【正文】 次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠高于其他樓盤；金陽 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽 本 項 目 作 為區(qū) 域 標 志 性 建 筑 ， 順 勢 推 出 必 將 得 到 政 府 的 有 力 支 持 和相 關(guān) 政 策 的 優(yōu) 惠 。 “借 勢 而 用 ”南 岸 區(qū) 的 樓 盤 宣 傳 力 度 較 大 ， 而 且 優(yōu) 質(zhì) 樓 盤 也 頗 有“獨 領(lǐng) 風(fēng) 騷 ”的 氣 勢 ， 已 吸 引 了 渝 中 區(qū) 、 九 龍 坡 區(qū) 、 江北 區(qū) 的 不 少 購 房 人 ， 置 業(yè) 的 地 域 化 觀 念 正 在 打 破 ， 為 本項 目 “借 勢 而 用 ”創(chuàng) 造 條 件 。? 周邊幾乎無上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。? 項目的北面受地勢限制，人氣較差。? 項目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤，其中包括小區(qū)樓盤，將給本項目帶來較大挑戰(zhàn)。陽光國際城陽光：意指正揚集團及入住業(yè)主的事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海的各界俊杰。 建立統(tǒng)一的信息傳達系統(tǒng)（ OUTPUT IDENTITY）即嚴格按有系統(tǒng)性的廣告推廣計劃實施。同時，國內(nèi)公司經(jīng)濟實力的增強，許多實力雄厚的企業(yè)也開始注重樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟實力和地位的極佳場所。雖然重慶人公認其 CBD 在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組37團和南大門，是重慶規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)中心和風(fēng)景旅游重點區(qū)。 區(qū)域內(nèi)高級白領(lǐng)。如部分“母城情節(jié)”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業(yè)的外來一族，他們都是購房群體中的生力軍，但經(jīng)濟實力又不能承受渝中區(qū)的房價，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價格和完善服務(wù)，本項目將是他們的首選。 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資商的駐渝辦事處。 重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。（二） 價格制定 商品房定價方法有成本法、市場比較法及收益還原法。通過價格分析，結(jié)合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為 2022 元/ m2。地塊的地形條件。最完美形象的原則（在上述前提下） 。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！?可能對裙樓中廳產(chǎn)生影響。云鼎國際公寓等）的戶型配比，我司認為本項目 CBD 商務(wù)公寓的套型配比及面積控制應(yīng)尋求差異化，建議如下：49戶 型 建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室） 客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi) 4060 15 —— —— 18 30%二室二廳雙衛(wèi) 6080 15 10 —— 20 20%80100 18 13 10 28 35%三室二廳雙衛(wèi) 100120 18 15 12 28 8%四室二廳雙衛(wèi) 120140 18 15 13 30 5%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150180 20 18 15 40 2% 建筑設(shè)計提示? 廳室方正，盡量避免異形房。 關(guān)于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致的入口。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個車位配置?？梢暦辣I對講：與來客對話，并可成像確認來客身份，可視對講機應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。 天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。 閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶。具有先進的管理模式，人性化的服務(wù)標準，高品質(zhì)的服務(wù)規(guī)格?！熬窌辟u點。三、 營銷組合配合營銷的五個階段，宏佳公司將廣告推廣也劃分為五個階段：（一） 蓄集能量階段： 這個階段的主要目的是項目形象建立，主要包括：58——現(xiàn)場包裝：與廣告公司確定項目的 VI 標志后，在項目現(xiàn)場做LOGO 墻（顏色和外形加以統(tǒng)一） ，展示項目的標志和企業(yè)形象?！皟?yōu)越的地段位置”賣點。56——渝海物業(yè)： 榮獲 ISO9002 國際質(zhì)量認證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過 50萬 m2，其中包括住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區(qū)等。四、 物業(yè)管理服務(wù)建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD 商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。 門：品牌防火防盜門。智能化配置是 CBD 商務(wù)公寓的基本標志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)項目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專業(yè)公司設(shè)計并提供預(yù)算。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務(wù)等于一體，服務(wù)項目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。 電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。? 每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機位、冰箱位。（二） 建筑風(fēng)格 我們認為本項目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強調(diào)與城市風(fēng)格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次?！舸朔桨附ㄔO(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。五、 付款方式定位付款方式的設(shè)計旨在最大程度地調(diào)動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。本項目定位為 CBD 商務(wù)公寓，可售可租。