【正文】 區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的分流不容忽視。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。29 / 70在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。單體樓容積率知音閣已接近 20。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽27 / 70個(gè)案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào)交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所社區(qū)溫泉景觀廣場(chǎng)大面積綠化中庭廣場(chǎng)羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會(huì)所綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會(huì) 所戴思樂體泳池、私家會(huì)所全智能樓宇休閑會(huì)所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約 4 萬(一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%28 / 70最低價(jià) 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(jià)(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽有近二成的樓盤采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，26 / 70其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。? 物管公司評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購樓盤為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。上市時(shí)間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開盤樓盤個(gè)數(shù)7 8 6 5 10評(píng)述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四海花園、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢(shì)反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。（二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。耗壳笆袌?chǎng)上供應(yīng)樓盤多集中在10 萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開始向檔次分布合理的成熟化市場(chǎng)過渡，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯；22 / 70二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和101140 平方米的三房的供應(yīng)是市場(chǎng)的主流，一房比例較少，但 6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對(duì)眾多的普通工薪階層。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加突出。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引力。（4） 總體評(píng)價(jià)渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過高，從而與目前重慶市20 / 70民的購買力水平脫節(jié)。云鼎國(guó)際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場(chǎng)氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場(chǎng)追捧：去年 11 月 6 日開盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價(jià)比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。19 / 70天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場(chǎng)運(yùn)作成功，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶在此購房的數(shù)量較大。地王云鼎國(guó)際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王這類樓盤由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。隨著市場(chǎng)需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房?jī)r(jià)之最的地王以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，16 / 70從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 對(duì)本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭(zhēng)奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢(shì)，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎15 / 70寨”就是明證。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。 走勢(shì)預(yù)測(cè)14 / 70在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時(shí)主城”規(guī)劃匯報(bào)提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間2022年。國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。力爭(zhēng)到 2022 年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長(zhǎng) 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動(dòng)車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、13 / 70金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。（3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)12 / 70也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。（4） 房?jī)r(jià)水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個(gè)重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強(qiáng)。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，成交面積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢(shì)喜人。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè)（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質(zhì) 總面積10 / 70（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長(zhǎng)虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號(hào) 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè)