【正文】 主要工作： 線上媒體全面啟動(dòng) /渠道及區(qū)縣推廣展開 /開展體驗(yàn)營銷 / 媒體準(zhǔn)備 ?戶外 /導(dǎo)示 —— 現(xiàn)場(chǎng)圍墻更換 ?報(bào)紙 /硬廣 —— 1號(hào)樓產(chǎn)品形象訴求 ?軟文 —— 項(xiàng)目價(jià)值體系系列訴求 ?大渝、搜房網(wǎng) —— 1號(hào)樓推廣信息及事件 ?輕軌、電梯廣告 —— 1號(hào)樓產(chǎn)品形象訴求 ?電臺(tái)廣告 —— 1號(hào)樓亮相蓄客信息 ?短信 —— 1號(hào)樓亮相蓄客信息 體驗(yàn)、活動(dòng) ?體驗(yàn)示范區(qū)開放活動(dòng) ?新天澤國際廣場(chǎng)價(jià)值推介會(huì) 渠道活動(dòng) ?區(qū)域巡展開展 ?區(qū)縣整合推廣啟動(dòng) ?銀行及汽車 4S店聯(lián)合營銷啟動(dòng) 本地蓄勢(shì)期執(zhí)行策略 工作目標(biāo) 1號(hào)樓正式亮相市場(chǎng)，開始蓄勢(shì) 完成既定蓄客目標(biāo)，確保達(dá)成開盤目標(biāo) 全面推廣重新啟動(dòng)，線上線下整合出擊 項(xiàng)目體驗(yàn)示范區(qū)開放亮相，體驗(yàn)營銷啟動(dòng)，并促進(jìn) 2號(hào)樓剩余房源銷售 本地蓄勢(shì)期執(zhí)行策略 根據(jù)推售房源數(shù)量及營銷目標(biāo)，確定蓄客數(shù)量 推售 1號(hào)樓房源 520層，共約 256套，開盤當(dāng)日完成 50%（約 128套），需要積蓄： ?VIP鉆石卡客戶：收取 3萬元誠意金，成為項(xiàng)目準(zhǔn)客戶，按成交比例為 60%反推，為確保 50%成交率，需積累約 213組 VIP鉆石卡客戶。 軟文： 項(xiàng)目價(jià)值體系系列軟文撰寫。 營銷準(zhǔn)備期執(zhí)行策略 物料準(zhǔn)備 海報(bào)： 針對(duì) 1號(hào)樓重新設(shè)計(jì)并印刷海報(bào)及 DM，以供發(fā)放。 輕軌： 再次啟用輕軌媒體，進(jìn)行項(xiàng)目信息持續(xù)傳播及形象塑造。 總體執(zhí)行策略 總體執(zhí)行策略 關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)控制 3月 26日 3月 19日 2月 18日 1月 18日 前期推廣準(zhǔn)備 樣板房呈現(xiàn) 商務(wù)公寓亮相蓄客 商務(wù)公寓本地開盤 本地開盤活動(dòng) 31天 37天 VIP鉆石卡升級(jí) 營銷準(zhǔn)備期 本地蓄客暨開盤期 2月 20日 精裝酒店公寓持續(xù)銷售 大客戶團(tuán)購 上海蓄客暨開盤期 4月 23日 27天 商務(wù)公寓上海開盤 上海開盤活動(dòng) 根據(jù)各營銷控制階段制定相應(yīng)營銷執(zhí)行細(xì)則 準(zhǔn)備期：針對(duì) 1號(hào)樓正式亮相時(shí)所需的各階段推廣主題、渠道、活動(dòng)、物料等預(yù)先安排。 深化團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰以及激勵(lì)機(jī)制，形成競(jìng)爭意識(shí)。 ?與高端汽車 4S店合作（如瑪莎拉蒂、英菲尼迪、寶馬等），在 4S店擺設(shè)項(xiàng)目展架、海報(bào)等宣傳資料，并以買車即送購房禮券等優(yōu)惠形式刺激客戶購買。 ?需考慮一定渠道費(fèi)用，如現(xiàn)場(chǎng)宣傳品物料費(fèi)用、看房包車費(fèi)用、各門店合作費(fèi)用（介紹費(fèi)、成交獎(jiǎng)金）等。 活動(dòng)：區(qū)縣巡展、 DM派單。并在各專業(yè)博客上進(jìn)行發(fā)表，借此推廣項(xiàng)目。并在開盤之后持續(xù)接受客戶咨詢及項(xiàng)目持續(xù)銷售直至清盤。 如何能保證項(xiàng)目在異地能成功銷售？ 針對(duì)策略二 ?執(zhí)行經(jīng)驗(yàn) 天異地銷售項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)：重慶協(xié)信公館、金科 〃 江山四棟、馬來西亞吉隆坡豪華公寓等項(xiàng)目在上海市場(chǎng)異地銷售均獲得巨大成功。