【正文】 公司被評(píng)為全國(guó)、省、市先進(jìn)物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。 通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶。（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，57 / 70方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實(shí)現(xiàn)集中、高效管理。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機(jī)、副管理機(jī)、門(mén)口機(jī)、分機(jī)互聯(lián)通話。不久的將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車上下班將成為一種時(shí)尚，車位數(shù)量將成為客戶選擇商務(wù)公寓/寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)。（四） 建筑配置的說(shuō)明 關(guān)于空中花園配置說(shuō)明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個(gè)小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時(shí)足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門(mén)前盡享人生樂(lè)趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個(gè)至親至善活動(dòng)的交流場(chǎng)所。鑒于熱銷樓盤(pán)（知音閣、恒通◆ 產(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等。此天橋主要以觀景為主題，同時(shí)，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C(jī)的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。最低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)原則。該地塊的地質(zhì)初步勘察。 綜合分析為保證價(jià)格確定的客觀性，我們給市場(chǎng)比較法確定的比準(zhǔn)價(jià)格賦予 的權(quán)重值，而收益價(jià)格取 的權(quán)重值，計(jì)算出本項(xiàng)目的售價(jià)為 2022 元/㎡。優(yōu)劣檔次拉開(kāi)原則制定出具有一定價(jià)差幅度的單位單價(jià)，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應(yīng)的價(jià)值比制定出對(duì)應(yīng)的價(jià)格。如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項(xiàng)目的升值潛力。 國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)的辦公樓。 渝中半島的新生代。這類客戶群將消化掉本項(xiàng)目的所有躍層和部分大戶型。CBD 起源于二十世紀(jì)20 年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略——紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略——巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略——倫敦道克蘭，多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略——東京。而擁有“地利” （經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于境內(nèi)、緊臨渝中半島） 、 “人和” （經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務(wù)至上的務(wù)實(shí)態(tài)度）的南坪將成為其首選。本項(xiàng)目的售樓書(shū)、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一的設(shè)計(jì)。 正揚(yáng) ? 怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢(shì)，如何引導(dǎo) CBD 南移，將決定本項(xiàng)目的成敗。? 作為住宅，價(jià)格、綠化環(huán)境與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)34 / 70相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。? 完善的周邊配套，休閑、購(gòu)物可足不出戶。 挖掘細(xì)分市場(chǎng)潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購(gòu)房群體，本項(xiàng)目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080 平方米（20%）和三房：80100 平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟(jì)實(shí)用總價(jià)低，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)30 / 70南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號(hào)，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。 價(jià)格：從價(jià)格來(lái)看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。如騎龍山莊的萬(wàn)科物管、陽(yáng)光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。? 上市時(shí)間：（注：以本次報(bào)告劃定的 36 個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。21 / 70因此我司認(rèn)為江北區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的潛在客戶的分流作用并不突出。銷售狀況良好，目前銷售率直逼 70%。名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。 渝中區(qū)（1） 總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。路橋，對(duì)南岸區(qū)的重要性不言而喻。值得一提是，中國(guó)西南地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內(nèi)。在去年秋季房交會(huì)上，南岸區(qū)更是11 / 70力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計(jì)，南岸房交會(huì)分會(huì)場(chǎng)共有 萬(wàn)人次參加展會(huì)，成交金額達(dá) 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。同時(shí)，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進(jìn)入 2022 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營(yíng)扎寨”，本地實(shí)力企業(yè)（重鋼集團(tuán)、長(zhǎng)安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競(jìng)爭(zhēng)將蔓延重慶房市。因此，在未來(lái) 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬(wàn)㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬(wàn)㎡左右。土地開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元，增長(zhǎng) 10%。自 1997 年以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)速度達(dá) %；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬(wàn)平方米，到 2022 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬(wàn)平方米，接近 2022 萬(wàn)平方米大關(guān)，增幅達(dá)到 %；2022年重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：6 / 70全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)去年前三季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá) 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)過(guò)四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來(lái)，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬(wàn)㎡。據(jù)第五次全國(guó)人口普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?090 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率33%，低于全國(guó)平均水平。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢(qián)途”一片光明。