【正文】 公司被評為全國、省、市先進物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。 通訊：預留寬帶數據接口入戶。（二） 商務公寓（清水房）設施及裝修標準 墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，57 / 70方便工作協調、資源共享，實現集中、高效管理。通訊聯網：中央管理機、副管理機、門口機、分機互聯通話。不久的將來，白領們開車上下班將成為一種時尚，車位數量將成為客戶選擇商務公寓/寫字樓的重要指標。（四） 建筑配置的說明 關于空中花園配置說明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個至親至善活動的交流場所。鑒于熱銷樓盤（知音閣、恒通◆ 產品戶型可能出現局部“死角”現象，即采光差、通風不好等。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋將南北塔樓有機的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現了現代建筑風格流派，也可增添重慶城市景觀。最低市場風險原則。該地塊的地質初步勘察。 綜合分析為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準價格賦予 的權重值，而收益價格取 的權重值，計算出本項目的售價為 2022 元/㎡。優(yōu)劣檔次拉開原則制定出具有一定價差幅度的單位單價，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據其相應的價值比制定出對應的價格。如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項目的升值潛力。 國內外大機構的辦公樓。 渝中半島的新生代。這類客戶群將消化掉本項目的所有躍層和部分大戶型。CBD 起源于二十世紀20 年代的經濟發(fā)達國家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強度開發(fā)戰(zhàn)略——紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略——巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略——倫敦道克蘭，多核心城市結構發(fā)展戰(zhàn)略——東京。而擁有“地利” （經濟開發(fā)區(qū)位于境內、緊臨渝中半島） 、 “人和” （經濟開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務至上的務實態(tài)度）的南坪將成為其首選。本項目的售樓書、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一的設計。 正揚 ? 怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢，如何引導 CBD 南移，將決定本項目的成敗。? 作為住宅，價格、綠化環(huán)境與經濟技術開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)34 / 70相比，競爭優(yōu)勢不明顯。? 完善的周邊配套，休閑、購物可足不出戶。 挖掘細分市場潛力大南岸區(qū)房地產市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080 平方米（20%）和三房：80100 平方米（35%）為主力戶型，經濟實用總價低，具有競爭優(yōu)勢。（三） 市場機會點分析 政策大力支持房地產業(yè)30 / 70南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。 價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。? 上市時間：（注：以本次報告劃定的 36 個項目為統(tǒng)計對象）。21 / 70因此我司認為江北區(qū)對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。銷售狀況良好，目前銷售率直逼 70%。名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。 渝中區(qū)（1） 總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。路橋，對南岸區(qū)的重要性不言而喻。值得一提是，中國西南地區(qū)唯一的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是11 / 70力拔頭籌：據統(tǒng)計，南岸房交會分會場共有 萬人次參加展會，成交金額達 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產生深遠影響。同時，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進入 2022 年，醞釀已久的外地房地產巨艦（廣廈集團、融僑集團、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨”，本地實力企業(yè)（重鋼集團、長安集團等）躋身房地產，加上海外房地產巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。因此，在未來 10 年內，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總人口比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬㎡左右。土地開發(fā)投資額達 億元，增長 10%。自 1997 年以來，重慶市房地產開發(fā)呈現跳躍式增長態(tài)勢：房地產投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達 %；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬平方米，到 2022 年住宅施工面積達 1896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關，增幅達到 %；2022年重慶市房地產開發(fā)更是呈現出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢：6 / 70全市房地產開發(fā)呈現穩(wěn)步增長態(tài)勢去年前三季度，全市房地產開發(fā)施工面積達 萬㎡，同比增長 %。經過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農村共同發(fā)展的政治、經濟新格局基本形成。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。據第五次全國人口普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總人口3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%，低于全國平均水平。統(tǒng)計資料數據顯示：重慶市房地產市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。