【正文】 高價格水準(zhǔn)）的情況下力求開盤當(dāng)天完成整盤 40%銷售，當(dāng)月完成 55%，三個月內(nèi)基本清盤，迅速達(dá)到資金回籠的目的。 ?提升形象、奠定品牌 —— 前期通過精裝酒店公寓（ 2號樓）的銷售已基本確立項目的市場知名度及影響力。通過 1號樓的推廣蓄客以及銷售的過程來真正確立項目區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的形象，進(jìn)一步深化項目的市場影響力，同時嫁接企業(yè)品牌，推動新天澤企業(yè)（華立地產(chǎn)）借助項目影響力在重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中初具品牌影響力。 營銷目標(biāo) 對前期的回顧、 1號樓產(chǎn)品及市場的再次認(rèn)識，發(fā)現(xiàn)了什么問題？ 如何在原有基礎(chǔ)上對 1號樓產(chǎn)品進(jìn)行提升，讓更大范圍的投資人群及部分自用人群接受？ 兩房大戶型銷售相對較緩的情況在 1號樓將同樣需要面對，如何才能解決這一瓶頸，？ 如何解決？才能達(dá)到目標(biāo) 發(fā)現(xiàn)問題 總體營銷思路 總體營銷思路 ?升級產(chǎn)品內(nèi)涵 —— 提升產(chǎn)品主題、增加產(chǎn)品使用功能，做大蛋糕。 ?擴大客戶區(qū)域 —— 重慶市場 +上海市場 +其他渠道市場，針對不同人群定制營銷。 ?降低購買抗性 —— 取消精裝；針對多套人群增加付款方式。 ?確立品質(zhì)標(biāo)桿 —— 通過示范區(qū)、樣板房的打造呈現(xiàn)，以及各專業(yè)論壇、專業(yè)媒體的宣傳推廣，確立項目品質(zhì)標(biāo)桿，樹立品牌，再次放大項目影響力 堅定投資市場主導(dǎo)、自用市場輔助的思路；放大產(chǎn)品適用人群，增加客戶渠道，做大市場 思路下的解決辦法 總體營銷思路 針對策略一： 深度挖掘項目投資屬性，使之不僅僅局限于固定的某個投資目的（就房產(chǎn)而投房產(chǎn)），而讓更大范圍投資者所認(rèn)同，同時弱化項目價格較高的抗性。 提升產(chǎn)品投資性能 針對策略一 針對策略一 緊扣項目“全能城市 MALL概念”，擴展酒店公寓及傳統(tǒng)商務(wù)公寓基本功能屬性，引入綜合功能概念，包括 SOHO（家庭式辦公）、專業(yè)商務(wù)（中小公司辦公）、樓商（商務(wù)配套服務(wù) /個人創(chuàng)業(yè)平臺）等綜合性功能，使之自成體系，開創(chuàng)新概念城市公寓時代。 “全能” 城市公寓 產(chǎn)品概念包裝（產(chǎn)品定位） 新定位下的賣點提煉 高端品質(zhì) —— 以高標(biāo)準(zhǔn)精裝酒店式大堂、進(jìn)口品牌高速電梯、頂級國際物管服務(wù)，造就高品質(zhì)商務(wù)環(huán)境。 小身段高品質(zhì) 針對策略一 產(chǎn)品賣點提煉一： 優(yōu)越的商住配套 —— 依靠中心城區(qū)的成熟配套，配合自身高端購物中心所提供的商務(wù)會客、宴請、辦公輔助配套、生活消費，以及自身提供的商務(wù)中心、郵政、快遞、訂票等服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的商住配套服務(wù)。 小身段全配套 針對策略一 產(chǎn)品賣點提煉二： 建議在 1號樓配置商務(wù)中心、大堂吧、小型會議中心等配套；在商業(yè)中心增加郵政、銀行、咖啡吧、雪茄吧等業(yè)態(tài)為 1號樓提供配套服務(wù)。 