【正文】 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽(yáng)31 / 70 高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，價(jià)格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個(gè)南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。二、 劣勢(shì)（W）? 作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。 正揚(yáng) 因此跨國(guó)公司進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，搶占灘頭陣地已是大勢(shì)所趨，毫無(wú)疑問對(duì)寫字樓——特別是高檔寫字樓的需求量會(huì)越來(lái)越大。 區(qū)域內(nèi)成功人士。入世的利好及西部大開發(fā)的契機(jī)，預(yù)計(jì)在今后23 年將有許多國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)進(jìn)入重慶，這些機(jī)構(gòu)的進(jìn)入首先就是解決在哪里辦公的問題，而且他們普遍會(huì)選擇中、高檔寫字樓/商務(wù)公寓。目前44 / 70南岸區(qū)還沒有出現(xiàn)真正的標(biāo)志性建筑，開盤入市時(shí)以西南標(biāo)志性建筑和星級(jí)物管來(lái)吸引潛在客戶，聚集人氣。一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想（一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場(chǎng)研究結(jié)論。◆有利于本項(xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的最佳效果發(fā)揮。參考圖例（三） 戶型建議及配比 戶型比例及面積控制根據(jù)我司對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無(wú)論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠(yuǎn)52 / 70的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為 81120 m2 占到 %，三室二廳雙衛(wèi)面積為 101140 m2 占 %，面積為141160 m2 有 %，而面積在 81100 m2 之間僅占%。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進(jìn)口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)，并進(jìn)行高、低區(qū)域分類運(yùn)行管制（分 15F 以下、1630F 和 31F 以上三個(gè)運(yùn)行區(qū)域） ?？墒沟猛＼噲?chǎng)的管理井然有序，業(yè)主泊車，散客泊車和游車過(guò)路均可得到很好的控制和管理。 供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護(hù)裝置。特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國(guó)貿(mào)物業(yè) ：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月” “沙龍廣場(chǎng)”等物業(yè)。 地面：水泥沙漿抹平。56 / 70防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對(duì)外控測(cè)；事故報(bào)警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報(bào)警。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計(jì)，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來(lái)流行于高層住宅，它會(huì)令買家感54 / 70覺身份尊貴，這一細(xì)小設(shè)計(jì)也會(huì)令買家賞心悅目。綜合上述兩個(gè)方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)重慶及至西部地區(qū)市場(chǎng)敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計(jì)院溝通后，由設(shè)計(jì)院拿出具體設(shè)計(jì)方案。二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議（一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)的連接。提示：真正的價(jià)位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等完成之后并針對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)變化具體情況才能最后確立，以上只是價(jià)格體系的初步輪廓。重慶市的涪陵、萬(wàn)州等地直轄前就是具有相當(dāng)規(guī)模的地級(jí)市，尤其涪陵地區(qū)目前已有 5 家上市公司，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較高水平。 另類市場(chǎng)。根據(jù)南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的商業(yè)圈將成為一個(gè)數(shù)字化、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的、集辦公、文化、娛樂、居住等多功能為一體40 / 70的綜合商務(wù)區(qū)，這就是本項(xiàng)目定位 CBD 商務(wù)公寓的先決條件。品牌效應(yīng)的形成通過(guò)告知手段建立本項(xiàng)目的知名度，然后通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立本項(xiàng)目的美譽(yù)度，再通過(guò)堅(jiān)37 / 70第二循環(huán)圈第一循環(huán)圈持不懈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽(yù)和公司信譽(yù)達(dá)到本項(xiàng)目的忠誠(chéng)度。35 / 70第三章 項(xiàng)目定位通過(guò)前二章分析研判，本章結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域，進(jìn)行切合實(shí)際的、全面而系統(tǒng)的定位。? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營(yíng)，將為公寓帶來(lái)大量潛在客戶。 市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場(chǎng)的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。騎龍山莊其次。 樓盤要素統(tǒng)計(jì)? 開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。名仕閣打造的是頂級(jí)豪宅，戶型從131228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢(shì)不盡人意，其抗性主要是高單價(jià)和高總價(jià)。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。 市場(chǎng)特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場(chǎng)的一匹黑馬，是一個(gè)極具潛力的市場(chǎng)，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：（1） 樓盤品質(zhì)全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競(jìng)爭(zhēng)能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽(yáng)光華庭、金陽(yáng)國(guó)家批準(zhǔn)的江北機(jī)場(chǎng)改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國(guó)西部最大的機(jī)場(chǎng)；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢(shì)銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場(chǎng)存量的大好形勢(shì)：一方面是開發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重市場(chǎng)需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對(duì)路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬(wàn)㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。