【正文】 成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶(hù)的分流不容忽視。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶(hù)群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。29 / 70在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。 環(huán)境、配套：綜合來(lái)看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。單體樓容積率知音閣已接近 20。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)27 / 70個(gè)案分析樓盤(pán)名稱(chēng) 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽(yáng)光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤(pán)地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào)交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所社區(qū)溫泉景觀廣場(chǎng)大面積綠化中庭廣場(chǎng)羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會(huì)所綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會(huì) 所戴思樂(lè)體泳池、私家會(huì)所全智能樓宇休閑會(huì)所、空中花園物業(yè)管理/顧問(wèn) 深萬(wàn)科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問(wèn) 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬(wàn)㎡） 約 4 萬(wàn)(一期) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶(hù)數(shù) 900 多戶(hù) 2022 多戶(hù) 857 戶(hù) 一期 400 多戶(hù) 120 多戶(hù) 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價(jià) 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(jià)(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤(pán)占地面積和建筑面積來(lái)看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤(pán)；金陽(yáng)有近二成的樓盤(pán)采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤(pán)所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象有較大的益處。? 物管公司評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專(zhuān)業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。上市時(shí)間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)個(gè)數(shù)7 8 6 5 10評(píng)述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售周期超過(guò)一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)只占三成；而尚未開(kāi)盤(pán)發(fā)售的樓盤(pán)占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤(pán)中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類(lèi)型的多樣化趨勢(shì)反映了開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來(lái)越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開(kāi)23 / 70發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開(kāi)發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。（二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 總體特征開(kāi)發(fā)企業(yè)本地化，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和外資開(kāi)發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開(kāi)發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開(kāi)發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開(kāi)發(fā)水平；上市樓盤(pán)體量偏?。耗壳笆袌?chǎng)上供應(yīng)樓盤(pán)多集中在10 萬(wàn)平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)模大于 25 萬(wàn)平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向大規(guī)模開(kāi)發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始向檔次分布合理的成熟化市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯；二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和101140 平方米的三房的供應(yīng)是市場(chǎng)的主流，一房比例較少，但 6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)客戶(hù)群定位上已開(kāi)始針對(duì)眾多的普通工薪階層。與此相反21 / 70的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加突出。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛(ài)享受都市中心的繁華和便利的客戶(hù)群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引力。（4） 總體評(píng)價(jià)渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤(pán)檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過(guò)高，從而與目前重慶市民的購(gòu)買(mǎi)力水平脫節(jié)。云鼎國(guó)際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場(chǎng)氣息，以中、小戶(hù)型的定位面市，贏得市場(chǎng)追捧：去年 11 月 6 日開(kāi)盤(pán)至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。而新華雅閣也是大戶(hù)型，銷(xiāo)售卻非常差：一是由于其性?xún)r(jià)比與其它樓盤(pán)相比明顯較差；二是由于其戶(hù)型設(shè)計(jì)差。天倫華苑也是以大戶(hù)型為主（131m 2以上） ，目前銷(xiāo)售率已達(dá) 70%，躍層戶(hù)型已全部售完，銷(xiāo)售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺?hù)型設(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場(chǎng)運(yùn)作成功，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶(hù)在此購(gòu)房的數(shù)量較大。地王云鼎國(guó)際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤(pán)，其它樓盤(pán)有：地王這類(lèi)樓盤(pán)由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤(pán)的沖擊較大。隨著市場(chǎng)需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房?jī)r(jià)之最的地王以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以?xún)陕房跒橹行牡纳虅?wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤(pán)炒作較多：近兩年來(lái)由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開(kāi)拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧?kù)o和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶(hù)型住宅受青睞：小戶(hù)型住宅主要集中在解放碑周?chē)瑸閱紊砘蚨耸澜缢鶞?zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 對(duì)本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭(zhēng)奪客戶(hù)資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶(hù)群落戶(hù)渝中區(qū)的思維定勢(shì)，如何以更好的硬件、軟件來(lái)吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)渝中區(qū)客戶(hù)資源的分流作用也不容忽視。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門(mén)大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來(lái)自渝中區(qū)是很好的例子！15 / 70此外，南岸區(qū)在近年來(lái)與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無(wú)論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶(hù)南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎寨”就是明證。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。 走勢(shì)預(yù)測(cè)在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時(shí)主城”規(guī)劃匯報(bào)提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間2022年。國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求，隨之而來(lái)的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫(xiě)字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。力爭(zhēng)到 2022 年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫(kù)年均增長(zhǎng) 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動(dòng)車(chē)及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。13 / 70（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。（3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤(pán)的亮相，將拉開(kāi)南岸房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。騎龍山莊等，這些樓盤(pán)均顯示出較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。（4） 房?jī)r(jià)水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個(gè)重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)相比，無(wú)論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說(shuō)明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)亦在一定程度上說(shuō)明區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，11 / 70成交面積 m2，成交金額 萬(wàn)元，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)喜人。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè)（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 市場(chǎng)現(xiàn)狀（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質(zhì) 總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂(lè) 7887吳琪毅 南岸區(qū)長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長(zhǎng)虹汽車(chē)配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號(hào) 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂(lè) 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂(lè) 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲娛樂(lè) 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè) 25695合計(jì) 493