成都府河天成項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 01:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 據(jù)來源：易居中國(guó) 區(qū)域客戶身份特征分析 區(qū)域主要客戶身份特征： ?荷花池、五塊石、府河橋市場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)經(jīng)營(yíng)人群 ?鐵路線工作人員 ?城北舊城改造大量搬遷居民 ?區(qū)域大型工業(yè)企業(yè)帶來的企業(yè)主、從業(yè)人員 ?西南交大等教育機(jī)構(gòu)人員 ?城市中心原住民 ?區(qū)域原住民 ?外地購(gòu)房者（德陽(yáng)、綿陽(yáng)、攀枝花、內(nèi)江、自貢、省外客戶等）到成都經(jīng)商、工作、教育等。 ?投資客 其它 區(qū)域客戶身份特征圖 0 10 20 30 40 50 60 70 80 鐵路職工 大型專業(yè)市場(chǎng)人員 搬遷居民 35% 30% 20% 15% 單位 成都鐵路 局 荷花池市 場(chǎng) 五塊石 市場(chǎng) 府河橋 市場(chǎng) 規(guī)模 成都第一大企業(yè) 80萬平米 30萬平米 400余畝 人口 15萬 10多萬從業(yè)人員 5000余戶商家 2500戶商家 區(qū)域主要客戶置業(yè)特征及居住習(xí)慣分析 區(qū)域客戶購(gòu)房因素多為工作需求和居住習(xí)慣性需求，需要成熟配套便利的交通。 ?身份：荷花池、五塊石、府河橋市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員 ?習(xí)慣居住靠近城北區(qū)，要求營(yíng)業(yè)市場(chǎng)區(qū)與住處通便利； 習(xí)慣群居且社交圈廣，會(huì)相互影響臵業(yè)選擇。 ?身份：鐵路等大型企業(yè)職工 ?為工作方便，首選城北區(qū)域臵業(yè)； 該人群收入穩(wěn)定，鐵路上下線人員多且關(guān)系線長(zhǎng)，臵業(yè)選擇影響大。 ?身份：區(qū)域原住民及搬遷居民 ?習(xí)慣本區(qū)域生活環(huán)境，想改善居住條件，尋求更好的居住環(huán)境，要求配套完善。 ?身份：市中心居住者 ?習(xí)慣城市中心生活，但市中心房源很少，本區(qū)域?yàn)楹芎玫呐Z業(yè)選擇區(qū)。要求交通便利，配套完善。 ?身份：投資客 ?傳統(tǒng)城北為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值低洼地，但是隨著區(qū)域大面積搬遷改造升級(jí)，城北房地產(chǎn)市場(chǎng)正在崛起，本區(qū)域地處城市中心、區(qū)域繁華、交通發(fā)達(dá)，區(qū)域?yàn)楹芎玫耐顿Y區(qū)域。 項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目緊鄰府河橋市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng) ?交通方便 ?本項(xiàng)目為城市舊改項(xiàng)目 ?靠近大量鐵路等企業(yè) ?一線的河景資源，環(huán)境怡人 ?配套成熟 ?緊鄰大型專業(yè)市場(chǎng) ?項(xiàng)目周圍人流量大 ?項(xiàng)目地處城市中心區(qū)域 ?配套成熟、交通方便 ?區(qū)域稀缺型河景樓盤 府河橋市場(chǎng)的等大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)人員 區(qū)域搬遷居民 （迫切需求） 鐵路或其他大型企業(yè)人員 來專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物客戶 市中心居住者 項(xiàng)目屬性 區(qū)域客戶特征 本項(xiàng)目主要客戶 隨著項(xiàng)目的推售和影響力的擴(kuò)大 項(xiàng)目主要客戶 形象定位思考 …… 項(xiàng)目賣點(diǎn)推導(dǎo)核心價(jià)值支撐 項(xiàng)目賣點(diǎn)推導(dǎo) 產(chǎn)品配臵 優(yōu)質(zhì)河景 成熟配套 規(guī)模 區(qū)位價(jià)值 核心價(jià)值支撐 依托： 30萬大盤規(guī)模、成熟的區(qū)域配套、豐富的產(chǎn)品配臵 主推：一環(huán)側(cè) 府河畔 絕版地段 蝶。 變 蝶。變 基因 1：區(qū)域價(jià)值被弱化，區(qū)域環(huán)境急需改善 蝶。變 基因 2：加強(qiáng)與一環(huán)的交流融合，提升區(qū)域價(jià)值 蝶。變 基因 3：為鐵二局片區(qū)舊城改造提供經(jīng)驗(yàn)參考 蝶。變 基因 4：政府舊改支持 蝶。變 基因 5：區(qū)域配套亟待升級(jí) 蝶。變 基因 6：配合府河市場(chǎng)發(fā)展 蝶。 變 基因 是指引項(xiàng)目前進(jìn)的方向 。 