【正文】 ，物業(yè)管理水準(zhǔn)高的商業(yè)在拉薩商業(yè)交易市場顯的比較活躍，這部分商業(yè)市場供應(yīng)有效供給量已顯不足。 通過對中心區(qū)商業(yè)組團(tuán)的分析，可以看出，這部分商業(yè)供應(yīng)量顯的過大。232。232。232。232。232。232。拉薩商業(yè)整體供求關(guān)系分析232。物業(yè)管理中心區(qū)與中心東區(qū)推出的商業(yè)物業(yè)，很少注重物業(yè)管理。.廣告媒體拉薩市商業(yè)市場廣告形式單一，投放力度不大，一般為懸掛于樓體外立面的廣告條幅，廣告條幅內(nèi)容僅僅為一些促銷廣告。租售價(jià)位商業(yè)鋪面出租最低價(jià)為50元/㎡.月左右，最高租金300元/㎡.月，..近年來的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品特色不斷在創(chuàng)新，主要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與配套設(shè)施上體現(xiàn)，設(shè)計(jì)理念以人性化設(shè)計(jì)為出發(fā)點(diǎn)，但建筑布局變化不大。建筑規(guī)模㎡至2萬㎡，規(guī)模不等，建筑高度在10米至20米之間，因此我們可以看出，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模屬于臨街低等規(guī)模，且中心區(qū)建筑物代表拉薩市形象，建筑物的規(guī)模都受到中心區(qū)規(guī)劃的限制?！鲋行膮^(qū)交通對商業(yè)的影響中心區(qū)交通便利為未來中心區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了條件。.■目前能代表拉薩市中心區(qū)商業(yè)氣氛的是拉薩百貨大樓。.拉薩中心區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)查結(jié)論：眾聯(lián)風(fēng)行認(rèn)為拉薩房地產(chǎn)行業(yè)未來幾年將走向成熟化、多樣化，拉薩商業(yè)市場需求量將隨經(jīng)濟(jì)繁榮而不斷上升。金林卡、格桑林卡正是抓住了這一商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)機(jī)，將新經(jīng)濟(jì)模式，新房產(chǎn)模式引入到拉薩，為投資人提供全新的投資渠道，也為拉薩地產(chǎn)業(yè)界探索著一條新的發(fā)展路子。無論是拉薩金林卡的產(chǎn)權(quán)式酒店，還是格桑林卡的完全產(chǎn)權(quán)商鋪，以租賃的方式投資地產(chǎn)，從中獲取持續(xù)回報(bào)。而對于投資者而言，商場分隔投資不僅是增加了全新的投資選擇，更是一種省心省力的投資新途徑。商場投資將成為投資新品種以珠峰偉業(yè)國際購物中心的商場出售開始，大型商場作為投資的全新品種，將在短時(shí)間內(nèi)迅速普及起來。這種將經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)的“三權(quán)分離”的方式將大大降低投資客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，也能保證穩(wěn)定、豐厚的投資回報(bào)。.投資行為將更趨火爆隨著大批旅游資源開始投入使用，較高的投資回報(bào)將被理性的商業(yè)投資所追捧。.拉薩商業(yè)規(guī)劃尚出于啟動階段，還不具備具有權(quán)威效果的大型商業(yè)中心。此類經(jīng)營方式需要投資客的頻繁參與，若出租情況不理想，其投資回報(bào)也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。獲益方式較為單一目前的商鋪投資主要以自主經(jīng)營為主。而大型的商場主要以聯(lián)合經(jīng)營為經(jīng)營手段，出售投資現(xiàn)象目前在拉薩非常少見。.商鋪投資市場現(xiàn)狀從去年舉辦的成渝兩地2場房展中的客戶意向調(diào)查統(tǒng)計(jì)明顯可見，目前拉薩商鋪需求面積集中在50平方米左右，多以投資客作為主要購買群體。在自治區(qū)政府大力扶植下，拉薩核心商業(yè)中心正呼之欲出。目前，拉薩百貨大樓、國貿(mào)大廈、賽康大廈……“炙手可熱的商業(yè)焦點(diǎn)、得天獨(dú)厚的黃金地塊”使得本區(qū)域形成了拉薩最為成熟的商業(yè)配套、高尚的商業(yè)氛圍與經(jīng)營高檔次高品位商品的拉薩傳統(tǒng)商業(yè)中心。而對于寸土寸金的拉薩環(huán)內(nèi)區(qū)域而言，其地塊的增值程度勢必明顯高于周邊區(qū)域，這對拉升其區(qū)域的商業(yè)價(jià)值的增長起到了極佳的催化作用。地塊增值帶動商鋪升值眾所周知，地塊的增值則將延續(xù)至整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場，則使得區(qū)域內(nèi)的商鋪價(jià)值的飆升。如何合理有序地配置完整、成熟的商業(yè)配套并使其有機(jī)互動組合，形成不同檔次、錯(cuò)位經(jīng)營，已經(jīng)被提上了拉薩進(jìn)一步發(fā)展的議事日程。相對而言的滯后性拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但相對于她的商業(yè)經(jīng)貿(mào)功能，其配套服務(wù)仍然顯得相對滯后?！