【正文】 約339米 萬里號油輪大飯店 約441米 四川郵電賓館 約449米 金屬賓館 約458米 緣和賓館 約458米 長線賓館 約482米 爆竹雞火鍋城 約572米 世代錦江商務(wù)酒店 約637米 錦里 約640米蜀峰花園酒店 約650米 （以上距離為地圖標識直線距離，實際距離可能稍有誤差）（四）項目周邊環(huán)境治安情況良好；空氣狀況一般；緊臨一環(huán)路，處于交通樞紐，有一定道路噪音污染；旁邊就是春江花月，吃喝玩樂一條龍；緊臨錦江，沿河景觀營造得非常好。項目正中一幢平房大約有30多戶住戶，項目地里面還有2家汽修店和一家餐館。（直線距離），約5分鐘車程。（二）宗地現(xiàn)狀四至范圍東北臨錦江，東南緊臨春江花月，西南臨武侯祠，西北緊臨一江城花。旁邊是家招待所。 二．競爭項目市場調(diào)研（一）成都高端小戶型電梯公寓市場發(fā)展概述成都房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)居住型高端小戶型電梯公寓相比沿海城市晚了十幾年，在2001年以前開發(fā)的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。它所宣傳的那種生活方式———SOHO這四個字母代表的精神、開放、希望、機遇這四種含義非常能夠吸引年輕人。它們的共同點是：A、絕大部分是純小戶型電梯公寓（“商鼎國際”除外），外觀時尚、現(xiàn)代；B、整體銷售均價在5000元/㎡以上；C、項目占地規(guī)模都不大，能夠保證項目自身具有較好的高檔配套，游泳池、網(wǎng)球場、SPA等高檔配套已經(jīng)成為這些項目的必然選擇；D、戶型設(shè)計合理，基本上都是明廚或明衛(wèi)，戶型面積實用，大部分戶型面積在5060之間，以經(jīng)濟性一房和二房為主；E、項目外觀時尚、現(xiàn)代；都配有寬敞、豪華的大堂，高檔電梯、充足的地下停車位、公共部分豪華裝修、高速帶寬，刷卡入戶系統(tǒng)、人車分流設(shè)計等；F、地理位置絕佳，如“銀?唐”臨近府南河，有較好的觀景面，而“都市美邸”、“商鼎國際”、“華西國際”等項目都處于市中心，具備絕佳的區(qū)位優(yōu)勢，周邊生活、市政配套非常成熟，“摩卡?筑”、“金林?大城小室”、“西沙美地”等項目又處于高校附近，具有成熟的配套設(shè)施。l 銷售情況該項目于2006年8月開盤，開盤一個月時間已銷售30％左右，主要銷售的是4560平方米的一室戶型。項目規(guī)劃為24層電梯公寓，12樓為底層商業(yè)，324層為住宅，屬高層綜合樓建筑。目前項目基礎(chǔ)施工。l 銷售情況該項目目前正在接受咨詢，暫定本月25日開始接受預訂，預訂需交納兩萬元的誠意金。(5) 、小結(jié)該片區(qū)現(xiàn)在正在銷售或接受咨詢的項目有“華西國際”、“都市美邸”、“紅南港”、“巷上生活館”。整體來看：該片區(qū)雖然樓盤定位也是中、高檔項目，但是從戶型面積來看仍然是小面積段居多，從銷售進度來看，大面積單元銷售進度明顯慢于小面積單元。筑”、“銀財富ID摩卡l 銷售情況該項目于2006年6月開盤，當時銷售起價為5800元/㎡，目前其銷售均價已經(jīng)達到6500/㎡左右。l 主力消費人群以高檔商務(wù)人士為主，這部分追求較高生活品質(zhì)和工作效率的消費者，對樓盤區(qū)位（交通）依賴性極強；投資人群，這部分消費者以投資為目的，看重的是項目的高品質(zhì)，保值能力；l 支撐其價格（定位）優(yōu)勢項目地段價值極高（處于城南片區(qū)高檔社區(qū)/城市中軸線/新舊中心城區(qū)連接點）交通極便利（臨3環(huán)路/天府大道/距雙流國際機場極近/地鐵/周邊公交體系發(fā)達）精裝高檔房（裝修標準高/地標建筑/大堂/電梯/配套標準高……）l 劣 勢社區(qū)配套欠缺（作為針對國際化、門戶級精英階層的高檔公寓，其社區(qū)配套較差）細節(jié)做的不足（公共部分的細節(jié)經(jīng)不起時間的考驗）（2）、正成（3）、摩卡l 主力消費人群第一次置業(yè)的年輕人，這部分人追求較高生活品質(zhì)和工作效率，對樓盤區(qū)位（交通）依賴性極強；部分中產(chǎn)消費者，追求較高的生活品質(zhì)，對新生事物接受能力極強，事業(yè)、生活穩(wěn)定；投資人群，這部分消費者以投資為目的，看重的是項目的高品質(zhì)，保值能力。l 銷售情況該項目小戶型于2006年1月開盤銷售，現(xiàn)已銷售超過80％，余88平方米和120平方米兩種套二躍層戶型，銷售均價為4980元/平方米。（幾乎都是暗衛(wèi)）（5）、凱萊l 支撐其價格（定位）優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越；周邊生活配套完善；戶型配比合理。從目前來看該區(qū)域項目的定位也都是屬于中、高檔項目。（1）、金林其銷售均價為5000元/平方米。由于項目占地面積小，又兩面臨街，所以沒有小區(qū)景觀打造也沒有小區(qū)配套設(shè)施。項目位于二環(huán)路北一段內(nèi)側(cè)，對面就是西南交通大學，處于沙灣國際會展圈內(nèi)，社區(qū)配套成熟。3. 以上項目幾乎都是具有極佳的地理位置，大多數(shù)都處于市中心或高校周邊，周圍交通狀況完善，配套設(shè)施成熟。鑒于對成都市場和區(qū)域市場的研究，我們認為該項目最值的參考的為武侯片區(qū)項目，其銷售價格，產(chǎn)品定位比較類似。周邊設(shè)施齊全、人氣旺盛。主力戶型面積在3050平方米。（3）、名人第四城l 主要參數(shù)占地面積：㎡ 總建面積：㎡ 容 積 率：總 戶 數(shù)：1000余戶 停 車 位：300個 綠 化 率：28％l 項目主要情況 該項目正在接受咨詢，預計十月中旬開盤。（景觀游泳池與各種水景相呼應(yīng)，造型硬地的楓林緩坡的完美搭配，植物與名貴喬木之間的互動，園林與建筑的的諧統(tǒng)一）l 劣 勢：項目周邊居家氛圍還不是很強，離中心城區(qū)比較遠；（2）、中地錦尚l(wèi) 主要參數(shù)占地面積：2718 ㎡ 總建面積：19855㎡ 容 積 率：總 戶 數(shù)：200余戶 停 車 位：100個