【正文】 約339米 萬(wàn)里號(hào)油輪大飯店 約441米 四川郵電賓館 約449米 金屬賓館 約458米 緣和賓館 約458米 長(zhǎng)線賓館 約482米 爆竹雞火鍋城 約572米 世代錦江商務(wù)酒店 約637米 錦里 約640米蜀峰花園酒店 約650米 （以上距離為地圖標(biāo)識(shí)直線距離，實(shí)際距離可能稍有誤差）（四）項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況良好；空氣狀況一般；緊臨一環(huán)路，處于交通樞紐，有一定道路噪音污染；旁邊就是春江花月，吃喝玩樂(lè)一條龍；緊臨錦江，沿河景觀營(yíng)造得非常好。項(xiàng)目正中一幢平房大約有30多戶住戶，項(xiàng)目地里面還有2家汽修店和一家餐館。（直線距離），約5分鐘車程。（二）宗地現(xiàn)狀四至范圍東北臨錦江，東南緊臨春江花月，西南臨武侯祠，西北緊臨一江城花。旁邊是家招待所。 二．競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研（一）成都高端小戶型電梯公寓市場(chǎng)發(fā)展概述成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)居住型高端小戶型電梯公寓相比沿海城市晚了十幾年，在2001年以前開發(fā)的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。它所宣傳的那種生活方式———SOHO這四個(gè)字母代表的精神、開放、希望、機(jī)遇這四種含義非常能夠吸引年輕人。它們的共同點(diǎn)是：A、絕大部分是純小戶型電梯公寓（“商鼎國(guó)際”除外），外觀時(shí)尚、現(xiàn)代；B、整體銷售均價(jià)在5000元/㎡以上；C、項(xiàng)目占地規(guī)模都不大，能夠保證項(xiàng)目自身具有較好的高檔配套，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、SPA等高檔配套已經(jīng)成為這些項(xiàng)目的必然選擇；D、戶型設(shè)計(jì)合理，基本上都是明廚或明衛(wèi)，戶型面積實(shí)用，大部分戶型面積在5060之間，以經(jīng)濟(jì)性一房和二房為主；E、項(xiàng)目外觀時(shí)尚、現(xiàn)代；都配有寬敞、豪華的大堂，高檔電梯、充足的地下停車位、公共部分豪華裝修、高速帶寬，刷卡入戶系統(tǒng)、人車分流設(shè)計(jì)等；F、地理位置絕佳，如“銀?唐”臨近府南河，有較好的觀景面，而“都市美邸”、“商鼎國(guó)際”、“華西國(guó)際”等項(xiàng)目都處于市中心，具備絕佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊生活、市政配套非常成熟，“摩卡?筑”、“金林?大城小室”、“西沙美地”等項(xiàng)目又處于高校附近，具有成熟的配套設(shè)施。l 銷售情況該項(xiàng)目于2006年8月開盤，開盤一個(gè)月時(shí)間已銷售30％左右，主要銷售的是4560平方米的一室戶型。項(xiàng)目規(guī)劃為24層電梯公寓，12樓為底層商業(yè)，324層為住宅，屬高層綜合樓建筑。目前項(xiàng)目基礎(chǔ)施工。l 銷售情況該項(xiàng)目目前正在接受咨詢，暫定本月25日開始接受預(yù)訂，預(yù)訂需交納兩萬(wàn)元的誠(chéng)意金。(5) 、小結(jié)該片區(qū)現(xiàn)在正在銷售或接受咨詢的項(xiàng)目有“華西國(guó)際”、“都市美邸”、“紅南港”、“巷上生活館”。整體來(lái)看：該片區(qū)雖然樓盤定位也是中、高檔項(xiàng)目，但是從戶型面積來(lái)看仍然是小面積段居多，從銷售進(jìn)度來(lái)看，大面積單元銷售進(jìn)度明顯慢于小面積單元。筑”、“銀財(cái)富ID摩卡l 銷售情況該項(xiàng)目于2006年6月開盤，當(dāng)時(shí)銷售起價(jià)為5800元/㎡，目前其銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6500/㎡左右。