房地產(chǎn)商業(yè)項目招商及銷售營銷策略報告-展示頁
2024-08-04 00:57本頁面
【正文】 獨立產(chǎn)權(quán)街鋪將重新成為實力投資型客戶主流投資品種，對本項目是一個利好。6．背景6：萬客會的資源萬客會是萬科重要的客戶會員組織，其中有豐富的商戶會員，也有具有良好投資能力的潛在投資型客戶資源，如能善用將對本項目的招商和銷售有很大幫助。8．背景8：“坂田萬科城”之概念及資源整合的深遠意義坂田是萬科未來幾年中在深發(fā)展的最重要的區(qū)域之一，打造“萬科坂田城”以及由此帶來的商業(yè)人氣預期將同樣是本項目的重要營銷背景。本項目應重視“招商”與“銷售”的重要因果關(guān)系。商業(yè)招商是一個周期相對長的營銷工作，尤其是著名品牌的談判。因此在招商過程中，如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵。一個很重要的規(guī)律是：商業(yè)開業(yè)是商鋪銷售的墳墓！因此，除非對商業(yè)一開業(yè)就能形成洶涌人潮有100%的把握，否則應當在開業(yè)之前消化90%以上可售單位。本項目未來預期不錯，但目前商業(yè)人氣十分薄弱，如何建立市場信心，除了萬科品牌之外，還必須從商業(yè)經(jīng)營角度落足功夫，整合各種社會資源，提升未來商業(yè)價值。6．命題6：合和營銷人員的“萬科化”作為一線員工，營銷人員將成為項目形象代言人，如何將合和營銷人員在合和規(guī)范基礎上“萬科化”，是合作過程中需要積極探討并制訂規(guī)則的重要事項。 以主力店的示范作用來推動全面招商工作； 在2005年5月前完成80%的招商； 在2005年6月前完成90%的招商； 確保2005年7月試業(yè)日90%的商戶試業(yè)。 合和餐飲組、零售組全面開展點對點直銷招商工作，以餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主； 招商過程中配合具有濃郁文化氛圍的促銷活動； 舉辦集體簽約儀式，進一步擴大市場影響力。 招商工作：l 本階段主要針對主力商戶進行前期溝通。 招商工作：l 重點突破主力商家；l 在萬客會精選商家中物色意向客戶；l 通過客戶的信息發(fā)饋為全面招商政策的進一步完善提供市場依據(jù)； 媒體宣傳：l 此階段住宅進入全面銷售階段，可以在住宅的推廣中附加招商信息，配合少量的純招商廣告；l 在媒體的美食、娛樂版開設冠名欄目；l 在廣播電臺的“美味樂翻天”欄目冠名；l 在萬科內(nèi)部刊物中刊登廣告并開辟美食專欄。三、業(yè)態(tài)組合定位及租金定位（表一：美食街區(qū)）業(yè)態(tài)內(nèi)容主力商務酒樓中式酒樓中式風味餐飲海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡、茶藝建筑面積（平米）約2000約2800約2500約1300約800約1600目標商戶王子廚房、海港大酒樓、鳳凰樓海鮮酒樓、好世界海鮮酒樓、南海漁村、丹桂軒等粵：客家王、北海漁村、明香酒樓、潮泰潮州牛肉店、稻香海鮮火鍋等川：巴蜀風、老院子、華神川菜火鍋、譚魚頭火鍋、菜根香川菜酒樓、傳統(tǒng)香辣蟹等湘鄂贛桂黔滇：湘鄂情、滿庭芳、毛家菜館、三湘人家、民間瓦罐煨湯、金圣南昌菜館、全湘園酒樓、武陵源酒樓、漓江又一軒等徽滬揚：西湖春天、秦淮人家、醉翁亭徽菜館等京/西北：小肥羊火鍋城、老孫頭羊肉泡饃、東來順酒樓等東北：小天地酒樓、山天火鍋、東北人等第一生產(chǎn)隊、新東北飯莊、錦繡江南食府、湘苑酒樓、湘巴佬土菜館、江蘇味中味餐廳、大紅燈籠江南食府、人人素食館等日本料理：元綠回轉(zhuǎn)壽司、江之鶴日本料理、富士日本料理、大坂日本料理韓國料理：阿里郎韓國料理、巨龜莊韓國料理、高麗苑餐廳西班牙餐廳：香格里拉咖啡院等（一定要有，與項目西班牙風格相匹配）意大利餐廳：威尼斯意大利餐廳等印度餐廳：森巴印度餐廳等印尼餐廳：巴里印尼餐廳等國內(nèi)：大家樂、仙蹤林、大快活、大娘水餃、永和大王、藍與白、翠竹亭快餐店、星記腸粉王、湘粉人家、雙種子蒸品、嘉旺城市快餐，味千拉面國際（成熟期后）：麥當勞、肯德基咖啡廳西餐：品上品咖