【正文】 ，也展示了項目操作模式和操作手法。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2106:42:5206:42:52January 28, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 2023/1/28 6:42:5206:42:5228 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 2106:42:5206:42Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 2023/1/28 6:42:5206:42:5228 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 28 一月 20236:42:52 上午 06:42:52一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 2106:42:5206:42Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 2023/1/28 6:42:5206:42:5228 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2106:42:5206:42:52January 28, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 。 一月 2106:42:5206:42Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。公司希望憑借專業(yè)的理論知識、豐富的操盤經(jīng)驗以及對昆山地產(chǎn)市場深刻把握，為項目成功的推廣、銷售而盡力。 室內(nèi)部分： （裝修標準約 1000元 /平米）門 窗：進戶門為實木或鋼防盜門 (磁卡感應鎖 )，高級鋁合金窗框，窗戶雙層中空玻璃 門 鎖：電子數(shù)碼門鎖內(nèi) 墻：內(nèi)墻均為高級涂料（多樂士、立邦等品牌），部分內(nèi)墻搭配墻紙或其它飾品 地 面：高級防滑地磚 頂 棚：衛(wèi)生間為塑料或鋁合金扣板，廚房、客廳、臥室為高級涂料 衛(wèi) 生 間：玻璃推拉移門、整套衛(wèi)生間潔具（ TOTO、美標或同等牌） 陽 臺：高級鋁合金窗框，雙層中空玻璃，配高級塑鋼框單層玻璃移門 照 明：衛(wèi)生間、臥室、廚房安裝品牌燈具（夏普或同等品牌） 空 調(diào)：名牌分體空調(diào)機地 面：臥室、鋪設實木地板、廚房部分鋪設地磚（冠軍、羅馬或同等牌）通 訊：每戶設兩個電話接口寬 帶：每戶設立戶寬帶接口兩個 有線電視：每戶設立兩個終端 安防系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，家庭安防報警系統(tǒng) 遠程抄表：水、電二表數(shù)據(jù)遠傳至物業(yè)辦公室 內(nèi)部家裝、家電配置建議表：序號 名稱 數(shù)量 /套 單位 備注 預算（元）1 床 1 張 180200 ㎝ 18002 床墊（席夢思） 1 張 180200 ㎝3 床頭柜 2 個 按床配比4 衣柜 1 組 雙移門 10005 電視柜 1 個 定做 5006 臺燈 3 個 燈具 3507 雙人沙發(fā) 1 只 按裝修風格 11008 茶幾 1 只 按沙發(fā)比例 3009 辦公椅 1 把 家具 27010 辦公桌 1 張 定做 50011 彩電 1 臺 32寸液晶 290012 窗簾 1 套 按窗戶 50013 冰箱 1 臺 500L迷你冰箱 70014 洗衣機 1 臺 品牌全自動 100015 微波爐 1 臺 格蘭仕 40016 空調(diào) 1 臺 格力大 250017 熱水器 1 臺 櫻花 80L 150018 浴霸 1 只 歐普四燈型 60019 油煙機 1 臺 櫻花 100020 電磁爐 1 臺 美的 30021 淋浴 1 套 定做 300022 合計： 20230備注： 上表為目前市場一般行情價格，具體價格屆時由市場價格最終確定。 結 構：鋼筋混凝土框架結構。強勢持續(xù)攻擊，廣告宣傳與新聞炒作加強。以針對性的促銷廣告刺激 ,促進抗性房源的去化。強勢持續(xù)攻擊，廣告宣傳與新聞炒作加強。人員培訓、銷售體系建立。利用資源與活動廣泛開展營銷活動。開盤時間建議： 開盤時間建議在 2023年 10月左右， 46月以形象宣傳為主， 79月為重點宣傳，突出項目賣點直擊目標客戶?；貓蟮挚凼赘犊畈僮髡f明類別類別 面積面積 單價單價 總價總價 實際首付（實際首付（ 50%）） 貸款貸款 貸款月供貸款月供70年產(chǎn)權 55 11500 632500 316250 316250 20年： 2440元類別類別 面積面積 單價單價 總價總價 5年年 7%總回報總回報 年回報年回報 月回報月回報70年產(chǎn)權 55 11500 632500 221375 44275 3689（稅前）說明：從上表可以看出客戶的月還款每月在 2440元左右，而月回報在 3689元左右，客戶每月扣除貸款后還有 1250元左右結余（此回報結余只針對不抵扣首付款的客戶，若客戶首付不足需將 5年 7%的回報抵扣首付款，則客戶 5年沒有回報，每月銀行還款 2440元）。