二、 南岸區(qū)房地產市場現狀及走勢預測（一） 對南岸區(qū)房地產市場現狀及特征的研判 市場現狀（1） 土地供應數量2022 年上半年南岸區(qū)房地產開發(fā)項目土地供應情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質 總面積10 / 70（㎡）重慶彩瑞商貿有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風村 50 1333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號 50 工業(yè) 25695合計 49345從以上土地供應情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢凸顯，這必將進一步強化“吃在南岸”的服務業(yè)規(guī)模經營優(yōu)勢。（3） 區(qū)域競爭日趨激烈、產品結構日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產高檔市場競爭的序幕。國內外高新技術企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機構會進入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內居住，這會擴大中高檔住房的需求。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)的房價上揚！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當中，無論商貿還是居家，南岸均已占據壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團、盈豐創(chuàng)展等地產巨子到南岸區(qū)“安營扎15 / 70寨”就是明證。這類樓盤由于價格和居住環(huán)境的關系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設計差。但也就因為其房地產開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設施未跟上房地產開發(fā)速度。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個，單體樓 11 個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。? 物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。單體樓容積率知音閣已接近 20。該項目對本項目的沖擊最大，因其目標客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。 成熟商圈有利于商務辦公本項目地處南岸商圈核心位置，經濟技術開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項目的“CBD 商務公寓”定位得到有力支撐。? 交通非常方便，公交網線可通達全市各區(qū)域。? 開發(fā)商的實力和品牌吸引力。? 步行街的修建，休閑廣場的形成，將會給項目帶來更多的商機，鞏固項目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。天辰華府項目定位為區(qū)域標志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘， “伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。這個作用的最大價值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發(fā)公司。 新經濟、入世等題材為重慶市寫字樓的開發(fā)帶來了告知手段識別及傳達知名度優(yōu)質服務美譽度服務+信譽忠誠度品牌反復多次反復多次38 / 70新的契機隨著中國加入 WTO，中國加入全球經濟一體化的進程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險業(yè)等。調查發(fā)現，這些不滿意主要集中于三個方面，即電梯數量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意，大廈的停車位少。引導兩個概念：在 CBD 安個家——工作、休閑、購物一步到位；星級酒店式的服務——省心、省時，全面提升您的生活質量。在南坪商圈內經商戶，特別是在本項目商業(yè)物業(yè)內的經商者，將是本項目三室二廳的主要潛在客戶。42 / 70（二） 輔助市場 ——商務辦公（20%） 從 2022 年開始，幾乎所有的國內銀行都已入駐重慶開設分支機構，這一訊息說明了資金進入重慶的速度已比以前加快。 區(qū)域內投資人士。隆重推出“CBD商務公寓：以租房的錢圓您住星級酒店的夢” 。 市場比較法定價◆計算公式P=∑PiWi Pi=Qi∏(100/影響因素 )P——本項目比準價格 Pi——可比項目修正價格45 / 70Qi——可比項目的價格 Wi——賦予的權重◆計算結果在以市場定價法確定價格時，我們主要采用了三個最具可比條件的可比個案作為參考對象，并輔以修正系數對價格進行調整，計算出本項目的比準價格為 1996 元/㎡。本章根據前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構想和建議。強調經濟效益和社會效益的協調統(tǒng)一。◆塔樓投影為方正平面，對產品戶型設計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值?！?面積利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。 外墻色調由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。這是造成客戶最不滿意的主要原因。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經是必備的硬件設施。停車場管理系統(tǒng)設 IC 卡門禁智能系統(tǒng)，對車輛出入等實現全方位自動管理。 公寓大堂：高級材料配置。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進性?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國際質量認證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過 50 萬 m2，其中包括住宅、商場、60 / 70寫字樓、大型住宅小區(qū)等。四、 物業(yè)管理服務建議物業(yè)管理是現代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務公寓物業(yè)管理要求更高。 門：品牌防火防盜門。智能化配置是 CBD 商務公寓的基本標志，有關智能化系統(tǒng)的具體配置應根據項目的具體情況及成本而設定，建議由相關智能化專業(yè)公司設計并提供預算。所有公共通道、外墻和出入口均設置電視攝像鏡頭，且圖像經中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質的保安體系。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務等于一體，服務項目高檔茶樓、美容美發(fā)、網吧、水吧、健美中心、商務服務中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。 電梯配置現有寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物