此外， “8 小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)12 / 70也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。19 / 70天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場(chǎng)運(yùn)作成功，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶在此購(gòu)房的數(shù)量較大。較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。? 與渝中區(qū)比較而言，價(jià)位具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。一、 形象檔次定位鑒于本項(xiàng)目的地理位置和區(qū)域市場(chǎng)特征，考慮中低檔樓盤同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，并結(jié)合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本項(xiàng)目走高檔樓盤的品牌化道路，將地產(chǎn)項(xiàng)目形象與企業(yè)品牌有機(jī)的結(jié)合。二、 產(chǎn)品定位及依據(jù)（一） 定位依據(jù) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析詳見第一章 熱銷樓盤的借鑒最先以酒店式管理面市的時(shí)代天驕成為重慶樓市的亮點(diǎn)；開盤不久的恒通由于考慮市場(chǎng)容量和為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目CBD 商務(wù)公寓其功能涵蓋純寫字樓、服務(wù)式公寓（面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司的高層管理人員） 、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢(shì)而將占據(jù)一定的市場(chǎng)份額）和純居住公寓，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主， “商務(wù)辦公”為輔。這類市場(chǎng)是指購(gòu)房出于某種特殊的目的，如我司在代理時(shí)代天驕酒店公寓期間，經(jīng)我司成交的 1700萬(wàn)交易金額中，為女士購(gòu)房的約占五成。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系大大加強(qiáng)，高速公路使時(shí)間距離大為縮短，是一個(gè)不容忽視的購(gòu)買市場(chǎng)；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個(gè)不可忽視的市場(chǎng)；如宣傳推廣到位，此一市場(chǎng)將會(huì)給我們帶來(lái)10%的購(gòu)買數(shù)。五、 付款方式定位付款方式的設(shè)計(jì)旨在最大程度地調(diào)動(dòng)購(gòu)買者和擴(kuò)大購(gòu)買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點(diǎn)，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)說(shuō)明。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。（二） 建筑風(fēng)格 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡(jiǎn)潔、明快、富有現(xiàn)代時(shí)尚感，講求現(xiàn)51 / 70代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強(qiáng)調(diào)與城市風(fēng)格有機(jī)聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時(shí)代特征個(gè)性的空間層次。 電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。 門：品牌防火防盜門?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過(guò) 50 萬(wàn) m2，其中包括住宅、商場(chǎng)、60 / 70寫字樓、大型住宅小區(qū)等。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè) IC 卡門禁智能系統(tǒng)，對(duì)車輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動(dòng)管理。這是造成客戶最不滿意的主要原因。 外墻色調(diào)由于重慶天空長(zhǎng)年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn)綴。◆塔樓投影為方正平面，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構(gòu)想和建議。隆重推出“CBD商務(wù)公寓：以租房的錢圓您住星級(jí)酒店的夢(mèng)” 。42 / 70（二） 輔助市場(chǎng) ——商務(wù)辦公（20%） 從 2022 年開始，幾乎所有的國(guó)內(nèi)銀行都已入駐重慶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這一訊息說(shuō)明了資金進(jìn)入重慶的速度已比以前加快。引導(dǎo)兩個(gè)概念：在 CBD 安個(gè)家——工作、休閑、購(gòu)物一步到位；星級(jí)酒店式的服務(wù)——省心、省時(shí)，全面提升您的生活質(zhì)量。 新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為重慶市寫字樓的開發(fā)帶來(lái)了告知手段識(shí)別及傳達(dá)知名度優(yōu)質(zhì)服務(wù)美譽(yù)度服務(wù)+信譽(yù)忠誠(chéng)度品牌反復(fù)多次反復(fù)多次38 / 70新的契機(jī)隨著中國(guó)加入 WTO，中國(guó)加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國(guó)會(huì)逐步開放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。天辰華府項(xiàng)目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢(shì)恢弘， “伸手可及”天上星辰；華府：專為社會(huì)各界成功人士精心打造的時(shí)尚豪華府邸。? 開發(fā)商的實(shí)力和品牌吸引力。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。單體樓容積率知音閣已接近 20。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價(jià)比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來(lái)自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來(lái)與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無(wú)論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎15 / 70寨”就是明證。（3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬(wàn)㎡。自 1997 年以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)速度達(dá) %；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬(wàn)平方米，到 2022 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬(wàn)平方米，接近 2022