【正文】 場(chǎng)口地下。（三）分布狀況特征由于重慶特殊的地理形態(tài)，決定了重慶城市發(fā)展是多組團(tuán)式的開(kāi)發(fā)建設(shè)，每個(gè)組團(tuán)都有一個(gè)中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括楊家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈在內(nèi)的主城區(qū)五大商圈（見(jiàn)圖1），地下商業(yè)當(dāng)然也離不開(kāi)中心商圈的發(fā)展而開(kāi)發(fā)建設(shè)。在消防措施上得到了一定的保證。預(yù)計(jì)在2006年上半年，建設(shè)中的7個(gè)地下商業(yè)即將陸續(xù)登場(chǎng)亮相，屆時(shí),重慶主城區(qū)地下商業(yè)將達(dá)到19個(gè)，總面積逾20余萬(wàn)平方米，地下商業(yè)將迎來(lái)鼎盛的地下商業(yè)狂潮。（各時(shí)期的地下商業(yè)項(xiàng)目請(qǐng)參見(jiàn)附表1）首先，回顧上世紀(jì)80年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下通道，由零散的自由個(gè)體經(jīng)營(yíng)自然形成，表現(xiàn)的形式是地?cái)偸浇?jīng)營(yíng)；一直到90年，隨著人防工程的改造建設(shè)，出現(xiàn)了第一個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，且較為集中的地下商業(yè)街——“楊家坪地下商業(yè)街”。 2005年上半年，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面，房產(chǎn)市場(chǎng)一片觀望態(tài)勢(shì)，尤其是住宅市場(chǎng)，眾多項(xiàng)目在進(jìn)入8月份之后，銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了直線下滑的趨勢(shì)，售樓部的上客量也是門可羅雀，買賣雙方出現(xiàn)了僵持的局面。地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟(jì)、活躍市場(chǎng)等起到了積極推動(dòng)作用。2004年至今，隨著城市開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐加快，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，地下商業(yè)也進(jìn)一步擴(kuò)張，這一時(shí)期涌現(xiàn)了7個(gè)項(xiàng)目，其中最具代表性的是總建筑面積45000平方米的“金源不夜城”。根據(jù)重慶的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及城市規(guī)劃發(fā)展的要求，地下商業(yè)基本都建在人防工程，空間結(jié)構(gòu)上受到局限，一般向地下拓展10—20米左右，設(shè)為地下一層，最多兩層，單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)?；驹?000—10000平方米范圍，最大的也才45000萬(wàn)平方米，而北方城市哈爾濱的地下商業(yè)城最高可達(dá)到地下5層，規(guī)模最高達(dá)到40萬(wàn)平方米，且還在不斷的擴(kuò)展之中。市場(chǎng)的主營(yíng)業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過(guò)大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在10平米左右，根據(jù)物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂(lè)，特色餐飲業(yè)。地上的商業(yè)空間布局已經(jīng)無(wú)法滿足重慶核心商圈的商業(yè)發(fā)展。商圈在重慶五大商圈中最晚開(kāi)發(fā)建設(shè)，打著“重慶向北”的口號(hào)仿佛在引導(dǎo)著城市的發(fā)展方向。解放碑商圈土地寸土寸金，日益稀缺，可作為商業(yè)開(kāi)發(fā)利用的土地資源更顯緊缺，而人防工程和輕軌站的建設(shè)，為解放碑地下商業(yè)提供了5萬(wàn)余平方米，較為集中的地下空間資源，占了五大商圈地下商業(yè)的28%；總規(guī)模排列第二。中等偏大、大型商業(yè)也占了相當(dāng)大的比例，“金源不夜城”超大型地下商業(yè)。小結(jié)： 以上各時(shí)期的放量可以看出，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)逐年增多，開(kāi)發(fā)體量穩(wěn)定增長(zhǎng)。必須結(jié)合各區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)品質(zhì)的容量及不同的消費(fèi)需求而定。沙坪壩商圈地下商業(yè)項(xiàng)目全部定位為中低檔商業(yè)；楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。可以看出，開(kāi)發(fā)商都想在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟?！昂诟窠鸾纭表?xiàng)目推出的是產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權(quán)銷售均價(jià)在20000元/㎡；“中環(huán)銀座”“香榭?jī)蟮馈倍ㄎ粸橹懈邫n項(xiàng)目，銷售均價(jià)分別為37000元/㎡、25000元/㎡。小結(jié)：地下商業(yè)相對(duì)于地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，且整體銷售情況良好。經(jīng)調(diào)查，在已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目中各項(xiàng)目的租賃價(jià)格整體較為穩(wěn)定，但是還是有個(gè)別項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)狀況不好的情況出現(xiàn)了波動(dòng)。所以整體出租情況達(dá)到了如此良好的態(tài)勢(shì)。還有來(lái)自其他城市來(lái)渝旅游的游客。結(jié)論：通過(guò)對(duì)地下商業(yè)的市場(chǎng)分析我們可以看出：◆ 重慶目前的地下商業(yè)的供應(yīng)量呈逐年上升的趨勢(shì)。這是歷年來(lái)增長(zhǎng)速度最快的一年，反映出重慶市近兩年來(lái)已初步建立起良好的商業(yè)環(huán)境。占商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積的5%。目前解放碑商圈幾大百貨中除了美美百貨和太平洋百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為高檔百貨，其他幾家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但是從各商圈經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，基本存在了不同程度的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化，對(duì)于地下商業(yè)而言必須走出這一誤區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上有所創(chuàng)新才能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)，這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也間接的帶來(lái)了一定的利好影響。