【正文】 1Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 2023/1/28 6:42:5206:42:5228 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 28 一月 20236:42:52 上午 06:42:52一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/1/28 6:42:5206:42:5228 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 一月 2106:42:5206:42Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 室內(nèi)部分： （裝修標(biāo)準(zhǔn)約 1000元 /平米）門(mén) 窗：進(jìn)戶(hù)門(mén)為實(shí)木或鋼防盜門(mén) (磁卡感應(yīng)鎖 )，高級(jí)鋁合金窗框，窗戶(hù)雙層中空玻璃 門(mén) 鎖：電子數(shù)碼門(mén)鎖內(nèi) 墻：內(nèi)墻均為高級(jí)涂料（多樂(lè)士、立邦等品牌），部分內(nèi)墻搭配墻紙或其它飾品 地 面：高級(jí)防滑地磚 頂 棚：衛(wèi)生間為塑料或鋁合金扣板，廚房、客廳、臥室為高級(jí)涂料 衛(wèi) 生 間：玻璃推拉移門(mén)、整套衛(wèi)生間潔具（ TOTO、美標(biāo)或同等牌） 陽(yáng) 臺(tái)：高級(jí)鋁合金窗框，雙層中空玻璃，配高級(jí)塑鋼框單層玻璃移門(mén) 照 明：衛(wèi)生間、臥室、廚房安裝品牌燈具（夏普或同等品牌） 空 調(diào)：名牌分體空調(diào)機(jī)地 面：臥室、鋪設(shè)實(shí)木地板、廚房部分鋪設(shè)地磚（冠軍、羅馬或同等牌）通 訊：每戶(hù)設(shè)兩個(gè)電話接口寬 帶：每戶(hù)設(shè)立戶(hù)寬帶接口兩個(gè) 有線電視：每戶(hù)設(shè)立兩個(gè)終端 安防系統(tǒng)：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)，家庭安防報(bào)警系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表：水、電二表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳至物業(yè)辦公室 內(nèi)部家裝、家電配置建議表：序號(hào) 名稱(chēng) 數(shù)量 /套 單位 備注 預(yù)算（元）1 床 1 張 180200 ㎝ 18002 床墊（席夢(mèng)思） 1 張 180200 ㎝3 床頭柜 2 個(gè) 按床配比4 衣柜 1 組 雙移門(mén) 10005 電視柜 1 個(gè) 定做 5006 臺(tái)燈 3 個(gè) 燈具 3507 雙人沙發(fā) 1 只 按裝修風(fēng)格 11008 茶幾 1 只 按沙發(fā)比例 3009 辦公椅 1 把 家具 27010 辦公桌 1 張 定做 50011 彩電 1 臺(tái) 32寸液晶 290012 窗簾 1 套 按窗戶(hù) 50013 冰箱 1 臺(tái) 500L迷你冰箱 70014 洗衣機(jī) 1 臺(tái) 品牌全自動(dòng) 100015 微波爐 1 臺(tái) 格蘭仕 40016 空調(diào) 1 臺(tái) 格力大 250017 熱水器 1 臺(tái) 櫻花 80L 150018 浴霸 1 只 歐普四燈型 60019 油煙機(jī) 1 臺(tái) 櫻花 100020 電磁爐 1 臺(tái) 美的 30021 淋浴 1 套 定做 300022 合計(jì)： 20230備注： 上表為目前市場(chǎng)一般行情價(jià)格，具體價(jià)格屆時(shí)由市場(chǎng)價(jià)格最終確定。強(qiáng)勢(shì)持續(xù)攻擊，廣告宣傳與新聞炒作加強(qiáng)。強(qiáng)勢(shì)持續(xù)攻擊，廣告宣傳與新聞炒作加強(qiáng)。利用資源與活動(dòng)廣泛開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)?；貓?bào)抵扣首付款操作說(shuō)明類(lèi)別類(lèi)別 面積面積 單價(jià)單價(jià) 總價(jià)總價(jià) 實(shí)際首付（實(shí)際首付（ 50%）） 貸款貸款 貸款月供貸款月供70年產(chǎn)權(quán) 55 11500 632500 316250 316250 20年： 2440元類(lèi)別類(lèi)別 面積面積 單價(jià)單價(jià) 總價(jià)總價(jià) 5年年 7%總回報(bào)總回報(bào) 年回報(bào)年回報(bào) 月回報(bào)月回報(bào)70年產(chǎn)權(quán) 55 11500 632500 221375 44275 3689（稅前）說(shuō)明：從上表可以看出客戶(hù)的月還款每月在 2440元左右，而月回報(bào)在 3689元左右，客戶(hù)每月扣除貸款后還有 1250元左右結(jié)余（此回報(bào)結(jié)余只針對(duì)不抵扣首付款的客戶(hù)，若客戶(hù)首付不足需將 5年 7%的回報(bào)抵扣首付款，則客戶(hù) 5年沒(méi)有回報(bào)，每月銀行還款 2440元）。 