高品質(zhì)、低門檻、易承受 —— 28至 80平米的戶型區(qū)間，總價低，首付低，易為中小型公司、成長型公司、中小投資者承受。 小身段高起點 針對策略一 產(chǎn)品賣點提煉三： 其它賣點的再次梳理 主城唯一輕軌線終點 大渡口商圈核心，步行街龍眼 主城第六商圈，即將高速騰飛的新勢力 專業(yè)資產(chǎn)管理、頂級物管服務(wù) 公建立面、地標(biāo)符號 中心城區(qū)、配套齊全 針對策略一 針對策略一 針對策略二： 為何一定要去異地、去上海？ 解決大戶型難題： 利用上海與重慶市場之間的房地產(chǎn)市場價格勢能的巨大差異，弱化兩房大戶型總價偏高的抗性，從而加速大戶型產(chǎn)品的銷售速度，盡快回籠資金。 提高售價，增加利潤： 同樣巨大的價格勢能差異也能讓項目在上海賣出相較重慶來說更高的銷售價格，從而使得項目獲取超過重慶市場的利益。 針對策略二 借渠道力量，做大蛋糕： 2023年 1季度，重慶各主城商圈以及新增商圈的地產(chǎn)項目頻出，投資人群被瓜分，急需做大蛋糕。（時代天街、 ARC、協(xié)信中心、九街高屋、一街區(qū)等） 項目能夠在上海獲得市場嗎？ 城市影響力使得各地客戶對重慶市場投資熱情大增。尤以一衣帶水的上海為甚。（上海限購、投資需求被壓抑） 城市規(guī)劃的調(diào)整，使得大渡口將作為重慶最具潛力商圈，其價值洼地的效應(yīng)十分明顯，具備強大增值效力。 針對策略二 核心商圈中心物業(yè) /步行街物業(yè) /輕軌物業(yè)，歷來是上海及沿海等地投資客戶所重點關(guān)注的對象。 上海與重慶兩地房市價格的巨大差異（ 2023年上海一手房建面均價超過 2萬 3，重慶僅不到 6千），使得價格抗性被極大地弱化。 ?天晟是一家全國性的機構(gòu)，總部在上海，并且 15年來在國內(nèi)一線城市（上海北京成都武漢）和海外市場（中國香港臺灣和新加坡）長期經(jīng)營積累大量客戶資源，均可成為項目拓展的渠道客戶。 如何能保證項目在異地能成功銷售？ 針對策略二 ?執(zhí)行經(jīng)驗 天異地銷售項目成功經(jīng)驗：重慶協(xié)信公館、金科 〃 江山四棟、馬來西亞吉隆坡豪華公寓等項目在上海市場異地銷售均獲得巨大成功。 ? 蓄客手段： 以直銷為主要手段，向天晟多年來積累的優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)送項目信息，接受咨詢，積累客戶。并通過媒體輔助進(jìn)行軟文炒作。 ? 推廣手段： 短信、 EMAIL、 EMS直郵、電話營銷、報紙軟文等 ? 銷售手段： 邀請意向客戶，舉行項目推介會，并進(jìn)行認(rèn)購簽約，引爆上海市場。并在開盤之后持續(xù)接受客戶咨詢及項目持續(xù)銷售直至清盤。 針對策略二 上海異地銷售如何開展 針對策略三： 企業(yè)營銷目的 項目的重要目標(biāo)之一 在企業(yè)品牌建設(shè)，增強企業(yè)品牌影響力的同時，增強市場對新天澤企業(yè)的信任感以及對新天澤國際廣場項目的信心，同時也為新天澤企業(yè)后續(xù)項目的開發(fā)奠定堅實的品牌基礎(chǔ)。 增強市場信心，提高銷售含金量 — 通過業(yè)界平臺傳播，業(yè)內(nèi)知名人士的渠道宣傳，樹立項目的市場口碑，從業(yè)界專業(yè)口徑出發(fā)在一定程度上弱化目前區(qū)域劣勢帶來的外區(qū)域客戶對項目的抗性。 針對策略三 怎樣開展企業(yè)營銷？ 