【正文】 空間錯(cuò)落原則2.山地生態(tài)的生活方式1. 取金源大廈，太古山莊字頭，借枕山，圍合之勢(shì)，立現(xiàn)代都市生態(tài)開(kāi)發(fā)理念，“揚(yáng)金帆，開(kāi)財(cái)源，享受繁華，沉浸自然”，“金太城”，一個(gè)概念的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。在改造舊城區(qū)再造自然生態(tài)同時(shí)、提倡修建具有城市情調(diào)系列公共空間體系及商業(yè)公建系統(tǒng)的復(fù)合式居住小城。城市化是新世紀(jì)人居文化發(fā)展的趨勢(shì)?！俺?，所以盛民也”“城為保民之地”。 三、“金太城“項(xiàng)目品牌概念設(shè)計(jì)方案一、本項(xiàng)目是江蘇金源灘涂實(shí)業(yè)公司在江蘇省灘涂開(kāi)發(fā)投資公司以及政府賦予的從事沿海灘涂開(kāi)發(fā)利用戰(zhàn)略建設(shè)后，首次涉入南京城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。簡(jiǎn)樸實(shí)用生活，—。增加一個(gè)客臥或工作間15 M2，一個(gè)貯藏室46 M2，一個(gè)洗耳恭聽(tīng)衣間4 M2，一個(gè)保姆室7 M2，起居室適當(dāng)增加10 M2，總面積160 M2左右。②享樂(lè)戶型：4045歲，二口之家。追求現(xiàn)代舒適生活，%。針對(duì)目標(biāo)顧客的家庭需求功能分別供給不同的戶型空間。 住宅由于地型特殊，太古山莊戶型因地制宜，比較雜亂。 2．業(yè)主的得房率也較高。計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備租賃、維修、快遞、清潔、便餐等硬件和軟件的完善配套。 寫(xiě)字樓如果我們選定中型外事旅游行業(yè)為金源大廈OFFICE的主導(dǎo)顧客群，大廈的風(fēng)帆立面寓意的成功意境會(huì)渲染一種親切氛圍。 1．二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位、定向目標(biāo)消費(fèi)群提供需求產(chǎn)品的認(rèn)定。 既追求享受自然生態(tài)健康生活，又保持與現(xiàn)有社交平臺(tái)緊密相連的生活習(xí)慣。 b． 太古山莊為成熟、成功人士提供住宅精品。c以年齡5070歲的空巢、解體家庭為輔助消費(fèi)群，%。 以顧客的家庭生命分階段來(lái)界定：a 以年齡3550歲的中間階段家庭為主力消費(fèi)群，%。 ①”加之原生態(tài)山地、合圍式城堡、21世紀(jì)時(shí)代生活配置，是都市精英理想生活環(huán)境開(kāi)發(fā)商已對(duì)目標(biāo)定位在社會(huì)地位方面作了較為廣泛的界定。不僅在推廣上易集中顧客資源，同時(shí)會(huì)對(duì)整體品牌的提升帶來(lái)有益的影響。在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總的增長(zhǎng)率中，旅游業(yè)一直是較為活躍的行業(yè)。周邊資源：省旅游局、省外事辦、省僑辦、中國(guó)國(guó)際旅行社、中國(guó)康輝旅行社、中旅汽車公司、中旅服務(wù)公司、丁山賓館、雙門(mén)樓賓館、友好大廈、江蘇旅游學(xué)校等。以旅游和外事服務(wù)為主導(dǎo)推廣行業(yè)。③ 我們注意到項(xiàng)目的地理交通環(huán)境和周邊營(yíng)銷資源。IT行業(yè)集中在珠江路城東干道。② 開(kāi)發(fā)商對(duì)顧客層面的定位基本準(zhǔn)確。從而使顧客在相互比較過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的接受。（二）消費(fèi)者定位1．寫(xiě)字樓及酒店① 在規(guī)劃上已經(jīng)把較低層面（115層）改作酒店和自用。 a “水景住宅”驟熱。 ③ 老市區(qū)改造新建的商住房，基于地價(jià)、退讓等因素，追求容積回報(bào)，缺乏環(huán)境的舒適感，生態(tài)環(huán)境和交通通道缺乏現(xiàn)代人文情感，僅依靠樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。② 城東板塊因隔山隔水的交通因素，緩釋了市政府將南京市區(qū)東移的速度。①河西、寧南、江寧板塊急逢放量，形成中低層面銷售主導(dǎo)市場(chǎng)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已對(duì)此進(jìn)行了扎實(shí)的工作，精辟地提煉了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。有鑒于此，我們建議要打破原有格局，在先開(kāi)發(fā)住宅單體內(nèi)配置一定比例小戶型以與銷售推廣步序相匹配。