（上海限購、投資需求被壓抑） 城市規(guī)劃的調(diào)整，使得大渡口將作為重慶最具潛力商圈，其價(jià)值洼地的效應(yīng)十分明顯，具備強(qiáng)大增值效力。 提高售價(jià)，增加利潤： 同樣巨大的價(jià)格勢(shì)能差異也能讓項(xiàng)目在上海賣出相較重慶來說更高的銷售價(jià)格，從而使得項(xiàng)目獲取超過重慶市場(chǎng)的利益。 小身段高品質(zhì) 針對(duì)策略一 產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉一： 優(yōu)越的商住配套 —— 依靠中心城區(qū)的成熟配套，配合自身高端購物中心所提供的商務(wù)會(huì)客、宴請(qǐng)、辦公輔助配套、生活消費(fèi)，以及自身提供的商務(wù)中心、郵政、快遞、訂票等服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的商住配套服務(wù)。 ?降低購買抗性 —— 取消精裝；針對(duì)多套人群增加付款方式。 ?提升形象、奠定品牌 —— 前期通過精裝酒店公寓（ 2號(hào)樓）的銷售已基本確立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度及影響力。 ?大渡口區(qū)由于規(guī)劃調(diào)整，其發(fā)展前景可觀，但從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，由于區(qū)域影響力不足，商務(wù)市場(chǎng)需求尚需開發(fā)，需要慎重對(duì)待。 ? 央行提高六家銀行存款準(zhǔn)備金率 50個(gè)基點(diǎn) 。 ? 首購房客戶首付 3成及以上，二套房首付不低于 5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 但新天澤國際廣場(chǎng)能否享受到這部分市場(chǎng)潛力？ 認(rèn)清市場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng) 目前主城市場(chǎng)上類似項(xiàng)目調(diào)研 ?除順祥 〃 壹街區(qū)由于位于大渡口區(qū)域內(nèi)，預(yù)期價(jià)格較低外，其它幾個(gè)項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)價(jià)格均很高，這也與這幾個(gè)項(xiàng)目均在各主城中心區(qū)域、交通便捷有關(guān)。 ?同時(shí)大渡口區(qū)域現(xiàn)階段在城市的輻射力相對(duì)較低，其區(qū)域影響力較低，獲得其他區(qū)域的辦公需求的難度較高。 寫在前面 客戶分析 精裝酒店公寓即將達(dá)到 80%銷售率，實(shí)現(xiàn)價(jià)格達(dá)到近 10800元 / ㎡ 成為全市知名商圈中心項(xiàng)目；成功提升區(qū)域項(xiàng)目影響力 問題點(diǎn) 雖還不能和江北、南坪的商圈項(xiàng)目比較，但已成為區(qū)域最具輻射力樓盤 兩房在眾多的商圈投資品的沖擊下，因總價(jià)的抗性，成為銷速緩慢的產(chǎn)品 受到投資人群的認(rèn)可，項(xiàng)目定位投資品的策略成功實(shí)現(xiàn) 怎樣繼續(xù)擴(kuò)大主城其他區(qū)域的客戶影響力？怎樣將區(qū)縣客戶的潛力深度激發(fā)出來？ 寫在前面 營銷結(jié)果 2號(hào)樓精裝酒店公寓銷售接近尾聲， 11月開盤建立起來的項(xiàng)目熱度漸冷；區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目暫無；項(xiàng)目工程接近封頂；從延續(xù)市場(chǎng)關(guān)注，提高項(xiàng)目熱度以及項(xiàng)目正常的開發(fā)角度出發(fā)， 1號(hào)樓必然承擔(dān)項(xiàng)目承上啟下，持續(xù)遞延項(xiàng)目關(guān)注度，入市銷售，擴(kuò)大項(xiàng)目戰(zhàn)果的功能 