【正文】 本項目的銷售時機要隨項目的開發(fā)進程、商業(yè)裙樓的租售情況，并結合宏觀市場環(huán)境的變化相機而定。第五章 營銷推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營銷思路、營銷組合、促銷策略及廣告推廣體系?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國際質量認證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過 50 萬 m2，其中包括住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區(qū)等。具有先進的管理模式，人性化的服務標準，高品質的服務規(guī)格。高的資質等級。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進性。四、 物業(yè)管理服務建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務公寓物業(yè)管理要求更高。 閉路電視：有線電視網閉路線入戶。 供氣：自動抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報警裝置。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。 門：品牌防火防盜門。 天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。 中央空調：名牌產品配置 信報箱：集中設置每戶專用啞光不銹鋼報箱。 公寓大堂：高級材料配置。智能化配置是 CBD 商務公寓的基本標志，有關智能化系統(tǒng)的具體配置應根據(jù)項目的具體情況及成本而設定，建議由相關智能化專業(yè)公司設計并提供預算。通訊系統(tǒng)每戶預留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。綜合布線系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實行數(shù)據(jù)通訊；任一信息點可自由連接如計算機、打印機終端、或電話、傳真機等；實現(xiàn)快速上網。停車場管理系統(tǒng)設 IC 卡門禁智能系統(tǒng)，對車輛出入等實現(xiàn)全方位自動管理。所有公共通道、外墻和出入口均設置電視攝像鏡頭，且圖像經中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質的保安體系?？梢暦辣I對講：與來客對話，并可成像確認來客身份，可視對講機應采用名牌產品。建議配置：可視對講及室內安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經是必備的硬件設施。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務等于一體，服務項目高檔茶樓、美容美發(fā)、網吧、水吧、健美中心、商務服務中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個車位配置。 車庫設置停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。這是造成客戶最不滿意的主要原因。 電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 關于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風格設置經典別致的入口。? 建議在處理好上述細部設計基礎上，將公攤系數(shù)控制在 20%以內。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。53 / 70? 每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預留空調位、洗衣機位、冰箱位。云鼎國際公寓等）的戶型配比，我司認為本項目 CBD商務公寓的套型配比及面積控制應尋求差異化，建議如下：戶 型 建筑面積主臥（經理室）次臥（經理室）兒童房（經理室） 客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi) 4060 15 —— —— 18 30%二室二廳雙衛(wèi) 6080 15 10 —— 20 20%80100 18 13 10 28 35%三室二廳雙衛(wèi) 100120 18 15 12 28 8%四室二廳雙衛(wèi) 120140 18 15 13 30 5%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150180 20 18 15 40 2% 建筑設計提示? 廳室方正，盡量避免異形房。戶型面積偏大，目標客戶群單一，產品同質化現(xiàn)象十分嚴重，多樣化和靈活性則顯得不足，導致相互競爭非常激烈。 外墻色調由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴。（二） 建筑風格 我們認為本項目在總體上應體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風格要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)51 / 70代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應，強調與城市風格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次?！?可能對裙樓中廳產生影響?！?成本相對較低。◆ 面積利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高?！舸朔桨附ㄔO難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上。◆天橋的利用建議在 18 層左右，長度控制在 30 米左右，需專業(yè)論證?！羲峭队盀榉秸矫?，對產品戶型設計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。最完美形象的原則（在上述前提下） 。最大經濟效益原則。強調經濟效益和社會效益的協(xié)調統(tǒng)一。關注產品生態(tài)環(huán)保。地塊的地形條件。政府對該地塊的規(guī)劃及約束。本章根據(jù)前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構想和建議。五、 付款方式定位付款方式的設計旨在最大程度地調動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。通過價格分析，結合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為2022 元/ m 2。關于租金的取值，我們參考了金臺大廈（30元/ ㎡含裝修） 、臺灣花園（1216 元/㎡） 、昌龍商務大廈（16 元/㎡） 、福天大廈（20 元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅費因素，以16 元/㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為 2169 元/㎡。 市場比較法定價◆計算公式P=∑PiWi Pi=Qi∏(100/影響因素 )P——本項目比準價格 Pi——可比項目修正價格45 / 70Qi——可比項目的價格 Wi——賦予的權重◆計算結果在以市場定價法確定價格時，我們主要采用了三個最具可比條件的可比個案作為參考對象，并輔以修正系數(shù)對價格進行調整，計算出本項目的比準價格為 1996 元/㎡。本項目定位為 CBD 商務公寓，可售可租。（二） 價格制定 商品房定價方法有成本法、市場比較法及收益還原法。低開高走原則將入市價定在具有競爭力的格調上，讓先期入市的買家有物業(yè)升值的感受，即低開高走的價格更容易形成口碑，吸引客戶成交。隆重推出“CBD商務公寓：以租房的錢圓您住星級酒店的夢” 。