【正文】 舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。走勢預(yù)測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時(shí)主城”規(guī)劃匯報(bào)提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間2022年。國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會進(jìn)入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內(nèi)居住，這會擴(kuò)大中高檔住房的需求。力爭到 2022 年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對12 / 62經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。區(qū)域競爭日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場競爭的序幕。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強(qiáng)勢引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺階，同時(shí)也對南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動作用。房價(jià)水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個(gè)重慶主城區(qū)房價(jià)相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強(qiáng)。商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，成交面積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢喜人。南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 市場現(xiàn)狀土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限用地性質(zhì)總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂7887吳琪毅南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村50 1333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪1312 號50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村50商業(yè)住宅65009 / 62王遠(yuǎn)賢黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂2310陳素英南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動社 50餐飲娛樂957重慶制鉗廠南岸四公里廣黔路 70號50 工業(yè) 25695合計(jì) 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢。在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個(gè)地產(chǎn)市場的品質(zhì)，但對當(dāng)前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時(shí)，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費(fèi)市場在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。此外， “8 小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按國家建設(shè)部提出的 2022 年人均居住面積達(dá)到 14㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成6804 萬㎡的住房需求。據(jù)第五次全國人口普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%，低于全國平均水平。2022 年全市 GDP 增長 9%；財(cái)政金融形勢看好，財(cái)政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。展望未來 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年6 / 62來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期或者說是第二輪熱潮期。完成開發(fā)土地面積 萬㎡，增長 %。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。其中，新開工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個(gè)百分點(diǎn)；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。目前，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。經(jīng)過四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。1 / 62目 錄第一章 市場研判 5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 5（一） 回溯過去 5（二） 展望未來 7（三） 冷靜反思 8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測 9（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 12三、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 15（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 20（三） 市場機(jī)會點(diǎn)分析 30第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 34一、 優(yōu)勢（S） 34二、 劣勢（W） 34三、 機(jī)會（O） 35四、 挑戰(zhàn)（T） 35第三章 項(xiàng)目定位 36一、 形象檔次定位 36二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 382 / 62（一） 定位依據(jù) 38（二） 產(chǎn)品定位 40三、 目標(biāo)市場定位 41（一） 主力市場 ——居家人士（60%） 41（二） 輔助市場 ——商務(wù)辦公（20%） 42（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%) 43四、 價(jià)格定位 44（一） 定價(jià)原則 44（二） 價(jià)格制定 45五、 付款方式定位 47第四章 規(guī)劃建議 48一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 48（一） 規(guī)劃依據(jù) 48（二） 指導(dǎo)思想 48（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 49二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 49（一） 總體規(guī)劃 49（二） 建筑 風(fēng)格 52（三） 戶型建議及配比 54（四） 建筑配置的說明 55三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議 60（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 603 / 62（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 60四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 61第五章 營銷推廣 63一、 銷售時(shí)機(jī)選擇 63二、 項(xiàng)目“賣點(diǎn)”整合分析 63三、 營銷組合 64（一） 蓄集能量階段： 64（二） 內(nèi)部認(rèn)購階段： 65（三） 新盤推出階段 66（四） 平穩(wěn)推廣階段 66（五） 銷售后期階段 67四、 促銷策略 67（一） 承諾制銷售策略 67（二） 異地賣場設(shè)置策略 67（三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 68（四） 房地產(chǎn)交易會推廣策略 68五、 價(jià)格策略 69六、 項(xiàng)目包裝 69七、 廣告推廣 69（一） 廣告宣傳的基本原則 69（二） 廣告效應(yīng)分析 70（三） 廣告宣傳的主題 714 / 62（四） 廣告宣傳的覆蓋對象劃分 71（五） 實(shí)施監(jiān)控與效果評估 72八、 營銷費(fèi)用預(yù)算 72市場研判本章著重對重慶市房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目區(qū)域市場進(jìn)行了較為全面的市場研判，為項(xiàng)目的全面定位提出詳實(shí)的依據(jù)。重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢回溯過去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個(gè)直轄市。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動力。自 1997 年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達(dá) %；1998年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬平方米，到 2022 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關(guān)，增幅達(dá)到%；2022 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢：全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬㎡，同比增5 / 62長 %。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬㎡，同比增長 %，金額 億元，同比增長%。在投資增長、施工面積擴(kuò)大的同時(shí),土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、2022 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，全市購置土地面積 萬㎡，同比增長 %，比去年同期增速上升 %。土地開發(fā)投資額達(dá) 億元，增長 10%。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢走好。其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。根據(jù)預(yù)測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計(jì)，到 2022 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬㎡左右。國家批準(zhǔn)的江北機(jī)場改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機(jī)場；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路7 / 62成為鐵路與公路的樞紐。冷靜反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額 億元?dú)v史新高，這將進(jìn)一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。同時(shí)，商品房空置量每年以平均25%的速度上升！進(jìn)入 2022 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨” ，本地實(shí)力企業(yè)（重鋼集團(tuán)、長安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強(qiáng)，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進(jìn)行人才儲備和土地儲備。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備8 / 62條件。商品房預(yù)售數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目有：四海花園四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項(xiàng)目，預(yù)售總面積近 25 萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計(jì)，南岸房交會分會場共有 萬人次參加展會，成交金額達(dá) 億元，其中，房屋成交額為 億10 / 62元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。市場特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個(gè)極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：樓盤品質(zhì)全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽投資環(huán)境日益完善南岸房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策的進(jìn)一步完善，對此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達(dá)成共識，所以在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、政策導(dǎo)向等方面都有了很大的改進(jìn)，這些都將成為南岸區(qū)11 / 62房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從