【正文】 開發(fā)商專業(yè)的水平。紫城戶型從功能空間、交通流線、尺度把握、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等諸多方面都考慮比較細(xì)致，比較到位。建筑紫城周邊名校云集，北大、清華、農(nóng)大、體育大學(xué)、國(guó)防大學(xué)等近在咫尺；101中學(xué)分校、清華附中、農(nóng)大附小、中關(guān)村一小等著名的中小學(xué)教育設(shè)施也為周邊增添了濃郁的教育氛圍，為居住在此的住戶提供了便捷、切實(shí)的教育資源。紫城北臨農(nóng)大北路，西接農(nóng)業(yè)大學(xué)，東距上地信息環(huán)島僅一公里，南側(cè)為博雅西園。綜述：上地佳園一期銷售較好，二期由于戶型的不規(guī)則和價(jià)格的大幅度提高，銷售速度明顯放緩。其二期推出的尚品公寓從戶型結(jié)構(gòu)上做了很大的改進(jìn)，同時(shí)提供精裝修，價(jià)格相應(yīng)也提到了7000元/平方米。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：優(yōu)越的地理位置，5500平方米的項(xiàng)目?jī)r(jià)格。項(xiàng)目推廣主題：景觀式高知生活區(qū)。小區(qū)人車分流，地下1100個(gè)車位，集中供暖，封閉管理，2003年底竣工交用。小區(qū)采用天然氣模塊式集中供暖，天然氣入戶、小區(qū)寬帶入戶、閉路電視可接受HBO、CNN、香港電影電視臺(tái)、香港音樂臺(tái)、香港體育臺(tái)、衛(wèi)視中文臺(tái)、日本電視臺(tái)7個(gè)頻帶，小區(qū)24小時(shí)封閉管理，閉路監(jiān)控系統(tǒng)和周界防范系統(tǒng)。上地佳園交通便捷，緊鄰上地輕軌站，基地小區(qū)內(nèi)已有17條公交路線，輻射到城區(qū)的每個(gè)角落。 三居：125—163平方米5種戶型，四居：223平方米1種戶型。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)委托北京土人景觀研究所設(shè)計(jì)。上地者，上風(fēng)上水之地也，毗鄰北京大學(xué)、清華大學(xué)、體育大學(xué)等多所高等學(xué)府，依傍圓明園、頤和園、望兒山等皇家園林和名勝古籍，環(huán)境幽雅、風(fēng)景秀麗、眾多國(guó)內(nèi)外知名IT企業(yè)紛至沓來，筑巢此地，使其成為中關(guān)村科技園區(qū)中一顆璀璨的明珠和展示北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的窗口，堪稱物華天寶，人杰地靈。第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng) 周邊樓市現(xiàn)狀我們選取了以下項(xiàng)目對(duì)周邊樓市進(jìn)行分析：上地佳園、紫城、燕清源、高巢、萊鎮(zhèn)（關(guān)于政府新出臺(tái)的享受優(yōu)惠住房的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購房人在面積指標(biāo)的選擇上也將產(chǎn)生一定影響）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)新趨勢(shì) 由于生活質(zhì)量的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在不斷發(fā)生變化，出現(xiàn)新的特點(diǎn)。（這里的外地客戶主要指非北京戶籍的客戶。單套面積持續(xù)下降?！坝蓶|向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢(shì)正是以土地供應(yīng)為先決條件、分散熱點(diǎn)區(qū)域的表現(xiàn)。除了今年出臺(tái)的一系列政策對(duì)于開發(fā)商和購房者心理的驅(qū)動(dòng)之外，我們從中也可以看出熱點(diǎn)區(qū)域分散的大趨勢(shì)。 熱點(diǎn)區(qū)域趨向分散 熱點(diǎn)區(qū)域明顯分散化，熱點(diǎn)分布“由東到西、由北到南、由里到外”。而其中三分之一的人會(huì)選擇出售舊房后在同一區(qū)域購買面積更大，戶型更新穎的新房，地域情節(jié)較為濃厚，以望京、方莊、亞運(yùn)村尤為突出。一、二手房的聯(lián)動(dòng)進(jìn)一步增強(qiáng)，形成“梯級(jí)消費(fèi)”，良性促進(jìn)市場(chǎng)消化。二手房交易激增2004年北京二手房交易量為39000套，與2003年北京二手房交易量21000套相比，增長(zhǎng)了18000套，%。 朝陽、海淀兩區(qū)銷售面積最多。預(yù)計(jì)2005年下半年房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)將出現(xiàn)集中放量，將比2004年同期供應(yīng)量有較大幅度增加，同比可能增長(zhǎng)30%以上。這些不確定性會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間、資金和機(jī)會(huì)成本，因此，許多開發(fā)商都希望在2008年以前再做完一個(gè)項(xiàng)目，勢(shì)必加快運(yùn)作速度。這些因素會(huì)在一定程度上延緩相關(guān)項(xiàng)目的開盤時(shí)間至2006年以后。 但是，事實(shí)上，過關(guān)的項(xiàng)目中還有一些不確定因素。對(duì)于“”過關(guān)的項(xiàng)目來講，大部分必然會(huì)力爭(zhēng)盡快上市。如果所有過關(guān)項(xiàng)目都能按計(jì)劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計(jì)算，這部分項(xiàng)目大約可供市場(chǎng)消化5年。再接下來，2004年8月4日，北京市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委和監(jiān)察局等幾個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問題的政策界定標(biāo)準(zhǔn)》，8月16日、19日、26日，國(guó)土資源局分三批公布了可以繼續(xù)協(xié)議出讓的項(xiàng)目名單。