【正文】 比較招商階段性策略第四章 開盤前期準(zhǔn)備工作一、銷售準(zhǔn)備……………………………………………………………...36場所準(zhǔn)備物料準(zhǔn)備二、廣告計(jì)劃……………………………………………………………… 37報(bào)紙廣告報(bào)紙軟文車體廣告樓梯條幅雜志第五章 銷售招商預(yù)算4 / 45銷售招商預(yù)算………………………………………………………………39 第一章 片區(qū)商業(yè)概況一、片區(qū)概況筍崗片區(qū)范圍北到泥崗路，南到筍崗東路，西到紅嶺北路，東到洪湖西路。因?yàn)轫?xiàng)目包裝推廣引致的最終關(guān)注點(diǎn)仍然會(huì)落實(shí)到項(xiàng)目產(chǎn)品本身，惟有從前期就引入市場的觀點(diǎn)、明確市場的需求來研究項(xiàng)目招商（銷售）推廣的每個(gè)細(xì)節(jié)，才是招商或銷售成功的前提保證。.........全程策劃報(bào)告之營 銷 執(zhí) 行 報(bào) 告1 / 45深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司周總臺鑒：承蒙信任，我司非常榮幸地向貴公司提交“”商鋪營銷執(zhí)行報(bào)告，供貴公司決策時(shí)鑒！根據(jù)市場調(diào)查分析工作，我司就“”商鋪進(jìn)行了專題市場調(diào)研，以及項(xiàng)目周邊市場及相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行了綜合分析，并結(jié)合我司專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗(yàn)所完成的。但由于時(shí)間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶?xiàng)目所有細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，我司希望在憑借貴公司的強(qiáng)大實(shí)力和雙方務(wù)實(shí)求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達(dá)到使項(xiàng)目商場成功招商（銷售）的目的。我司誠意希望能與貴司攜手，通過雙方的共同努力就“”商業(yè)項(xiàng)目操作達(dá)致圓滿成功。該商圈人口數(shù)量現(xiàn)總居住人口 萬人（常住人口/暫住人=1/） ，隨著房地產(chǎn)和區(qū)域居住環(huán)境的改造，區(qū)域人口規(guī)模將穩(wěn)定為 萬人。(2) 筍崗片區(qū)的其他區(qū)域?yàn)檩椛涞亩壣倘?，該商圈屬于“局部區(qū)級”商圈。片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布（見下表）5 / 45(1) 主要業(yè)態(tài)分布列表街道 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 主要商戶 租金（元/㎡） 公交寶崗路超市、酒店、餐飲、會(huì)所、銀行、藥店、郵局華潤超市、友誼商場、民潤超市、田心酒店、筍崗酒店、麥當(dāng)勞、三九會(huì)所、萬事達(dá)會(huì)所、工行、農(nóng)行、中行、深發(fā)展、一致藥店海王星辰1F： 120200大巴：121371小巴：507寶安北路家居、建材裝飾、汽車展銷、汽車美容養(yǎng)護(hù)、文具、玩具禮品、五金、餐飲、銀行、舊貨市場香江家私、金海馬家居、百安居、香江裝飾廣場、大興汽車中心、華南汽車交易中心、翡翠藤器、嘉旺快餐、招行、商行、交行、建行、百合隆舊貨市場、筍崗文具玩具批發(fā)市場、順意隆建材一條街等1F： 1001802F： 4090大巴：121371 路小巴：454542441 路梅園路裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、醫(yī)藥、舊貨市場、工具、小型餐廳、保險(xiǎn)公司營業(yè)廳藝展中心、香江裝飾材料城、一致醫(yī)藥配送中心、筍崗舊貨市場、金遠(yuǎn)升工具城、平安保險(xiǎn)、香港國際品牌城（招商中）1F： 801202F： 6080大巴：212\303218\209小巴：409\542507\42245420桃園路酒店、餐飲、汽車銷售、汽車配件、五金機(jī)電、配送中心等國瑞苑酒店、桃園海鮮城、雙龍汽車銷售中心、奔爵車行、雄牛保齡球館、中聯(lián)大藥房深圳配送中心1F： 80100 無梨園路貨運(yùn)、家私、燈飾、門窗、玻璃、建材、汽配、舊貨市場—— 1F： 80150 無(2) 商圈業(yè)態(tài)綜合分析a、 寶崗路（圖表 5）作為城市次干道，深處筍崗片區(qū)腹地，依托于田心村、筍崗村及周邊住宅區(qū)，生活氛圍濃厚，形成了自給自足的商業(yè)業(yè)態(tài)組合。商圈相對封閉，目前輻射范圍僅筍崗片區(qū)。b、 寶安北路作為城市主干道，負(fù)擔(dān)區(qū)內(nèi)主要交通任務(wù)。業(yè)態(tài)集中了家具、建材、裝飾材料和汽車展銷等大規(guī)模專業(yè)市場，相應(yīng)的配套參差不齊——銀行眾多而餐飲、娛樂匱乏，其檔次更是難以滿足商務(wù)需求，高檔的商務(wù)消費(fèi)必定會(huì)跨出筍崗片區(qū)。目前寶安北路—寶崗路段處于改造中。商服物業(yè)主要分布多由倉庫改造而成，業(yè)態(tài)集中了裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、醫(yī)藥、電器、舊貨市場等專業(yè)市場。