直轄后與重慶主城區(qū)的經濟聯(lián)系大大加強，高速公路使時間距離大為縮短，是一個不容忽視的購買市場；成都平原在歷史上即為商貿集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個不可忽視的市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來10%的購買數(shù)。 重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。43 / 70 區(qū)域外投資人士。 區(qū)域內投資人士。（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%) 本項目地處南坪商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機構繁多，商務辦公和居家生活用房的租賃市場活躍。 經濟技術開發(fā)區(qū)內投資商的駐渝辦事處。但他們大多需求的是現(xiàn)房，所以本項目應加快開發(fā)進度，盡早切入市場。（二） 輔助市場 ——商務辦公（20%） 從 2022 年開始，幾乎所有的國內銀行都已入駐重慶開設分支機構，這一訊息說明了資金進入重慶的速度已比以前加快。這類市場是指購房出于某種特殊的目的，如我司在代理時代天驕酒店公寓期間，經我司成交的 1700萬交易金額中，為女士購房的約占五成。如部分“母城情節(jié)”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業(yè)的外來一族，他們都是購房群體中的生力軍，但經濟實力又不能承受渝中區(qū)的房價，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價格和完善服務，本項目將是他們的首選。如南坪附近有實力的集團公司、經濟技術開發(fā)區(qū)內的外資企業(yè)都有集團購買的傾向。在南坪商圈內經商戶，特別是在本項目商業(yè)物業(yè)內的經商者，將是本項目三室二廳的主要潛在客戶。這類群體將是本項目一室一廳和二室二廳的主力軍。41 / 70 區(qū)域內高級白領。如私營企業(yè)老板、大型集團 CEO 及職業(yè)經理人等，商務服務中心將為他們的業(yè)務洽談、商務辦公提供極大便利，區(qū)域標志性建筑更彰顯其尊貴身份。引導兩個概念：在 CBD 安個家——工作、休閑、購物一步到位；星級酒店式的服務——省心、省時，全面提升您的生活質量。由于考慮市場容量和為降低投資風險，本項目CBD 商務公寓其功能涵蓋純寫字樓、服務式公寓（面向短期出差、有住房預算的跨國公司及國內集團公司的高層管理人員） 、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而將占據(jù)一定的市場份額）和純居住公寓，即既可作“商務辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主， “商務辦公”為輔。雖然重慶人公認其 CBD 在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組團和南大門，是重慶規(guī)劃建設的金融、經貿中心和風景旅游重點區(qū)。CBD（Central Business District）－－中央商務區(qū)，是指大城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務等配套設施的城市中綜合經濟活動的核心地區(qū)。調查發(fā)現(xiàn)，這些不滿意主要集中于三個方面，即電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意，大廈的停車位少。 現(xiàn)有商務公寓的 “缺陷 ”最近，我司對重慶商務公寓市場進行了專題調查（走訪式、電話咨詢、座談會等） ，結果發(fā)現(xiàn)入駐這些商務公寓的客戶中有近 45％對現(xiàn)駐的商務公39 / 70寓不滿意。同時，國內公司經濟實力的增強，許多實力雄厚的企業(yè)也開始注重樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所。重慶市作為中國的第四個直轄市、西部大發(fā)展的龍頭重鎮(zhèn)，對大量的外資企業(yè)具有很大吸引力。 新經濟、入世等題材為重慶市寫字樓的開發(fā)帶來了告知手段識別及傳達知名度優(yōu)質服務美譽度服務+信譽忠誠度品牌反復多次反復多次新的契機隨著中國加入 WTO，中國加入全球經濟一體化的進程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險業(yè)等。二、 產品定位及依據(jù)（一） 定位依據(jù) 市場機會點分析詳見第一章 熱銷樓盤的借鑒最先以酒店式管理面市的時代天驕成為重慶樓市的亮點；開盤不久的恒通 建立統(tǒng)一的信息傳達系統(tǒng)（ OUTPUT IDENTITY）即嚴格按有系統(tǒng)性的廣告推廣計劃實施。建立統(tǒng)一的識別系統(tǒng)（ VISUAL IDENTITY）VI 識別系統(tǒng)需專業(yè)公司設計標識方案，并確定標識的標準色、標準字以及標識的演變形式，交與正揚集團存檔，以便統(tǒng)一應用。這個作用的最大價值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發(fā)公司。如萬科的物業(yè)在公眾心目中是“免檢”的產品，即便價格高出同區(qū)域其它樓盤 30%，仍然暢銷不止。陽光國際城陽光：意指正揚集團及入住業(yè)主的事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海的各界俊杰。天賦之都喻指上蒼賦予的都市，為知識密集型企事業(yè)單位、人中俊杰傾情打造的 CBD 都市樂園。天辰華府項目定位為區(qū)域標志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘， “伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。一、 形象檔次定位鑒于本項目的地理位置和區(qū)域市場特征，考慮中低檔樓盤同質化競爭激烈，并結合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本項目走高檔樓盤的品牌化道路，將地產項目形象與企業(yè)品牌有機的結合。? 項目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤，其中包括小區(qū)樓盤，將給本項目帶來較大挑戰(zhàn)。四、 挑戰(zhàn)（T）? 整個重慶市寫字樓市場低迷，供大于求，有效需求不足。? 步行街的修建，休閑廣場的形成，將會給項目帶來更多的商機，鞏固項目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。三、 機會（O）? 區(qū)內的經濟技術開發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢必拉動對寫字樓、商務公寓的需求。? 項目的北面受地勢限制，人氣較差。? 作為寫字樓，周邊低擋次、廉價的競爭樓盤有較大的分流作用。? 開發(fā)商的實力和品牌吸引力。? 與渝中區(qū)比較而言，價位具有絕對優(yōu)勢。? 周邊幾乎無上檔次、服務完善的商務公寓。? 西南標志性建筑，輻射范圍廣。? 交通非常方便，公交網線可通達全市各區(qū)域。33 / 70第二章 項目 SWOT 分析本章旨在分析項目的優(yōu)勢和劣勢，找出市場的相對唯一性，為我們的定位和營銷策略提供有力的依據(jù)，供營銷揚長避短，吸引客戶。 “借勢而用 ”南岸區(qū)的樓盤宣傳力度較大，而且優(yōu)質樓盤也頗有“獨領風騷”的氣勢，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的不少購房人，置業(yè)的地域化觀念正在打破，為本項目“借勢而用”創(chuàng)造條件。但轉盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務完善的商務公寓還沒有，本項目搶占了這一市場空白點。