搜房“博彩眾場” —— 走進(jìn)新天澤國際廣場 邀請來自重慶開發(fā)商、代理行的業(yè)內(nèi)專業(yè)人士組成博友品鑒團，對新天澤國際廣場進(jìn)行實地探訪，擬從樓盤建筑品質(zhì)，景觀設(shè)計，區(qū)域發(fā)展等角度解讀這一目前重慶市場的熱點樓盤。并在各專業(yè)博客上進(jìn)行發(fā)表，借此推廣項目。 針對策略三 在業(yè)界所組織的較大專題論壇、大型主題活動等場所（有知名業(yè)內(nèi)專家及部分政府領(lǐng)導(dǎo)參與），將“新天澤國際廣場”作為一種業(yè)界現(xiàn)象進(jìn)行傳播，并同時對新天澤企業(yè)進(jìn)行宣傳，使之為眾多業(yè)界知名專家及領(lǐng)導(dǎo)所熟知，在提升項目知名度的同時樹立企業(yè)在業(yè)界的品牌形象。 針對策略三 專業(yè)論壇 —— “新天澤現(xiàn)象解讀” 其它輔助策略： 擴展使用功能，凸現(xiàn)產(chǎn)品價值，增強投資信心 輔助營銷策略 擴展使用功能，不僅僅局限于投資者，將自用及自住客戶也納入次要目標(biāo)客戶范圍，擴大客戶來源，提高項目產(chǎn)品去化速度。 區(qū)縣市場整合推廣營銷 線上：區(qū)縣電視拉底、夾報推廣。 活動：區(qū)縣巡展、 DM派單。 渠道：二手房門店合作，進(jìn)行項目直接推介。（宣傳品設(shè)置，客戶轉(zhuǎn)介紹） 輔助營銷策略 ?通過渠道及主動出擊，與各重點區(qū)縣市場二手房門店建立合作關(guān)系，在現(xiàn)場擺設(shè)項目宣傳展架、海報以及其它宣傳品。 ?通過各門店店長、店員等的重點推介，把新天澤國際廣場項目信息盡可能傳達(dá)到有購房需求的區(qū)縣客戶，并可考慮每周組織意向客戶集體至項目看房并認(rèn)購成交。 ?需考慮一定渠道費用，如現(xiàn)場宣傳品物料費用、看房包車費用、各門店合作費用（介紹費、成交獎金）等。 輔助營銷策略 ?切實落實項目教育對口學(xué)校（中小學(xué)），盡可能與區(qū)域名校合作（如大渡口實驗小學(xué)），使本項目業(yè)主能免贊助費入讀該校，為項目增加教育配套。 ?如不能免去贊助費，建議向購買兩房戶型的業(yè)主提供 1萬元的教育基金，相應(yīng)也為項目增加部分賣點。 引入教育配套、提升購買價值 輔助營銷策略 ?與銀行建立合作關(guān)系，以向銀行高端客戶附送項目介紹資料及贈送購房禮券等形式，傳遞項目銷售信息并刺激客戶購買。 ?與高端汽車 4S店合作（如瑪莎拉蒂、英菲尼迪、寶馬等），在 4S店擺設(shè)項目展架、海報等宣傳資料，并以買車即送購房禮券等優(yōu)惠形式刺激客戶購買。同時也可以聯(lián)合開展活動的方式進(jìn)行促銷。 渠道拓展擴張，獲取高端客戶資源 輔助營銷策略 強化團隊建設(shè)、深化獎懲激勵機制 強化專業(yè)技能及職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，提高團隊人員戰(zhàn)斗力。 加強執(zhí)行淘汰機制，樹立危機意識。 深化團隊獎勵、懲罰以及激勵機制，形成競爭意識。 輔助營銷策略 策略下的執(zhí)行細(xì)則 明確目標(biāo)及思路之后，在既定營銷策略指導(dǎo)下，針對 1號樓推廣銷售制定相應(yīng)推廣、銷售執(zhí)行細(xì)則，以指導(dǎo)項目具體實施計劃的展開。 總體執(zhí)行策略 總體執(zhí)行策略 入市時機 開盤銷售時機：蓄客約 40天， 2023年 3月