龊罄m(xù)調(diào)查：2005年4月5日至4月10日。....通常的策劃過程是通過基本的市場調(diào)查，然后直接提出項(xiàng)目定位。如何合理有序地配置完整、成熟的商業(yè)配套并使其有機(jī)互動組合，形成不同檔次、錯(cuò)位經(jīng)營，已經(jīng)被提上了拉薩進(jìn)一步發(fā)展的議事日程。拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但相對于她的商業(yè)經(jīng)貿(mào)功能，其配套服務(wù)仍然顯得相對滯后。可以說，拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場是壓力與機(jī)遇并存。拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場分析報(bào)告去年還在上半年的時(shí)候，接觸了西藏的珠峰偉業(yè)，我的同事還專門到現(xiàn)場去體會了生活，但后來開發(fā)商很“低調(diào)”，一場熱鬧變成了“無聲無息”，當(dāng)時(shí)我們甚至連售樓書都已經(jīng)做了出來，銷售人員也已經(jīng)準(zhǔn)備好了。一、前言二、報(bào)告摘要縱觀拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場，一方面，拉薩房地產(chǎn)市場是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，而未來市場將面臨“井噴式”的發(fā)展態(tài)勢，各種商業(yè)形態(tài)將層出不窮；另一方面，拉薩房地產(chǎn)的啟動與發(fā)展，帶動了冶金、化工、建材、輕工、家電、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著拉薩旅游業(yè)不斷升級趨勢，對于推動拉薩商業(yè)市場的繁榮是一個(gè)長期利好消息，市場前景看好。因此，在研究拉薩商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，尋求產(chǎn)品經(jīng)營的差異性與產(chǎn)品經(jīng)營的創(chuàng)新，將成為本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)銷售成功的關(guān)鍵。隨著拉薩旅游旺季的到來，國內(nèi)外大量旅游人群的涌現(xiàn)，使得現(xiàn)有商業(yè)配套如雨后春筍出現(xiàn)，但始終不具備具有權(quán)威效果的大型商業(yè)娛樂中心。因此，本項(xiàng)目的突破點(diǎn)在于跳出拉薩現(xiàn)有小商業(yè)模式與產(chǎn)品形式，更多的與國內(nèi)商業(yè)經(jīng)營市場發(fā)展趨勢接軌，結(jié)合城市發(fā)展目標(biāo)，充分考慮新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下投資者和消費(fèi)者對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)的更高需求，對目前所存在的市場需求進(jìn)行高度概括與提升。本報(bào)告采用全新的分析方法，在全面、詳實(shí)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對市場供求關(guān)系進(jìn)行深入分析，并找到市場飽和點(diǎn)，進(jìn)而剖析目前產(chǎn)品經(jīng)營的局限性，從而找到市場空白點(diǎn)，再通過市場空白點(diǎn)，分析出可以為本項(xiàng)目所用的市場機(jī)會點(diǎn)，并通過全新的項(xiàng)目分析論證模式——“NMN矩陣分析模型”，找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)，同時(shí)通過我們創(chuàng)造性的勞動，策劃出拉薩首個(gè)商業(yè)市場經(jīng)營產(chǎn)權(quán)銷售的引領(lǐng)型物業(yè)，并旨在通過切實(shí)可行的新概念的提出，引起拉薩投資型商業(yè)經(jīng)營模式的革命，最終達(dá)到項(xiàng)目成功銷售的目的。三、 市場現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查綜述. 調(diào)查目的對拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場及區(qū)域商業(yè)情況進(jìn)行針對性的調(diào)查研究分析，最終形成分析成果，旨在為本項(xiàng)目的定位論證提供決策參考依據(jù)。調(diào)查原則客觀、全面、深入、有效。調(diào)查范圍■區(qū)域范圍：北京路片區(qū)、林廊路片區(qū)、江蘇路片區(qū)、朵深格路片區(qū)。調(diào)查方式實(shí)地考察、目標(biāo)訪談。調(diào)查周期■前期調(diào)查：2005年3月18日至3月21日。拉薩商業(yè)市場整體現(xiàn)狀分析.隨著拉薩旅游旺季的到來，國內(nèi)外大量旅游人群的涌現(xiàn)，使得現(xiàn)有商業(yè)配套如雨后春筍出現(xiàn)，但始終不具備具有權(quán)威效果的大型商業(yè)娛樂中心。.目前，大量的旅游投資建設(shè)使得拉薩旅游與商業(yè)的聯(lián)系愈加緊密，尤其是布達(dá)拉宮的后期形象工程再建，毫無置疑將使拉薩城市中心地塊價(jià)值再度強(qiáng)勁上揚(yáng)?！