【正文】 房發(fā)展目標估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標準較低而在未來 10 年內將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。因此，在未來 10 年內，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總人口比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬㎡左右。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進行以交通為中心的基礎設施建設。國家批準的江北機場改造項目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機場；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。此外， “8 小時重慶”以及“半小時主城區(qū)”工程都將極大地促進居住條件的改善。（三） 冷靜反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額 億元歷史新高，這將進一步刺激開發(fā)投資商的9 / 70投資欲望。當我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費市場在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。同時，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進入 2022 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團、融僑集團、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨”，本地實力企業(yè)（重鋼集團、長安集團等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。誠然，海內外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個地產(chǎn)市場的品質，但對當前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強，開發(fā)商就應著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進行人才儲備和土地儲備。在知識經(jīng)濟時代，最重要的是人才，最關鍵的是資金融通。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預測（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 市場現(xiàn)狀（1） 土地供應數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質 總面積（㎡）重慶彩瑞商貿有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風村 50 1333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號 50 工業(yè) 25695合計 49345從以上土地供應情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢凸顯，這必將進一步強化“吃在南岸”的服務業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢。（2） 商品房預售數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預售許可證的項目有：四?；▓@四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項目，預售總面積近 25 萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，11 / 70成交面積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢喜人。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計，南岸房交會分會場共有 萬人次參加展會，成交金額達 億元，其中，房屋成交額為 億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠影響。（4） 房價水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價格為 元/㎡（經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價為 元/㎡（經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個重慶主城區(qū)房價相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強。 市場特征南岸區(qū)自 2022 年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：（1） 樓盤品質全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價均突破 2022 元/m 2，這些個案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強勢引導下邁上了一個新的臺階，同時也對南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導和推動作用。（2） 投資環(huán)境日益完善南岸房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于基礎設施、投資環(huán)境、政策的進一步完善，對此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達成共識，所以在項目選址、規(guī)劃設計、政策導向等方面都有了很大的改進，這些都將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點。（3） 區(qū)域競爭日趨激烈、產(chǎn)品結構日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場競爭的序幕。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運作、政府引導） ，從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理） ，市場細分化趨勢明顯（二房、三房面積趨小——針對普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購房群體） 。13 / 70（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預測 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿副中心，全區(qū)以經(jīng)貿、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達。值得一提是，中國西南地區(qū)唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內。目前，已建成綜合商貿區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在新世紀的第一個十年計劃已啟動：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 平方公里開發(fā)的同時，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設工作。力爭到 2022 年實際利用外資達 15 億美元，國內生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達到 100 億、300 億、24 億，高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值比重達到 45%以上，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 65%左右。毫無疑問，隨著我國入世和國家政策進一步向中西部傾斜以及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢必有大批的國內外企業(yè)涌入經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。國內外高新技術企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機構會進入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內居住，這會擴大中高檔住房的需求。可以預見，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點區(qū)域。 走勢預測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設計研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時主城”規(guī)劃匯報提綱中，菜園壩復線大橋的修建規(guī)劃得到了確認：時間2022年。路橋，對南岸區(qū)的重要性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟騰飛的絆腳石。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠。菜園壩復線大橋，最直接的效應就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。因此從更高的角度分析，整個南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會大大縮短。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)的房價上揚！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！15 / 70此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當中，無論商貿還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。因此我們可以大膽預測：在不遠的將來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關重要的角色，南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱的區(qū)域。三、 項目競爭環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 對本項目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關鍵在于如何引導以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當然，江北區(qū)的間接競爭對渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。 渝中區(qū)（1） 總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設，尤其是濱江路的建設，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們缺少配套和綠化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準備，同時也有較高的投資回報價值。 （2） 樓盤要素統(tǒng)計 物業(yè)的規(guī)模及類型：渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價之最的地王名仕閣；同時以競地城市花園和新東福花17 / 70園為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進入市場，并很快成為領導渝中區(qū)住宅市場的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中區(qū)住宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結合市場需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時間內的主導；戶型面積設定：目前渝中區(qū)的住宅戶型設計以一室一廳（60 平方米）和三室兩廳（130 平方米）為主導；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個樓盤中；而 60 平方米左右的一室一廳設計所考慮的因素主要和個案所在區(qū)位密切相關，處于中心地段的物業(yè)相對較偏遠的物業(yè)在面積上一般會有所控制，主要出發(fā)點是為了控制總價，吸引投資客，從而有效的擴大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時代天驕把戶型面積做到了 38平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務方面做得相當完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應俱全的生活設施是短時間內其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢；價格(渝中區(qū)各片區(qū)價格為統(tǒng)計的平均價格，以各片區(qū)樓盤均價計算:)片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺兩路口片區(qū) 大坪片區(qū)住宅均價(元/㎡)3500 2500 2022目前渝中區(qū)的房價分為兩個檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價位在 3500 元/m 2，最高單價達到了 7000 元/m 2以上，最典型的代表是時代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價位在20223000 元之間，之所以與解放碑的價格差有 1000元左右，最主要的原因是區(qū)位的價差。這類樓盤由于價格和居住環(huán)境的關系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。（3） 個案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通云鼎國際商務公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣19 / 70等。地王名仕閣打造的是頂級豪宅，戶型從131228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢不盡人意，其抗性主要是高單價和高總價。天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因為其戶型設計較好，面積控制出色，細部設計人性化；三是由于其商場運作成功，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房的數(shù)量較大。巴渝世家銷售持續(xù)穩(wěn)定，平均每個月銷售金額達到 600 萬，其賣點是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強大的會所及渝海品牌。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設計差