酒店包租 5年，年回報 7%，酒店所能承擔的租金每月在 1800月 /套 ，扣除酒店自行回報的金額后，五年開發(fā)商最終補貼費用為 11888000元，約合 1213元 /平米，此費用與裝修費用一起加入至房價中，因此回報精裝修房源的銷售均價在 10213元 /平米。 產(chǎn)品權重依據(jù) ： 項目規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品面積、物業(yè)管理等酒店式公寓定價原則 ：最低銷售單價 ≥ 住宅樓銷售均價整體銷售均價 ＝（各樓層單價 各樓層面積）的加權平均價實現(xiàn)均價 ＝銷售均價 （ 1－回報率％ 回報年數(shù)）區(qū)位價格推導 （參考毛坯價）參考項目 項目類型 銷售價格 參考權重 權重價格璞儷公館 精裝小戶型公寓 均價 7800（裝修標準 800） 25％ 1750隆祺麗景 精裝公寓式酒店 13000（ 10年包租裝修標準1500）5％ 575大德世家 社區(qū)小戶型公寓 均價 7400（裝修標準 700） 20％ 1340中基高爾夫 精裝酒店式公寓 均價 13000（裝修標準 2500） 50％ 5250酒店公寓區(qū)位價格推導（毛坯） 100％ 8915元 /㎡產(chǎn)品價格推導參考項目 項目類型 銷售價格 參考權重 權重價格世茂 soho 精裝酒店式公寓 均價 8000（裝修標準 500) 20% 1500翡翠名都 精裝酒店式公寓 均價 10500（裝修標準 1500） 40％ 3600麗都廣場 精裝酒店式公寓 均價 9500（裝修標準 1200） 20％ 1660鹿城一品 精裝小戶型公寓 均價 12023（裝修標準 1500） 20％ 2100酒店式公寓產(chǎn)品價格推導（毛坯） 100％ 8860元 /㎡酒店式公寓核心均價推導酒店式公寓核心均價 (毛坯） ＝ [891560 ％＋ 886040 ％ ]8893元 /㎡—— 區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售價格比較分析：價格推導方法比較內(nèi)容 權重 云山詩意 花都藝墅 第 E特區(qū)擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 30% 規(guī)模 20% 建筑景觀設計 10% 生活配套 10% 物業(yè)類型 10% 交房標準 10% 品牌 10% 1 1 1 合計 100% 　 　 　 市場價格 8000 9000 7500 所占比重 50% 30% 20%本案比較價格 7802 價格建議 3—— 本案酒店式公寓價格建議定價說明：◆ 本案兩棟樓若毛坯銷售整體均價 80008500元 /平米；◆ 精裝后價格建議均價為南北向樓棟 9500元 /平米，東西向樓棟整體酒店 經(jīng)營帶 5年租約銷售則建議均價為 11500元 /平米，具體回報計算方法見后頁；◆ 特別說明：具體推售價格變化，視開盤期昆山市場整體情況及市場個案具體價格變化情況 確定。針對本項目來說，他們對于項目地段、產(chǎn)品品質(zhì)、未來市場、裝修標準等因素相當看重。投資客人群包括： 中高級白領，在昆山當?shù)氐恼畽C關、外企、大中型企業(yè)、公司工作。216。出售型公寓的客戶有明顯的地緣特質(zhì)，城南、市中心片區(qū)的產(chǎn)品異地推廣普遍選擇以上海為核心；216。從昆山消費支出的劃分構成看，除住房外，休閑娛樂、服裝的功能日常性購買支出占據(jù)了很大的比例采自：昆山統(tǒng)計公報昆山經(jīng)濟指數(shù) 252。客戶消費力分析預計到 2023年末戶籍人口 75萬外來人口 110120萬截止 2023年 9月，昆山共引進超過 800家外資企業(yè)其中臺商投資超 400家，外商及臺干已成為昆山人口的重要組成部分 216。昆山城市輕軌 2號線規(guī)劃、 BRT快線建設提升區(qū)位價 值；W— 非城市商務中心l區(qū)域商務指數(shù)較低，影響項目定位l與城市 CBD有一定距離，缺乏現(xiàn)代高尚元素，T— 調(diào)控影響，市場競爭激烈l房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)出臺， 2套房 5成、 3套房停貸，市場打折促銷盛行，投 機、投資客日益減少，觀望情緒上升；l未來兩年內(nèi)區(qū)域內(nèi)酒店公寓項目眾多，競爭激烈l隨著昆山城東副中心、城西的加速發(fā)展，本區(qū)客源面臨區(qū)域外項目分流威脅；驗證：252。道路通暢，交通便捷252。昆山小戶型公寓具備以下特征：個案小結昆山出售型公寓產(chǎn)品特征總結標準層形式 梯戶比 裝修標準報價 裝修品牌 公共部位和配套多為連廊式布局，也有運用褶邊平面層方式規(guī)避連廊式的弊端；大多數(shù)戶型和酒店式公寓類似，但也出現(xiàn)了更加適合居住的宜居型產(chǎn)品，如中航城等標準層戶數(shù)較酒店式公寓明顯減少，梯戶比最高為 1： 6，舒適度高的為 1： 3高檔： 1500，但實際成本與報價相差甚遠；中檔： 1000低檔： 50