啡、香茗咖啡、名典咖啡、老樹咖啡、星巴克咖啡、陽光路上餐廳、雨花西餐廳、夏威夷西餐廳、熱帶雨林西餐廳酒吧：加州餐廳酒廊、杰克酒吧茶藝：茶言觀舍、陸羽茶藝館等書吧：我的書房、物資生活等資質(zhì)要求著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次著名品牌、連鎖餐飲，中檔及中偏上檔次，獨具特色，選擇6個主流菜系中的最具代表性和特色的商家著名品牌、連鎖餐飲，中檔次，地方特色，多中風味著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次，富異域風情著名品牌、連鎖餐飲著名品牌、連鎖經(jīng)營，富有品味和情調(diào)檔次定位（人均消費）150元/人（人均消費）5080元/人（人均消費）3060元/人（人均消費）60150元/人（人均消費）1050元/人（人均消費）30150元/人租賃價格定位 倒計時免租策略，最長免租一年 租金40元/平米/月，每年遞增5% 合同5年以上 倒計時免租策略，最長免租一年 租金40元/平米/月，每年遞增5%合同5年以上 倒計時免租策略，最長免租期6個月 租金50元/平米/月，每年遞增5% 合同3年 免租期6個月 租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年倒計時免租策略，最長免租期6個月租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年倒計時免租策略，最長免租期6個月租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年注：（1）放水養(yǎng)魚策略：在本項目整個社區(qū)建設期內(nèi)，由于商業(yè)氛圍不成熟，需要對商戶進行扶持，因此在租金政策上進行讓利，讓商戶輕裝上陣，增強其前期抗市場風險能力。（表二）業(yè)態(tài)內(nèi)容社區(qū)購物中心女士休閑中心文教數(shù)碼通訊商業(yè)步行街建筑面積（平米）約6000約1600約800約2600目標商戶民潤超市、華潤超市、百佳超市、人人樂、沃爾馬社區(qū)店、家樂福社區(qū)店婚紗影樓：蒙娜麗莎，西西公主、一世情緣美容美發(fā)：魚美人、名麗芳、卡登堡護膚纖體：飄SPA、自然美、金太陽文具主力店：都都文具、億億文具等圖書主力店：深圳書城社區(qū)店、求知書店等體育用品主力店：任我行、火狐貍等文體用品店/書畫裝裱：歐美名畫行、博藝廊手機通訊：中域、溝通100、恒波通訊、天音通訊、集信通訊等數(shù)碼專賣：TCL、SONY、BOSE、先驅(qū)等電腦專賣：聯(lián)想、TCL、神州醫(yī)藥：海王星辰、一致、萬澤等早期為：家居用品、家庭裝飾一條街及社區(qū)服務型商戶成熟期：服裝、鞋帽、精品首飾、運動休閑資質(zhì)要求著名品牌、連鎖性質(zhì)，平價著名品牌、連鎖性質(zhì)，中高檔次著名品牌、連鎖性質(zhì)，中高檔次著名品牌、連鎖性質(zhì)檔次定位知名品牌平價超市適應中偏上社區(qū)消費適應中偏上社區(qū)消費中檔招商期租賃價格及政策定位倒計時免租策略，最長免租期1年月租金35元/平米，每年遞增5%合同10年以上倒計時免租策略，最長免租期6個月月租金35元/平米，每年遞增5%合同5年以上倒計時免租策略，最長免租期6個月租金50元/平米/月，每年遞增5%合同3年倒計時免租策略，最長免租期6個月月租金50元/平米，每年遞增5%合同3年四、嚴格的商戶資質(zhì)審核策略合和認為，招商的風險有二：一是租賃政策不恰當，違背市場價值規(guī)律，商戶無法接受；二是商戶定位失誤，或商戶資質(zhì)審核不嚴。在合和策劃代理的東方國際茶都項目中，我們以“茶商大戶”為定位，對入駐的意向商戶進行了嚴格的資質(zhì)審核，前后共拒絕了150余戶，此舉不但沒有影響項目的整體招商，反而在茶界引起了非常積極的反響，對真正有實力、有品牌、有信譽的商戶起到了積極的推動作用。以餐飲為例，以下是審核商戶資質(zhì)的重要內(nèi)容：
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