【正文】 群亦無上佳的商務(wù)休閑，時(shí)尚消費(fèi)的去處，還有區(qū)域內(nèi)的住家，常駐國際專家，以及外來休閑旅游人群，都需要一個(gè)更加國際化，更時(shí)尚，同時(shí)也是更便捷，更潮流的消費(fèi)場(chǎng)所。 博攬無疆 21 新海岸時(shí)代中心 項(xiàng)目總體定位 外因： 城市發(fā)展 內(nèi)因 : 項(xiàng)目自身 結(jié)論：引領(lǐng)港口商務(wù)消費(fèi)新模式 22 產(chǎn)品規(guī)劃建議 23 超越 城市夢(mèng)想 新海岸時(shí)代中心品牌核心 24 一、核心價(jià)值 —— 區(qū)位價(jià)值 二、軟性價(jià)值 —— 港口集團(tuán)品牌號(hào)召力 三、特色價(jià)值 —— 商業(yè)規(guī)劃價(jià)值 價(jià)值角度一：商業(yè)定位價(jià)值 —— 連云首個(gè)時(shí)尚休閑主題商業(yè)； 價(jià)值角度二：商業(yè)模式價(jià)值 —— 連云首個(gè)城市第四代商業(yè)中心； 四、功能價(jià)值 價(jià)值角度一：特色服務(wù)功能 —— 連云首個(gè)具備商務(wù)特色消費(fèi)功能的城市中心商業(yè)組態(tài) ； 價(jià)值角度二：體驗(yàn)式商業(yè)中心 —— 商務(wù)中心，也是購物中心，同時(shí)還是社交中心； 五、投資價(jià)值 連云地區(qū)最具投資回報(bào)價(jià)值的 OFFICE； 六、運(yùn)營保障價(jià)值 全方位運(yùn)營保障（暫擬） 七、產(chǎn)品價(jià)值 八、未來商業(yè)品牌價(jià)值 未來持續(xù)引入具有影響力商業(yè)品牌； 新海岸時(shí)代中心 八大價(jià)值 25 我們認(rèn)為： 項(xiàng)目商業(yè)部分首先是工具，其次是目的，關(guān)鍵是商業(yè)部分能夠?yàn)槠渌糠謳砥焚|(zhì)提升，提高溢價(jià)。 月） 洗手間 金海國際 信和物業(yè)，費(fèi)用未定 公共 金港灣國際商務(wù)大廈 信和物業(yè)， 3元 公共 管理費(fèi) 17 寫字樓 特色點(diǎn) 金海國際 自由組合空間， 金港灣國際商務(wù)大廈 LOWE低輻射中空玻璃幕墻及鋁板， 5層以下 7米挑高 特色放大點(diǎn) 18 一號(hào)區(qū)塊棠中路及中華西路商鋪?zhàn)饨?12元 /㎡ ,寫字樓租金 1元 /㎡ . 二號(hào)區(qū)塊院前中路及周邊商鋪?zhàn)饨? /㎡ ,寫字樓租金 /㎡ 三號(hào)區(qū)塊東盛世紀(jì)花城商鋪?zhàn)饨? /㎡ ,寫字樓租金 /㎡ 四號(hào)區(qū)塊港城大道老區(qū)政府范圍 ,商鋪?zhàn)饨? /㎡ ,寫字樓租金 /㎡ 五號(hào)區(qū)塊平山西路及周邊 ,商鋪?zhàn)饨? /㎡ ,寫字樓租金 /平方米 ① ② ③ ④ ⑤ 19 無市場(chǎng)熱點(diǎn) 強(qiáng)點(diǎn) 弱點(diǎn) 機(jī)會(huì) 威脅 商業(yè)核心、現(xiàn)房 同類競(jìng)爭樓盤少 商業(yè)與商務(wù)的融合 政策偏向商業(yè)地產(chǎn) 地產(chǎn)品牌知名度弱 缺少品質(zhì)商務(wù)辦公 國企保障 企業(yè)相對(duì)單一 強(qiáng)點(diǎn) 弱點(diǎn) 機(jī)會(huì) 利用港口集團(tuán)入駐，打造羊群效應(yīng) 塑造品牌的大好機(jī)會(huì) 威脅 塑造新一級(jí)別的商務(wù)平臺(tái) 短時(shí)間內(nèi)的營銷壓力 20 歷繁華，思過去而知未來。 為整個(gè)連云港城市發(fā)展奠定了堅(jiān)強(qiáng)的外因。 連云區(qū)被確定為連云港城市發(fā)展方向，城市總體功能和發(fā)展動(dòng)力已經(jīng)明確 10 連云港港是國家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港，與全球160個(gè)國家與地區(qū)進(jìn)行貿(mào)易往來。 事關(guān)全局 {一戰(zhàn)定江山 } 事關(guān)全局 一戰(zhàn)定江山 7 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 商業(yè) /寫字樓 /配套 關(guān)鍵問題： – 因項(xiàng)目當(dāng)初設(shè)想為自用大樓，在市場(chǎng)運(yùn)作上，對(duì)于產(chǎn)品考慮有先天不足 – 資金不是問題，項(xiàng)目效益最大化（利潤與品牌）才是目標(biāo) – 項(xiàng)目不是只辦公與商業(yè)的銷售問題，商業(yè)提升整體品質(zhì)才是關(guān)鍵，形成商業(yè)與商務(wù)的相互融合。 – 天津港、寧波港憑借自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商。 ?時(shí)間緊迫，年底完成一個(gè)億的銷售額。 項(xiàng)目背景 ?新海岸地產(chǎn)雖然為港口集團(tuán)下屬子公司，但是對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作，尚屬首次，市場(chǎng)認(rèn)可度不高。 ?現(xiàn)房銷售： 本案目前為現(xiàn)房銷售，屬于即買即住，緩解了購買者的資金壓力，同時(shí)也增強(qiáng)了購買者的信心度 。 ?目標(biāo) 2 形象與品牌 ： 通過對(duì)本案的成功銷售，打造連云區(qū)乃至港城高端商務(wù)領(lǐng)地，奠定開發(fā)商在市場(chǎng)的品牌形象，為新海岸地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供源動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌的雙贏。1 新海岸時(shí)代中心 營銷策劃報(bào)告 智博機(jī)構(gòu) 2023年 7月 謹(jǐn) 呈：新海岸地產(chǎn) 2 〃〃〃 序 言 3 本次代理項(xiàng)目為新海岸時(shí)代中心花園 5樓部分毛坯房（代理銷售面積為 米），具體如下： 新海岸時(shí)代中心花園 4號(hào)樓 24層 新海岸時(shí)代中心花園 5號(hào)樓 113層（ 1層北側(cè)及 8層已售）。 截止 12月 31日，銷售額不低于 1個(gè)億 標(biāo) 的 4 項(xiàng)目目標(biāo) ?目標(biāo) 1 利潤： 充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，提升各功能區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化。 ?國企背景： 新海岸地產(chǎn)隸屬于新海岸時(shí)代中心口集團(tuán)，為連云港龍頭企業(yè)，市值最大的上市公司，可信度強(qiáng)。 ?商業(yè)氣氛濃厚： 項(xiàng)目位于中華西路商業(yè)核心地，周邊配套齊全。 ?項(xiàng)目規(guī)劃上的限制，項(xiàng)目已成為現(xiàn)房，商業(yè)部分規(guī)劃限制諸多，不利于商業(yè)的發(fā)展。 約束條件 我們的一切營銷都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 5 基于本案現(xiàn)狀（現(xiàn)房），項(xiàng)目能否成功取決四大元素： *項(xiàng)目稀缺地段及產(chǎn)品自身素質(zhì) +港口集團(tuán)入駐 =1+2的問題解決 *智博的營銷團(tuán)隊(duì) +新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作 =3+4的問題解決 結(jié)論： 定位 決定勝負(fù)！營銷 影響成??！ 提案開篇：萬事俱備，只欠東風(fēng) 6 品牌現(xiàn)狀： 新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作第一步 關(guān)鍵問題： 國企體制下的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變 成功案例： – 保利地產(chǎn)從文化產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型地產(chǎn)行業(yè)，并將其原有的文化資源轉(zhuǎn)嫁至地產(chǎn)行業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)樹立“保利地產(chǎn)模式”。 最終結(jié)論：轉(zhuǎn)型地產(chǎn)，必須經(jīng)過市場(chǎng)化的運(yùn)作，成功將開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行模式化。 解決方案： – 整合全局，大規(guī)模沖擊大格局 結(jié)論：事關(guān)重大 /時(shí)間急迫 /穩(wěn)扎穩(wěn)打 品牌先行 /實(shí)力開局 /通盤考慮 通盤考慮 整合全局 8 區(qū)域以及相關(guān)競(jìng)爭樓盤現(xiàn)狀 9 城市東進(jìn)，擁抱大海，隨著 2023年市委、市政府提出的新城市規(guī)劃，進(jìn)一步突顯了連云港功能職能，“一心三極”的城市功能規(guī)劃，連云區(qū)占據(jù)了一心一極，隨著城市的發(fā)展與需要，連云區(qū)將作為重要的商務(wù)領(lǐng)地。 連云港港，連云港城市的最大資源 11 目前，連云港城市已經(jīng)形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，不僅是外向發(fā)展，還是對(duì)內(nèi)輻射，連云港的交通地位日益突顯。 四通八達(dá)的立體交通體系，奠定城市未來發(fā)展價(jià)值 12 區(qū)域規(guī)劃分析 13 人口數(shù)量較少 強(qiáng)點(diǎn) 弱點(diǎn) 機(jī)會(huì) 威脅 人均收入較高 重點(diǎn)發(fā)展連云區(qū) 新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較慢 產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度大 吸引更多外來人口 人口文化素質(zhì)較弱 缺少品質(zhì)商務(wù)辦公