裝修房問(wèn)題：裝修房能否成為本物業(yè)建筑交付中的一環(huán)，是要仔細(xì)推敲的，如果有市場(chǎng)接受的可能性就不應(yīng)輕易放棄。小區(qū)內(nèi)部綠化考慮較為周到，但室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)目前尚不知詳情，但建議考慮細(xì)致。小區(qū)山坡地景觀設(shè)計(jì)是重中之重，目前細(xì)化方案尚未出現(xiàn)，但目前感覺(jué)到主題不夠明晰，層次感尚未體現(xiàn)。物業(yè)管理（服務(wù)）問(wèn)題：小區(qū)為復(fù)合型項(xiàng)目，擁有酒店系統(tǒng)，因而酒店式物業(yè)管理服務(wù)具備了很大的可能性，也成為小區(qū)特大賣(mài)點(diǎn)，應(yīng)受到重視，并積極尋求設(shè)計(jì)方案，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前即應(yīng)有所明確，以使業(yè)主放心，盡早下定。此外，在公共活動(dòng)區(qū)、私密休息區(qū)、輔助區(qū)，三者之間的比例關(guān)系上還有進(jìn)一步商榷的可能性。市場(chǎng)分析使我們得到現(xiàn)實(shí)的需求意向，而戶型創(chuàng)新使我們能夠?qū)κ袌?chǎng)起到引導(dǎo)性作用。（3）戶型思考與創(chuàng)新：好戶型未必是熱賣(mài)戶型，賣(mài)得最好的戶型未必是好戶型，在一個(gè)不成熟的市場(chǎng)試圖制定出標(biāo)準(zhǔn)是不現(xiàn)實(shí)的。在寫(xiě)字樓樓層平面分割上，由于目前大、中、小買(mǎi)家比例尚無(wú)法確定，故分割方案不應(yīng)只做一種，而應(yīng)多設(shè)計(jì)幾種方案以供售樓人員向不同需求業(yè)主推薦。有理由相信，該項(xiàng)目可以成為未來(lái)兩年內(nèi)南京最優(yōu)秀物業(yè)與銷售狀況最好的物業(yè)之一。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究充分，定位準(zhǔn)確，規(guī)劃思想現(xiàn)代科學(xué)，設(shè)計(jì)合理而富有個(gè)性。1從開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)度表上看：從拆遷、設(shè)計(jì)、報(bào)批、施工、一二期銜接、寫(xiě)字樓、住宅、商進(jìn)度銜接上看，均很緊湊、有序。從大廈擴(kuò)初設(shè)計(jì)考慮上看，功能安排十分合理，設(shè)備安排比較到位，消防、通風(fēng)、人防考慮細(xì)致。從技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析上看：用地經(jīng)濟(jì)，覆蓋率、容積率、綠化率均達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求并十分人性化。銀色外觀，臨街面全玻璃幕墻；住宅小高層外觀雅致，用料考究，整個(gè)小區(qū)天際線豐富，造型美觀，色彩協(xié)調(diào)，與山色云彩和諧共存。從戶型設(shè)計(jì)上看，主力戶型是130150 M2之間的三室二廳二衛(wèi)及四室二廳二衛(wèi)，比較能切合市場(chǎng)中改善型二次置業(yè)人群的生活模式，并適當(dāng)配以大、小兩類（150 M2以上，100 M2以下）及其它特殊戶型（別墅式公寓、躍層公寓等），配置基本合理。從單體設(shè)計(jì)上看，開(kāi)發(fā)企業(yè)多次調(diào)整，終使現(xiàn)方案達(dá)到較為理想的境界。此外，虎踞北路上形成了城市景觀帶，城市景致、風(fēng)水利用，構(gòu)成小區(qū)山、水、城、林的全面景觀鏈。從環(huán)境景觀設(shè)計(jì)上看，將區(qū)內(nèi)的集中綠地置于主入口軸線上，使其既是地理上的中心，也成為小區(qū)生活的中心區(qū)域，使小區(qū)形成藏風(fēng)聚氣之勢(shì)。小區(qū)內(nèi)車行線路設(shè)計(jì)合理，達(dá)到人車分流標(biāo)準(zhǔn)，此外虎踞北路口還設(shè)置了人流疏散通道，考慮極為周密。金太城—商住復(fù)合策劃方案一、“金太城”項(xiàng)目規(guī)劃與前期工作的評(píng)估與建議一、評(píng)估在對(duì)所提供的前期資料消化吸收的過(guò)程中，我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃及前期工作形成了如下看法：從總體布局上看，整體規(guī)劃科學(xué)、緊湊、有序，并充分體現(xiàn)了人文關(guān)懷的思想，小區(qū)采取封閉式管理，使業(yè)主安全得以充分保證，住宅主入口設(shè)在戴家巷，即體現(xiàn)了方便原則，又體現(xiàn)了鬧中取靜的設(shè)計(jì)意圖。