首先是全國(guó)各地停止審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開發(fā)區(qū)，根據(jù)督查情況匯總，截至2004年3月已撤并整合的各類開發(fā)區(qū)共計(jì)2046個(gè)。新城營(yíng)銷策劃報(bào)告第一章 市場(chǎng)篇第一節(jié) 宏觀市場(chǎng)05年下半年供應(yīng)將集中放量，同比2004年將增加30％左右。從2003年開始國(guó)土資源部和北京市政府以及各相關(guān)部門實(shí)施了一系列的嚴(yán)格土地管理和供給的相關(guān)政策，2002004年新項(xiàng)目推出數(shù)量增長(zhǎng)相對(duì)放緩。接下來，在2004年2月10日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)2004年4號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，規(guī)定從2004年1月9日起，停止所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地協(xié)議出讓，全部采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式在土地市場(chǎng)公開交易，從而斷絕了歷來是北京市土地供給主要方式的協(xié)議出讓渠道，在短期內(nèi)造成2004年上半年土地供應(yīng)的減少。其中第一批182個(gè)、第二批68個(gè)、第三批38個(gè)，共288個(gè)項(xiàng)目涉險(xiǎn)過關(guān)，過關(guān)比例達(dá)64%。 另一方面，2003年121號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列資金信貸政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本大幅上升，所以，“快進(jìn)快出”、盡快進(jìn)入上市銷售狀態(tài)，通過市場(chǎng)銷售達(dá)到回籠現(xiàn)金，保證現(xiàn)金流安全，就成為眾多開發(fā)商的共識(shí)。不過考慮到前期開發(fā)的周期，以及一部分項(xiàng)目公司由于股東更換，需要處理相關(guān)法律手續(xù)及對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，因此預(yù)計(jì)2005年下半年以后這些項(xiàng)目會(huì)相對(duì)集中供應(yīng)。例如，過關(guān)的項(xiàng)目中會(huì)有一部分沒有能力交齊土地出讓金；或者在交齊土地出讓金之后，缺少足夠的建設(shè)資金迅速進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；還有些分期開發(fā)的項(xiàng)目，可能在完成一期后，二期土地必須拿出來重新進(jìn)行招拍掛。 另外，考慮到隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)確實(shí)面臨諸多不確定性，比如有可能2007年下半年到2008年上半年一些區(qū)域不讓施工或采取其它限制措施。盡可能的早開工，早銷售。 交易量持續(xù)上升、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 從銷售面積走勢(shì)圖上可以看出，2005年住宅公寓將在2004年的基礎(chǔ)上交易量繼續(xù)上升。從土地資源的不可再生性和可開發(fā)用地的絕對(duì)減少、建筑原材料價(jià)格的上漲，以及土地、融資、人力成本的上漲，將支撐整體房?jī)r(jià)一直呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，2005年上半年房?jī)r(jià)呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2005年的北京二手房市場(chǎng)依然持續(xù)活躍，交易量將從2004年的39000套增加至2005年的65000套70000套二手商品房的激增對(duì)一手商品房是有利的支撐。有將近60%的二手房業(yè)主出售舊房的目的是為了購買新房。三分之一會(huì)選擇出售城區(qū)舊房后購買郊區(qū)的低密度住宅，另三分之一會(huì)因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)變更或孩子上學(xué)、及照顧老人等原因出售舊房后跨區(qū)域購買新房。2004年以來，北京樓市一路看好，無論是城里的公寓還是郊區(qū)的住宅，無論是城北的普通住宅還是城南的TOWNHOUSE，無論是亦莊、望京、中關(guān)村這樣一些老的熱點(diǎn)區(qū)域，還是京沈高速、京承高速、良鄉(xiāng)、朝陽北路這樣一些新的熱點(diǎn)區(qū)域，無論是經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房還是上萬元的豪宅，無論是小戶型還是主流住宅產(chǎn)品，無論是新開樓盤還是陳年老盤，房子都出奇地好賣，北京樓市全線飄紅，處處有熱點(diǎn)。 2005年的熱點(diǎn)這一趨勢(shì)更加明顯，這是由于一方面隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，城市中心以及原有熱點(diǎn)區(qū)域的可開發(fā)用地逐步減少；而另一方面隨著道路交通條件的改善，城市各個(gè)區(qū)域的差別在逐步縮小，造成房地產(chǎn)開發(fā)越來越取決于區(qū)域土地供應(yīng)情況。 本地購房客戶比例逐漸下降，外地客戶購買比例大幅上升。2001年以前，外地客戶在京成交面積約為北京本地客戶成交面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%，外地客戶逐漸成為購房主力。）成交戶型的面積呈逐年下降趨勢(shì)，1999年平均面積為160平方米/套，至2003年降為126平方米/套，2004年的成交戶型平均面積為120平方米。首先，過去“人適應(yīng)房”的格局已經(jīng)打破，“房適應(yīng)人”成為市場(chǎng)的導(dǎo)向，消費(fèi)者要求個(gè)性化的住房；其次，市場(chǎng)上品牌小區(qū)銷售良好，人們對(duì)住房的態(tài)度大為改觀；第三，人們對(duì)住房套型、面積要求發(fā)生了變化，據(jù)北京、上海等城市調(diào)查，目前人們多傾向于選擇的面積為60－130平米，套型為二室二廳、三室兩廳