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè)（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質(zhì) 總面積10 / 70（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂(lè) 7887吳琪毅 南岸區(qū)長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長(zhǎng)虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號(hào) 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂(lè) 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂(lè) 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲娛樂(lè) 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè) 25695合計(jì) 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂(lè)為主，說(shuō)明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢(shì)凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。（3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤(pán)的亮相，將拉開(kāi)南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求，隨之而來(lái)的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫(xiě)字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門(mén)大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來(lái)自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來(lái)與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無(wú)論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎15 / 70寨”就是明證。這類樓盤(pán)由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤(pán)的沖擊較大。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價(jià)比與其它樓盤(pán)相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開(kāi)發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開(kāi)發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。? 物管公司評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。單體樓容積率知音閣已接近 20。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。? 交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。? 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌吸引力。? 步行街的修建，休閑廣場(chǎng)的形成，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)更多的商機(jī)，鞏固項(xiàng)目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。天辰華府項(xiàng)目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高檔樓盤(pán)，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢(shì)恢弘， “伸手可及”天上星辰；華府：專為社會(huì)各界成功人士精心打造的時(shí)尚豪華府邸。這個(gè)作用的最大價(jià)值是“零庫(kù)存”樓盤(pán)多于任何一家開(kāi)發(fā)公司。 新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為重慶市寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了告知手段識(shí)別及傳達(dá)知名度優(yōu)質(zhì)服務(wù)美譽(yù)度服務(wù)+信譽(yù)忠誠(chéng)度品牌反復(fù)多次反復(fù)多次38 / 70新的契機(jī)隨著中國(guó)加入 WTO，中國(guó)加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國(guó)會(huì)逐步開(kāi)放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些不滿意主要集中于三個(gè)方面，即電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意，大廈的停車位少。引導(dǎo)兩個(gè)概念：在 CBD 安個(gè)家——工作、休閑、購(gòu)物一步到位；星級(jí)酒店式的服務(wù)——省心、省時(shí)，全面提升您的生活質(zhì)量。在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶，特別是在本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)商者，將是本項(xiàng)目三室二廳的主要潛在客戶。42 / 70（二） 輔助市場(chǎng) ——商務(wù)辦公（20%） 從 2022 年開(kāi)始，幾乎所有的國(guó)內(nèi)銀行都已入駐重慶開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這一訊息說(shuō)明了資金進(jìn)入重慶的速度已比以前加快。 區(qū)域內(nèi)投資人士。隆重推出“CBD商務(wù)公寓：以租房的錢(qián)圓您住星級(jí)酒店的夢(mèng)” 。 市場(chǎng)比較法定價(jià)◆計(jì)算公式P=∑PiWi Pi=Qi∏(100/影響因素 )P——本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 Pi——可比項(xiàng)目修正價(jià)格45 / 70Qi——可比項(xiàng)目的價(jià)格 Wi——賦予的權(quán)重◆計(jì)算結(jié)果在以市場(chǎng)定價(jià)法確定價(jià)格時(shí)，我們主要采用了三個(gè)最具可比條件的可比個(gè)案作為參考對(duì)象，并輔以修正系數(shù)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出本項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為 1996 元/㎡。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構(gòu)想和建議。強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。◆塔樓投影為方正平面，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值。◆ 面積利用較好，特別是裙樓相對(duì)集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。 外墻色調(diào)由于重慶天空長(zhǎng)年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn)綴。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設(shè)計(jì)為陽(yáng)光窗，觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳之間采用落地窗。這是造成客戶最不滿意的主要原因。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)寫(xiě)字樓也提出越來(lái)越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè) IC 卡門(mén)禁智能系統(tǒng)，對(duì)車輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動(dòng)管理。 公寓大堂：高級(jí)材料配置。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進(jìn)性。——渝海物業(yè)： 榮獲 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過(guò) 50 萬(wàn) m2，其中包括住宅、商場(chǎng)、60 / 70寫(xiě)字樓、大型住宅小區(qū)等。四、 物業(yè)管理服務(wù)建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。 門(mén)：品牌防火防盜門(mén)。智能化配置是 CBD 商務(wù)公寓的基本標(biāo)志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專業(yè)公司設(shè)計(jì)并提供預(yù)算。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。會(huì)所按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，會(huì)所功能為休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等于一體，服務(wù)項(xiàng)目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動(dòng)室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。 電梯配置現(xiàn)有寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物