此舉無(wú)疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，商鋪出租收益不足以彌補(bǔ)貸款時(shí)，投資人就不得不繼續(xù)追加投資，使風(fēng)險(xiǎn)加大。輕軌、地鐵的建設(shè)在發(fā)達(dá)國(guó)家早已成型，其為地下商業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有目共睹。城市化進(jìn)程的不斷加速。如何做到迎合城市發(fā)展的需要，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，值得發(fā)展商深入思考?，F(xiàn)在必須解決的問(wèn)題就是要結(jié)合市場(chǎng)的特征及需求，及時(shí)的協(xié)調(diào)好整體市場(chǎng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，突出各商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，避免業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證重慶商業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。重慶的城市軌道規(guī)劃在未來(lái)將達(dá)到300多公里，貫穿于整個(gè)重慶東南西北。（四）城市規(guī)劃增大地下可利用空間重慶主城區(qū)面積2737平方公里，平地面積僅占整個(gè)城市面積的2％左右。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買者中有相當(dāng)大的比例并不是直接用于經(jīng)營(yíng)的，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租來(lái)獲取收益的。后期影響：商業(yè)物業(yè)投資比例增加房地產(chǎn)投資由于其較高的回報(bào)率使越來(lái)越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列，而正是由于過(guò)多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)熱，國(guó)家頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行穩(wěn)定。綜觀近年來(lái)國(guó)家、重慶出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要針對(duì)的是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，防止其發(fā)展過(guò)熱，而專門針對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的政策則較少，但是由于它們都處于房地產(chǎn)這個(gè)宏觀的市場(chǎng)中，出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。 u 沙坪壩商圈沙坪壩區(qū)距離解放碑商圈較遠(yuǎn)，相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域性擁有一批穩(wěn)定的消費(fèi)人群，也是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相投資的熱土。但是根據(jù)各個(gè)區(qū)域商圈市政建設(shè)發(fā)展的進(jìn)度，及擴(kuò)容范圍，各商圈還是呈現(xiàn)了主城商業(yè)發(fā)展不均衡的態(tài)勢(shì)。持續(xù)增長(zhǎng)的社零總額，體現(xiàn)了旺盛的消費(fèi)力，看到了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的前景，有力地保證了重慶地下商業(yè)設(shè)施擴(kuò)容的需要?！?后期單體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有所增大，項(xiàng)目品質(zhì)逐步提高，不斷出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)。江北48主要是江北區(qū)、北部新城區(qū)和渝北區(qū)，有部分沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者。小結(jié)：經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目定位后市場(chǎng)自然識(shí)別的結(jié)果，衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否成功關(guān)鍵是看它的經(jīng)營(yíng)狀況。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項(xiàng)目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚集人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女人街”的推出，對(duì)其項(xiàng)目產(chǎn)生相當(dāng)大的沖擊，分流了大部分人流，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)營(yíng)者紛紛有想要推出的意向，最后在項(xiàng)目及時(shí)對(duì)租金價(jià)格作出調(diào)整后才避免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營(yíng)者，管理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金60元/㎡/月的優(yōu)惠政策，而這時(shí)商圈內(nèi) “宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女人街”項(xiàng)目的租金均價(jià)已經(jīng)達(dá)到250元/㎡/月。圖3：購(gòu)買目的圖略各項(xiàng)目已經(jīng)成交的銷售客戶中，90%以上為投資客戶，自用客戶只占10%，“黑格金界”項(xiàng)目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶，投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán)，不享受物業(yè)的使用權(quán)，%投資回報(bào)率被眾多投資客戶看好?？梢钥闯觯叵律虡I(yè)相比地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。（二）需求市場(chǎng)分析一般情況下，住宅物業(yè)從購(gòu)買到使用基本上為同一人。各區(qū)域的項(xiàng)目都存在嚴(yán)重的