酒店、寫(xiě)字樓及商業(yè)街構(gòu)成的廣場(chǎng)主入口設(shè)在虎踞北路，交通極為便利，并易于聚積人氣。從土地價(jià)值利用上看，整體規(guī)劃充分或者可以說(shuō)最大限度地發(fā)揮了土地價(jià)值，通過(guò)環(huán)小區(qū)商業(yè)街、寫(xiě)字樓、酒店及住宅各種物業(yè)形態(tài)的復(fù)合式開(kāi)發(fā)銷售，以使土地價(jià)值最大程度地發(fā)揮。此外，環(huán)境設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)了“均好性”原則，通過(guò)組團(tuán)內(nèi)綠地、兩兩圍合的庭院式綠地、宅前綠地、屋頂花園使小區(qū)整體綠意盎然；更為重要的是規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了山坡地綠化造景的運(yùn)用，使其形成小區(qū)最具特色、最具賣(mài)點(diǎn)的景觀環(huán)境，使小區(qū)構(gòu)成了豎向綠色景觀帶，結(jié)構(gòu)清晰、層次分明，地面景觀與空中景觀交相呼應(yīng)。從健康設(shè)施的考慮上看，規(guī)劃設(shè)計(jì)中的人文關(guān)懷情結(jié)體現(xiàn)的淋漓盡致，在地幅不大的現(xiàn)實(shí)情況中，利用架空、綠地、屋頂、山地等多處面積及小區(qū)會(huì)所，設(shè)置運(yùn)動(dòng)體閑設(shè)施，使小區(qū)居民及辦公人群能在工作、生活中享受美好景致，體驗(yàn)美好人生，通過(guò)運(yùn)動(dòng)強(qiáng)化體魄，放松身心。由于小區(qū)基地面積不大，一面臨山，一面有26層寫(xiě)字樓，因而單體與單體間的關(guān)系就極為重要，目前，A、B、C、D、E座，均在上作了斜向調(diào)整，這樣的關(guān)系將更加合理，對(duì)住房的光照、通風(fēng)、視線都能有很大改善。從建筑立面與造型上看，主樓金源大廈，立意新穎、造型極富特色，可成為虎踞北路上的標(biāo)志性建筑。從建筑結(jié)構(gòu)上看，高層寫(xiě)字樓采用現(xiàn)澆框一簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)體系，小高層、高層住宅采用現(xiàn)澆異形柱框結(jié)構(gòu)體系，其它公建均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，均十分科學(xué)合理。各物業(yè)類型建筑面積分配也較合理，車位考慮也較充足。1從展示中心設(shè)計(jì)要點(diǎn)上看，面積大、層高高非常有特色，可以成為南京最好的售樓中心之一，功能設(shè)想也很周到，并充分考慮了智能化展示系統(tǒng)的運(yùn)用。綜上所述，我們覺(jué)得，盡管在報(bào)批環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了短暫延緩，但項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程把握十分良好有序，系統(tǒng)運(yùn)行控制良好。前期各項(xiàng)工作準(zhǔn)備良好，為下一步開(kāi)工與銷售推廣打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、建 議住宅產(chǎn)品應(yīng)該包括：工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)等四個(gè)方面，以下從這些方面提出粗淺建議：戶型問(wèn)題：（1）寫(xiě)字樓戶型及分割問(wèn)題：高檔項(xiàng)目往往需要較大走廊、大堂、過(guò)道等公共空間，這樣盡管得房率會(huì)有所下降，但業(yè)主的體面得到了體現(xiàn)，如果市場(chǎng)銷售顯現(xiàn)出購(gòu)房者有這方面需求，設(shè)計(jì)應(yīng)該向這個(gè)方向妥協(xié)。（2）住宅戶型：目前，主力戶型三室二廳二衛(wèi)及四室二廳二衛(wèi)的設(shè)置基本合理，但仍應(yīng)考慮適當(dāng)放大小戶型（二室二廳二衛(wèi)90100 M2）的比例，以利于開(kāi)盤(pán)人氣。對(duì)我們而言，與其找到好的標(biāo)準(zhǔn)，不如找到打開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)的鑰匙，這把鑰匙恐怕一是市場(chǎng)分析，二是戶型創(chuàng)新。從這種意義上看，目前本案戶型設(shè)計(jì)只是合理，而無(wú)創(chuàng)新。在戶型的細(xì)部設(shè)計(jì)處理上因不了解詳情，故不便發(fā)言。環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題：小區(qū)目前