產(chǎn)品權(quán)重依據(jù) ： 項(xiàng)目規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品面積、物業(yè)管理等酒店式公寓定價(jià)原則 ：最低銷(xiāo)售單價(jià) ≥ 住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)整體銷(xiāo)售均價(jià) ＝（各樓層單價(jià) 各樓層面積）的加權(quán)平均價(jià)實(shí)現(xiàn)均價(jià) ＝銷(xiāo)售均價(jià) （ 1－回報(bào)率％ 回報(bào)年數(shù)）區(qū)位價(jià)格推導(dǎo) （參考毛坯價(jià)）參考項(xiàng)目 項(xiàng)目類(lèi)型 銷(xiāo)售價(jià)格 參考權(quán)重 權(quán)重價(jià)格璞儷公館 精裝小戶(hù)型公寓 均價(jià) 7800（裝修標(biāo)準(zhǔn) 800） 25％ 1750隆祺麗景 精裝公寓式酒店 13000（ 10年包租裝修標(biāo)準(zhǔn)1500）5％ 575大德世家 社區(qū)小戶(hù)型公寓 均價(jià) 7400（裝修標(biāo)準(zhǔn) 700） 20％ 1340中基高爾夫 精裝酒店式公寓 均價(jià) 13000（裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500） 50％ 5250酒店公寓區(qū)位價(jià)格推導(dǎo)（毛坯） 100％ 8915元 /㎡產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)參考項(xiàng)目 項(xiàng)目類(lèi)型 銷(xiāo)售價(jià)格 參考權(quán)重 權(quán)重價(jià)格世茂 soho 精裝酒店式公寓 均價(jià) 8000（裝修標(biāo)準(zhǔn) 500) 20% 1500翡翠名都 精裝酒店式公寓 均價(jià) 10500（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500） 40％ 3600麗都廣場(chǎng) 精裝酒店式公寓 均價(jià) 9500（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1200） 20％ 1660鹿城一品 精裝小戶(hù)型公寓 均價(jià) 12023（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500） 20％ 2100酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)（毛坯） 100％ 8860元 /㎡酒店式公寓核心均價(jià)推導(dǎo)酒店式公寓核心均價(jià) (毛坯） ＝ [891560 ％＋ 886040 ％ ]8893元 /㎡—— 區(qū)域內(nèi)普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格比較分析：價(jià)格推導(dǎo)方法比較內(nèi)容 權(quán)重 云山詩(shī)意 花都藝墅 第 E特區(qū)擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 30% 規(guī)模 20% 建筑景觀設(shè)計(jì) 10% 生活配套 10% 物業(yè)類(lèi)型 10% 交房標(biāo)準(zhǔn) 10% 品牌 10% 1 1 1 合計(jì) 100% 　 　 　 市場(chǎng)價(jià)格 8000 9000 7500 所占比重 50% 30% 20%本案比較價(jià)格 7802 價(jià)格建議 3—— 本案酒店式公寓價(jià)格建議定價(jià)說(shuō)明：◆ 本案兩棟樓若毛坯銷(xiāo)售整體均價(jià) 80008500元 /平米；◆ 精裝后價(jià)格建議均價(jià)為南北向樓棟 9500元 /平米，東西向樓棟整體酒店 經(jīng)營(yíng)帶 5年租約銷(xiāo)售則建議均價(jià)為 11500元 /平米，具體回報(bào)計(jì)算方法見(jiàn)后頁(yè)；◆ 特別說(shuō)明：具體推售價(jià)格變化，視開(kāi)盤(pán)期昆山市場(chǎng)整體情況及市場(chǎng)個(gè)案具體價(jià)格變化情況 確定。投資客人群包括： 中高級(jí)白領(lǐng)，在昆山當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)關(guān)、外企、大中型企業(yè)、公司工作。出售型公寓的客戶(hù)有明顯的地緣特質(zhì)，城南、市中心片區(qū)的產(chǎn)品異地推廣普遍選擇以上海為核心；216。