 坐擁舒居 產(chǎn)品定位 擁有一線河景資源 規(guī)劃中的沿河城市公園 30萬方臨河大盤 1萬平方米商業(yè)， 1000平方米生活配套 …… 府河畔的絕世珍藏 我們的項(xiàng)目是 —— 城市中心新地標(biāo) 主要客戶來源區(qū)域： ?大城北（金牛區(qū)、成華區(qū)等）、成都市中心區(qū)域、省內(nèi)二線城市等 區(qū)域客戶特征 ,主要來源于大城北區(qū)域 大城北區(qū)域主要包括： ?項(xiàng)目強(qiáng)輻射范圍的金牛區(qū)、成華區(qū)、新都城區(qū)、石板灘、新都物流區(qū)、北部商貿(mào)區(qū)等區(qū)域； ?以成都為核心的東北部衛(wèi)星城市如：青白江區(qū)、金堂縣、彭州等區(qū)域 青白江 新都 彭州 金牛 成華 金堂 區(qū)域購房客戶居住區(qū)域 38% 5% 3% 17% 10% 8% 2% 12% 5% 金牛區(qū) 青羊區(qū) 武侯區(qū) 成華區(qū) 錦江區(qū) 省內(nèi) 省外 北郊區(qū) 其它 數(shù)
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