是支撐項(xiàng)目定位的基礎(chǔ) 。 是跳出競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的保障 。 案名：府河天成 一環(huán)北 〃 府河畔 〃 絕版尊貴珍藏 一個(gè)轉(zhuǎn)身，兩個(gè)世界！ 向前看，回頭看，風(fēng)景依然！ 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計(jì) 項(xiàng)目定位 微觀競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場(chǎng)定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目屬性 大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品研究及價(jià)值挖掘 營(yíng)銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計(jì)劃 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價(jià)格策略及銷售回款 整體定價(jià)策略 銷售回款計(jì)劃 價(jià)格體系制定 銷售執(zhí)行 地產(chǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣 總體推廣思路 『客觀性』 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 定位 配套 地段 （產(chǎn)品價(jià)值） （項(xiàng)目檔次） （社會(huì)資源） （區(qū)域價(jià)值） 主動(dòng)式 客觀性模式：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 被動(dòng)式模式： 體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值 主觀性模式：體現(xiàn)營(yíng)銷價(jià)值 主動(dòng)式模式： 體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值 產(chǎn)品顯性 區(qū)域稀缺 府河畔絕版項(xiàng)目 樹立舊改區(qū)域新形象 打造臨河高端物業(yè) 時(shí)間 2022年度 2022年度 2022年度 912月 15月 68月 912月 15月 68月 56月 12月 34月 銷售 節(jié)奏 形象推廣期 開 盤 強(qiáng)銷期 持銷期：分批次推盤 樓王收關(guān)期 營(yíng)銷 強(qiáng)度 ?若項(xiàng)目 2022年 6月開售，考慮春節(jié)為銷售淡季，預(yù)留樣板房開放客戶看房時(shí)間及 3個(gè)月蓄客時(shí)間，則樣板房工程節(jié)奏須全力配合營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ?利用 2022年春季房交會(huì)亮相，積累更多的誠(chéng)意客戶，為開盤熱銷打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) ?6月公開發(fā)售，首推臨河大戶型單位，借 2022年秋季房交會(huì)之勢(shì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷 ?以臨河樓王單位做項(xiàng)目收官之作，拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 全盤推廣計(jì)劃 分期銷售策略 ?考慮客戶影響。 考慮拆遷反遷戶選房對(duì)項(xiàng)目銷售的雙向作用，一方面依靠其集中選房，制造熱銷場(chǎng)面；另一方面，考慮其對(duì)項(xiàng)目檔次的影響。 ?集中力量，各個(gè)擊破。 持銷期銷售難度大速度慢，沖刺開盤銷售率為制勝法寶，結(jié)合工程和展示，制造節(jié)點(diǎn)，分批推售。 ?合理協(xié)調(diào)大戶型和小戶型的關(guān)系 項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)間從 50－ 235平米不等，進(jìn)行合理的產(chǎn)品面積區(qū)間的搭配，同時(shí)重視商業(yè)對(duì)住宅產(chǎn)品銷售的拉動(dòng)作用。 推售安排必須要考慮的幾個(gè)因素： 推售安排 ?以標(biāo)桿性樹立形象，確立項(xiàng)目中高端定位 ?充分展示社區(qū)景觀、配套，奠定河景宜居生態(tài)大盤形象 ?合理配臵產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品熱銷快速回籠資金 推售原則： 返遷單位與其他單位分開推銷，提高本項(xiàng)目整體形象同時(shí)得到價(jià)值的拉升
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