l 主力消費(fèi)人群以高檔商務(wù)人士為主，這部分追求較高生活品質(zhì)和工作效率的消費(fèi)者，對(duì)樓盤區(qū)位（交通）依賴性極強(qiáng)；投資人群，這部分消費(fèi)者以投資為目的，看重的是項(xiàng)目的高品質(zhì)，保值能力；l 支撐其價(jià)格（定位）優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地段價(jià)值極高（處于城南片區(qū)高檔社區(qū)/城市中軸線/新舊中心城區(qū)連接點(diǎn)）交通極便利（臨3環(huán)路/天府大道/距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)極近/地鐵/周邊公交體系發(fā)達(dá)）精裝高檔房（裝修標(biāo)準(zhǔn)高/地標(biāo)建筑/大堂/電梯/配套標(biāo)準(zhǔn)高……）l 劣 勢(shì)社區(qū)配套欠缺（作為針對(duì)國(guó)際化、門戶級(jí)精英階層的高檔公寓，其社區(qū)配套較差）細(xì)節(jié)做的不足（公共部分的細(xì)節(jié)經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn)）（2）、正成（3）、摩卡l 主力消費(fèi)人群第一次置業(yè)的年輕人，這部分人追求較高生活品質(zhì)和工作效率，對(duì)樓盤區(qū)位（交通）依賴性極強(qiáng)；部分中產(chǎn)消費(fèi)者，追求較高的生活品質(zhì)，對(duì)新生事物接受能力極強(qiáng)，事業(yè)、生活穩(wěn)定；投資人群，這部分消費(fèi)者以投資為目的，看重的是項(xiàng)目的高品質(zhì)，保值能力。l 銷售情況該項(xiàng)目小戶型于2006年1月開盤銷售，現(xiàn)已銷售超過(guò)80％，余88平方米和120平方米兩種套二躍層戶型，銷售均價(jià)為4980元/平方米。（幾乎都是暗衛(wèi)）（5）、凱萊l 支撐其價(jià)格（定位）優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越；周邊生活配套完善；戶型配比合理。從目前來(lái)看該區(qū)域項(xiàng)目的定位也都是屬于中、高檔項(xiàng)目。（1）、金林其銷售均價(jià)為5000元/平方米。由于項(xiàng)目占地面積小，又兩面臨街，所以沒(méi)有小區(qū)景觀打造也沒(méi)有小區(qū)配套設(shè)施。項(xiàng)目位于二環(huán)路北一段內(nèi)側(cè)，對(duì)面就是西南交通大學(xué)，處于沙灣國(guó)際會(huì)展圈內(nèi)，社區(qū)配套成熟。3. 以上項(xiàng)目幾乎都是具有極佳的地理位置，大多數(shù)都處于市中心或高校周邊，周圍交通狀況完善，配套設(shè)施成熟。鑒于對(duì)成都市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的研究，我們認(rèn)為該項(xiàng)目最值的參考的為武侯片區(qū)項(xiàng)目，其銷售價(jià)格，產(chǎn)品定位比較類似。周邊設(shè)施齊全、人氣旺盛。主力戶型面積在3050平方米。（3）、名人第四城l 主要參數(shù)占地面積：㎡ 總建面積：㎡ 容 積 率：總 戶 數(shù)：1000余戶 停 車 位：300個(gè) 綠 化 率：28％l 項(xiàng)目主要情況 該項(xiàng)目正在接受咨詢，預(yù)計(jì)十月中旬開盤。（景觀游泳池與各種水景相呼應(yīng)，造型硬地的楓林緩坡的完美搭配，植物與名貴喬木之間的互動(dòng)，園林與建筑的的諧統(tǒng)一）l 劣 勢(shì)：項(xiàng)目周邊居家氛圍還不是很強(qiáng)，離中心城區(qū)比較遠(yuǎn)；（2）、中地錦尚l(wèi) 主要參數(shù)占地面積：2718 ㎡ 總建面積：19855㎡ 容 積 率：總 戶 數(shù)：200余戶 停 車 位：100個(gè)