商服物業(yè)主要分布多由倉庫改造而成，業(yè)態(tài)集中了汽車展示、汽車配件等專業(yè)市場。商圈內(nèi)主要商場(1) 主要商場列表商場名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 停車位 商場定位 檔次友誼商場 寶崗路 4 層 4000㎡ 無 超市百貨 中民潤市場 寶崗路 1 層 1500㎡ 無 超市 中華潤超市 寶崗路 1 層 800㎡ 無 超市 中百安居 寶安北路 2 層 萬㎡ 門前約 150個(gè) 一站式裝飾 建材城 中高金海馬家具 寶安北路 5 層 萬㎡ 門前約 80 個(gè) 一站式家居 廣場 中香江裝飾廣場 寶安北路 5 層 5 萬㎡寶安北路對面約 150 個(gè)（與香江家具共用）一站式裝飾建材城 中高香江家具廣場 寶安北路 3 層 3 萬㎡門前約 80 個(gè)；對面停車場約 150 個(gè)一站式平價(jià)家居廣場 中低百合隆舊貨市場 寶安北路 1 層 3000㎡ 無 舊貨市場 低筍崗文具玩具批發(fā)市場 寶安北路 2 層 6000㎡ 無文具玩具批發(fā) 中低香江裝飾材料城 梅園路 1 層 萬㎡ 門前約 80 個(gè)大型裝飾、建材專業(yè)市場中7 / 45藝展中心 梅園路 4 層 4 萬㎡ 側(cè)面約 80 個(gè)工藝品、裝飾品專業(yè)市場中 (2) 分析a、 項(xiàng)目周邊以經(jīng)營超市百貨的中小型商場為主，經(jīng)營面積在 4000㎡以下，消費(fèi)人群也以寶崗路沿線居民、田心村、筍崗村內(nèi)居民為主，到達(dá)方式多為步行，對停車位的依賴性不強(qiáng)。.... 中國最大的資料庫下載(3) 片區(qū)配套圖8 / 45 三、商圈前景分析片區(qū)功能定位及劃分筍崗物流區(qū)將成為深圳最大專業(yè)批發(fā)市場的集散地。筍崗物流區(qū)依照法定圖則將劃分為三個(gè)區(qū)域：寶安北路以西為物流用地，寶安北路與寶崗路之間為商業(yè)、辦公、金融等綜合用地，寶崗路以東為生活用地。規(guī)劃在片區(qū)西部結(jié)合目前片區(qū)西南的行政辦公、酒店業(yè)用地，集中布置商業(yè)辦公用地，主要發(fā)展配合物流園區(qū)建設(shè)的信息處理、酒店、會(huì)議及金融服務(wù)等功能。片區(qū)道路定位及改造名稱 定位 改造計(jì)劃寶安北路家居裝飾材料為主，文化娛樂為輔雙向六車道，機(jī)非分行，路幅拓寬至44 米梅園路信息、酒店、會(huì)議、金融、娛樂雙向四車道、路幅 39 米寶崗路 飲食、文化、娛樂、休閑規(guī)劃雙向四車道、機(jī)非分行，路幅拓寬至 38 米。梨園路 倉儲(chǔ)、運(yùn)輸 雙向四車道綜合分析：項(xiàng)目所處的寶崗路將延伸至筍崗路，形成片區(qū)內(nèi)另一條縱貫?zāi)媳钡闹鞲傻溃环矫婵捎行Ь徑鈱毎脖甭方煌▔毫?，另一方面可打破?xiàng)目所在商圈的封閉性，順暢的車流將帶來極旺的人流，迅速提升項(xiàng)目地的人氣。? 片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)用地已為數(shù)不多，本項(xiàng)目市場競爭壓力相對較小。? 福田房地產(chǎn)憑借公司多年的開發(fā)業(yè)績，在深圳擁有良好的品牌效應(yīng)。? 市政設(shè)施嚴(yán)重滯后，片區(qū)整體形象破舊。? 公交路線較少，搭乘選擇余地小。? 5 條總長 公里的市政干道及相關(guān)支路的改造，尤其是寶崗路南向延伸至筍崗東路對項(xiàng)目帶來直接利好。威脅（ Threats）? 項(xiàng)目所處商圈相對獨(dú)立與閉塞，項(xiàng)目的輻射力較弱。三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位原則:區(qū)域定位須遵循縱觀大市場和對比區(qū)域市場，細(xì)考局部市場，并結(jié)合項(xiàng)目特征的原則，其科學(xué)定位應(yīng)考慮如下幾點(diǎn)：（1）全面衡量大市場和區(qū)域市場及局部市場的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（2）正確評估區(qū)域的消費(fèi)方向和集群購買力（3）如何將區(qū)域內(nèi)的主流商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分（4）開發(fā)出的商業(yè)應(yīng)滿足于未來的發(fā)展需求（5）采取差異化的定位確定區(qū)域的差異化需求（6）提供商業(yè)經(jīng)營的初步構(gòu)想和規(guī)劃（7）在追求利潤最大化的同時(shí)，保障開發(fā)商和經(jīng)營者的利益。（1）整體出租定位定位概念社區(qū)的業(yè)態(tài)補(bǔ)充項(xiàng)目定位綜合超市經(jīng)營定位中檔消費(fèi)業(yè)態(tài)主題定位生鮮疏果、食品、生活日用品、百貨定位評估：區(qū)域“業(yè)態(tài)互補(bǔ)”思路。主要是整個(gè)筍崗片區(qū)沒有較大規(guī)模經(jīng)營的生活超市，整體商服狀況體現(xiàn)為小型、低檔、分散。項(xiàng)目所處的寶崗路被梨園路、梅園路隔斷，主體消費(fèi)者來自于筍崗村、田心村及寶崗路沿線居民，屬于典型的“居住區(qū)級”商圈。筍崗片區(qū)作為深圳市斥 6 億巨資興建的“物流園區(qū)” ，其規(guī)劃無疑是高起點(diǎn)的，其配套無疑是高標(biāo)準(zhǔn)的，筍崗片區(qū)的商業(yè)角色也正由“區(qū)級商圈”向輻射范圍更廣的“市級商圈”過渡。我們13 / 4