客戶(hù)消費(fèi)力分析預(yù)計(jì)到 2023年末戶(hù)籍人口 75萬(wàn)外來(lái)人口 110120萬(wàn)截止 2023年 9月，昆山共引進(jìn)超過(guò) 800家外資企業(yè)其中臺(tái)商投資超 400家，外商及臺(tái)干已成為昆山人口的重要組成部分 216。道路通暢，交通便捷252。PART 2 昆山小戶(hù)型公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析 振華永盛 A地塊昆山城區(qū)酒店式公寓項(xiàng)目分布圖翡翠名都旺角新天地中基高爾夫商廈鄰里廣場(chǎng)鹿城一品位推或未建 在售隆祺麗景國(guó)際大德世家麗都廣場(chǎng)卡布其諾世茂 SOHO鳳凰城地塊金建地塊逸景灣香榭水岸璞儷公館板塊 城東 城南 城西 城北 城中 合計(jì)在售、待售 4 0 2 7 3 16比例 31% 0 % % 19% 100%酒店公寓產(chǎn)品板塊分布說(shuō)明待售個(gè)案： 城西（卡布其諾、香榭水岸）、城中（麗都廣場(chǎng)、翡翠名都）、城東（世茂 soho)、城北（金建地塊、永勝 A地塊、鳳凰城地塊、逸景灣等）項(xiàng)目名稱(chēng) 君悅 2023年一季度全國(guó)市場(chǎng)量升價(jià)漲，大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲幅達(dá)近年來(lái)最高水平，供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面未得到實(shí)質(zhì)性改善宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定為政策調(diào)控奠定基礎(chǔ)220。對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策 前期重要政策回顧2023年 4月 20日 住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》 ，商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。 這兩道 “ 分水嶺 ” 隔出了 3層， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不屬于家庭唯一住房的，無(wú)論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定 3%稅率征收契稅。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的１ .１倍。如果未來(lái)兩個(gè)月流動(dòng)性過(guò)剩局面仍難以緩解，通脹預(yù)期仍非常強(qiáng)烈，年底前存款準(zhǔn)備金率仍可能繼續(xù)上調(diào)，并且不排除央行在年底前再次加息的可能。至此，住房公積金貸款政 策與商業(yè)貸款政策一致，全面對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)客說(shuō) “ 不 ”.近期政策動(dòng)態(tài)央行 34個(gè)月來(lái)首度加息 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 央行 10月 19日晚間宣布，自 20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整 . 觀點(diǎn)： 對(duì)于正在進(jìn)行中的樓市調(diào)控，加息這個(gè)金融工具應(yīng)該使用，加息是抑制 樓市投資投機(jī)有效手段。近期政策動(dòng)態(tài)9月 29日多部委出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控 “ 組合拳 ” 暫停發(fā)放第三套房貸款；貸款購(gòu)房首付款調(diào)整到 30%；貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房家庭，首付款 不低于 50%、利率不低于基準(zhǔn)利率 ；消費(fèi)性貸款禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)； 10月 1日起出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購(gòu) 房的納稅人不減免個(gè)稅對(duì)土地閑置、捂盤(pán)惜售等房企，暫停發(fā)行股票、公司債和新購(gòu)置土地，銀行停發(fā)新開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目貸款和貸款展期觀點(diǎn)： 此次新政實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出之前 “ 國(guó)十條 ” 范疇，可以認(rèn)定這是繼去年 12月第一波、今年 4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。政策影響購(gòu)房者投資、投機(jī)需求受到打擊，