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系大大加強，高速公路使時間距離大為縮短，是一個不容忽視的購買市場；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個不可忽視的市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來 10%的購買數(shù)。（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%) 本項目地處南坪商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房的租賃市場活躍。這類市場是指購房出于某種特殊的目的，如我司在代理時代天驕酒店公寓期間，經(jīng)我司成交的 1700 萬交易金額中，為女士購房的約占五成。這類群體將是本項目一室一廳和二室二廳的主力軍。由于考慮市場容量和為降低投資風(fēng)險，本項目 CBD 商務(wù)公寓其功能涵蓋純寫字樓、服務(wù)式公寓（面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國公司及國內(nèi)集團公司的高層管理人員） 、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而將占據(jù)一定的市場份額）和純居住公寓，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主， “商務(wù)辦公”為輔。 現(xiàn)有商務(wù)公寓的 “缺陷 ”最近，我司對重慶商務(wù)公寓市場進行了專題調(diào)查（走訪式、電話咨詢、座談會等） ，結(jié)果發(fā)現(xiàn)入駐這些商務(wù)公寓的客戶中有近 45％對現(xiàn)駐的商務(wù)公寓不滿意。二、 產(chǎn)品定位及依據(jù)（一） 定位依據(jù) 市場機會點分析詳見第一章 熱銷樓盤的借鑒告知手段識別及傳達知名度優(yōu)質(zhì)服務(wù)美譽度服務(wù)+信譽忠誠度品牌反復(fù)多次反復(fù)多次35最先以酒店式管理面市的時代天驕成為重慶樓市的亮點；開盤不久的恒通如萬科的物業(yè)在公眾心目中是“免檢”的產(chǎn)品，即便價格高出同區(qū)域其它樓盤 30%，仍然暢銷不止。一、 形象檔次定位鑒于本項目的地理位置和區(qū)域市場特征，考慮中低檔樓盤同質(zhì)化競爭激烈，并結(jié)合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本項目走高檔樓盤的品牌化道路，將地產(chǎn)項目形象與企業(yè)品牌有機的結(jié)合。三、 機會（O）? 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢必拉動對寫字樓、商務(wù)公寓的需求。? 與渝中區(qū)比較而言，價位具有絕對優(yōu)勢。第二章 項目 SWOT 分析本章旨在分析項目的優(yōu)勢和劣勢，找出市場的相對唯一性，為我們的定位和營銷策略提供有力的依據(jù)，供營銷揚長避短，吸引客戶。 而 規(guī) 劃 中 的 菜 園 壩 復(fù) 線 橋 和 王 家 沱 大橋 建 成 后 將 使 得 南 岸 區(qū) 到 渝 中 區(qū) 、 江 北 區(qū) 更 為 便 捷 。27在對上述各項目情況綜合分析之后，我司認為本項目周邊最大的競爭對手應(yīng)是擬建中的天龍廣場和世紀名苑。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達 ，金陽? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認購樓盤為統(tǒng)計對象）。較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。因此對本項目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價格的抗性卻可為本項目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項目所具有的居家配套、景觀、價位優(yōu)勢對其仍具有較強的吸引力。天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價 5000 元/m 2要便宜 1200 元/m 2；二是因為其戶型設(shè)計較好，面積控制出色，細部設(shè)計人性化；三是由于其商場運作成功，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房的數(shù)量較大。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價之最的地王菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。力爭到 2022 年實際利用外資達 15 億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達到100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達到 45%以上，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 65%左右。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價均突破 2022 元/m 2，這些個案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強勢引導(dǎo)下邁上了一個新的11臺階，同時也對南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動作用。在知識經(jīng)濟時代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。此外， “8 小時重慶”以及“半小時主城區(qū)”工程都將極大地促進居住條件的改善。2022 年全市 GDP 增長9%；財政金融形勢看好，財政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中6住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。1重慶國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報告目 錄第一章 市場研判 5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 5（一） 回溯過去 ............................................................................5（二） 展望未來 ............................................................................7（三） 冷靜反思 ............................................................................8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測 9（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 ........................9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 ..................12三、 項目競爭環(huán)境分析 15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 ......................................................15（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 ......................................................20（三） 市場機會點分析 .............................................