吕_商業(yè)區(qū)域帶動地段增值除去布達(dá)拉宮前臨北京路的金融經(jīng)貿(mào)，象征拉薩商業(yè)繁華的就是宇拓路步行街。隨著北京路、林廊路、江蘇路地塊商業(yè)設(shè)施的不斷完善，以北京東路為中心的“新拉薩商業(yè)區(qū)”已初具雛形。結(jié)論：這說明了各投資者對商業(yè)市場前景的預(yù)測是好的，這與近年中心區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的刺激作用有關(guān)，也與城市建設(shè)的進(jìn)程相吻合，眾聯(lián)風(fēng)行認(rèn)為是一種正常的市場反映。.一些業(yè)內(nèi)人士指出，商鋪中的“小戶型”與發(fā)達(dá)城市小戶型白領(lǐng)公寓的熱銷原理相同：在單價(jià)逐漸走高的時(shí)候，控制面積降低總價(jià)、降低支付風(fēng)險(xiǎn)不失為投資的可取之道。投資對象較單一據(jù)我司調(diào)查數(shù)據(jù)反映，目前的商鋪投資主要集中于城市中心區(qū)域的臨街小商鋪，這類商鋪一般面積較小、總價(jià)相對較低。.除少量的自用客戶以外，絕大多數(shù)的投資客戶都依靠出租、轉(zhuǎn)讓等手段實(shí)現(xiàn)投資差價(jià)收益，甚至滋生了一批專門從事轉(zhuǎn)租的投機(jī)業(yè)態(tài)。結(jié)論：從以上分析可以看出,未來商鋪投資的發(fā)展趨勢.而隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，投資回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將被專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司利用大量的旅游資源消化，這也將使房地產(chǎn)投資行為更趨于火爆。專業(yè)經(jīng)營公司將大量介入針對目前商鋪投資的無序狀態(tài)，專業(yè)經(jīng)營公司的介入已成為眾望所歸的趨勢。.這種投資方式將商鋪的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)拆分，而以專業(yè)經(jīng)營公司保證長期經(jīng)營的方式使開發(fā)商走出資產(chǎn)長期積壓在手的被動局面。拉薩04年全新的美式摩爾引領(lǐng)著全新的消費(fèi)模式，為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的生機(jī)。業(yè)界人士解釋說，商業(yè)地產(chǎn)商的主要任務(wù)是經(jīng)營商店，而不是像傳統(tǒng)地產(chǎn)商或商業(yè)企業(yè)那樣經(jīng)營商品。在這類商場投資中，位于市中心、繁華鬧市的商鋪以其依托成熟商業(yè)圈的地段優(yōu)勢，將成為首批炙手可熱的投資對象。中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況■中心區(qū)商圈規(guī)劃完善、規(guī)模宏大，政府的大力支持將使眾多商家搶灘于此，加上地處旅游特區(qū)心臟的地理位置，其城市中心區(qū)商業(yè)的地位將隨著中心區(qū)的建設(shè)而逐漸形成?！龃送?，該區(qū)域大部分臨街部分一般為商業(yè)，此部分商業(yè)大多是私營小商業(yè)。中心區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景分析■中心區(qū)消費(fèi)力對商業(yè)的影響中心區(qū)潛在消費(fèi)能力強(qiáng)，為未來商業(yè)發(fā)展創(chuàng)下基礎(chǔ)?！鲋行膮^(qū)人流量對商業(yè)的影響未來幾年中心區(qū)人流量多，為中心區(qū)商業(yè)帶來繁榮。眾聯(lián)風(fēng)行認(rèn)為現(xiàn)在中心區(qū)區(qū)域小商業(yè)居多，成熟度還不夠，但中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃的較為明確，商業(yè)發(fā)展條件已經(jīng)具備，因此未來中心區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好。競爭性物業(yè)綜合分析.客戶細(xì)分拉薩商業(yè)物業(yè)的投資群不集中，投資轉(zhuǎn)租型客戶占一定比例，商業(yè)投資客戶集聚效應(yīng)明顯。營銷水平拉薩商業(yè)市場營銷整體水平不高，營銷手段單一，有待于改進(jìn)。.中心區(qū)商業(yè)物業(yè)一般集中在180元/㎡.月左右(不含物業(yè)管理費(fèi))；商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)售價(jià)最低價(jià)為10,000元/㎡.月，最高價(jià)為30,000元/㎡.月，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)售價(jià)集中在25,000元/㎡.月左右，售價(jià)高于其它區(qū)域商業(yè)鋪面。.報(bào)紙廣告及電視廣告很少見到。租售狀況拉薩商業(yè)租售情況較活躍的市場集中在中心區(qū)及中心東區(qū)，出租率一般都在90%以上，從市場提供的數(shù)據(jù)可以看出，拉薩市商業(yè)市場正在東移。.根據(jù)拉薩商業(yè)自身的形態(tài)，多為私營商業(yè)，自主管理。四、 拉薩商業(yè)