【正文】 ，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析本章旨在分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，找出市場(chǎng)的相對(duì)唯一性，為我們的定位和營(yíng)銷策略提供有力的依據(jù)，供營(yíng)銷揚(yáng)長(zhǎng)避短，吸引客戶。 “借 勢(shì) 而 用 ”南 岸 區(qū) 的 樓 盤 宣 傳 力 度 較 大 ， 而 且 優(yōu) 質(zhì) 樓 盤 也 頗 有“獨(dú) 領(lǐng) 風(fēng) 騷 ”的 氣 勢(shì) ， 已 吸 引 了 渝 中 區(qū) 、 九 龍 坡 區(qū) 、 江北 區(qū) 的 不 少 購(gòu) 房 人 ， 置 業(yè) 的 地 域 化 觀 念 正 在 打 破 ， 為 本項(xiàng) 目 “借 勢(shì) 而 用 ”創(chuàng) 造 條 件 。 但 轉(zhuǎn) 盤 附 近 的 高 檔 單 體 樓 盤 不 多 ，配 套 、 服 務(wù) 完 善 的 商 務(wù) 公 寓 還 沒(méi) 有 ， 本 項(xiàng) 目 搶 占 了 這 一市 場(chǎng) 空 白 點(diǎn) 。 成 熟 商 圈 有 利 于 商 務(wù) 辦 公本 項(xiàng) 目 地 處 南 岸 商 圈 核 心 位 置 ， 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 、南 岸 區(qū) 的 遠(yuǎn) 景 規(guī) 劃 及 毗 鄰 渝 中 半 島 ， 將 使 本 項(xiàng) 目 的“CBD 商 務(wù) 公 寓 ”定 位 得 到 有 力 支 撐 。 而 規(guī) 劃 中 的 菜 園 壩 復(fù) 線 橋 和 王 家 沱 大橋 建 成 后 將 使 得 南 岸 區(qū) 到 渝 中 區(qū) 、 江 北 區(qū) 更 為 便 捷 。 本 項(xiàng) 目 作 為區(qū) 域 標(biāo) 志 性 建 筑 ， 順 勢(shì) 推 出 必 將 得 到 政 府 的 有 力 支 持 和相 關(guān) 政 策 的 優(yōu) 惠 。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的分流不容忽視。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。27在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。 環(huán)境、配套：綜合來(lái)看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。單體樓容積率知音閣已接近 20。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)24正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷策劃報(bào)告25個(gè)案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽(yáng)光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào)交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所社區(qū)溫泉景觀廣場(chǎng)大面積綠化中庭廣場(chǎng)羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會(huì)所綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會(huì) 所戴思樂(lè)體泳池、私家會(huì)所全智能樓宇休閑會(huì)所、空中花園物業(yè)管理/顧問(wèn) 深萬(wàn)科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問(wèn) 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬(wàn)㎡） 約 4 萬(wàn)( 一期) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷策劃報(bào)告26得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價(jià) 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(jià)(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來(lái)看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽(yáng)有近二成的樓盤采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。? 物管公司評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。上市時(shí)間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開盤樓盤個(gè)數(shù)7 8 6 5 10評(píng)述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過(guò)一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢(shì)反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來(lái)越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；21南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。（二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏小：目前市場(chǎng)上供應(yīng)樓盤多集中在 10 萬(wàn)平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過(guò)開發(fā)規(guī)模大于 25 萬(wàn)平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；20物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開始向檔次分布合理的成熟化市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯；二房、三房面積趨小：81100 平方米的二房和 101140平方米的三房的供應(yīng)是市場(chǎng)的主流，一房比例較少，但6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對(duì)眾多的普通工薪階層。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加突出。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛(ài)享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引力。（4） 總體評(píng)價(jià)渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過(guò)高，從而與目前重慶市民的購(gòu)買力水平脫節(jié)。云鼎國(guó)際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場(chǎng)氣18息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場(chǎng)追捧：去年 11月 6 日開盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價(jià)比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜 1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場(chǎng)運(yùn)作成功，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶在此購(gòu)房的數(shù)量較大。地王云鼎國(guó)際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王這類17樓盤由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。隨著市場(chǎng)需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房?jī)r(jià)之最的地王以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來(lái)由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧?kù)o和景觀，最15大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。14三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 對(duì)本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭(zhēng)奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢(shì)，如何以更好的硬件、軟件來(lái)吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90位的業(yè)主來(lái)自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來(lái)與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無(wú)論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎寨”就是明證。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。 走勢(shì)預(yù)測(cè)在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時(shí)主城” 規(guī)劃匯報(bào)提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間2022年。國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求，隨之而來(lái)的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。力爭(zhēng)到 2022 年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫(kù)年均增長(zhǎng) 15%以上，分別達(dá)到100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動(dòng)車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。（3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的11臺(tái)階，同時(shí)也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。（4） 房?jī)r(jià)水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個(gè)重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)相比，無(wú)論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說(shuō)明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)亦在一定程度上說(shuō)明區(qū)域購(gòu)買力不強(qiáng)。（3） 商品房成交數(shù)