春節(jié)后推出 1號(hào)樓（商務(wù)公寓），勢(shì)在必行 寫在前面 營銷現(xiàn)狀 總占地： 15666 ㎡ 總建面： ㎡ 商業(yè)裙樓：約 ㎡ ，全部持有，整體招商經(jīng)營 公寓塔樓：約 ㎡ 精裝酒店公寓：已銷售約 76%，套內(nèi)面市均價(jià) 11145元 /㎡ ，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 10780元 /㎡ 商務(wù)公寓：即將拉開序幕 產(chǎn)品梳理 項(xiàng)目構(gòu)成回顧 1號(hào)樓主題： SOHO商務(wù)公寓 分案名 “ 天御” 建筑面積：約 23850㎡ 套內(nèi)面積：約 19290㎡ 可售套數(shù)： 393套 標(biāo)準(zhǔn)層平面構(gòu)成 與精裝酒店公寓 —— “ 天籟”基本相同的標(biāo)準(zhǔn)層平面構(gòu)成，3梯 16戶，每層 6套單配戶型、5套一房戶型、 5套兩房戶型。 個(gè)體經(jīng)營、自由職業(yè)者、公司職員以及公務(wù)員教師醫(yī)生等收入較高且較穩(wěn)定的人群成為了項(xiàng)目的主要購買者?！?新天澤 完成簽約 252套，簽約面積 10703 ㎡ ，簽約金額 11501萬元 其中 成功將主要客群從大渡口拓展到其他區(qū)域，尤其是區(qū)縣和外地客戶的力量不容小視。這一年齡分布也與來訪客戶年齡結(jié)構(gòu)基本相當(dāng)。辦公需求相對(duì)偏低。 在這樣的情況下，大渡口區(qū)將逐步由以前老舊落后的工業(yè)區(qū)向中心城市區(qū)域方向轉(zhuǎn)變，特別是在各大知名品牌地產(chǎn)商進(jìn)駐大渡口拿地開發(fā)樓盤之后，大渡口的城市地位將急速提高，位于都市中心片區(qū)的核心部分，將會(huì)涌現(xiàn)大量商務(wù)投資等需求。 認(rèn)清市場(chǎng) 區(qū)域外市場(chǎng) 認(rèn)清市場(chǎng) 宏觀形勢(shì) ? 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 ? 囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款。 ? 調(diào)控在 2023年會(huì)變成一個(gè)常態(tài) ? 操盤人必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢、如覆薄冰 ? 顧全利益，也要保證安全 市場(chǎng)小結(jié) ?商務(wù)公寓這一投資產(chǎn)品仍舊屬于目前市場(chǎng)上主流投資產(chǎn)品，受到投資者的熱捧，是投資者主要投資對(duì)象之一。 認(rèn)清市場(chǎng) 小結(jié) 新階段的目標(biāo) ?獲取利潤，快速資金回籠 —— 在精裝酒店公寓（ 2號(hào)樓）銷售取得較好成績的基礎(chǔ)上，借勢(shì)推出 1號(hào)樓，并以產(chǎn)品升級(jí)印象持續(xù)集中市場(chǎng)眼球，同時(shí)在保證利潤水平（保持較高價(jià)格水準(zhǔn)）的情況下力求開盤當(dāng)天完成整盤 40%銷售，當(dāng)月完成 55%，三個(gè)月內(nèi)基本清盤，迅速達(dá)到資金回籠的目的。 ?擴(kuò)大客戶區(qū)域 —— 重慶市場(chǎng) +上海市場(chǎng) +其他渠道市場(chǎng)，針對(duì)不同人群定制營銷。 “全能” 城市公寓 產(chǎn)品概念包裝（產(chǎn)品定位） 新定位下的賣點(diǎn)提煉 高端品質(zhì) —— 以高標(biāo)準(zhǔn)精裝酒店式大堂、進(jìn)口品牌高速電梯、頂級(jí)國際物管服務(wù)，造就高品質(zhì)商務(wù)環(huán)境。 小身段高起點(diǎn) 針對(duì)策略一 產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉三： 其它賣點(diǎn)的再次梳理 主城唯一輕軌線終點(diǎn) 大渡口商圈核心，步行街龍眼 主城第六商圈，即將高速騰飛的新勢(shì)力 專業(yè)資產(chǎn)管理、頂級(jí)物管服務(wù) 公建立面、地標(biāo)符號(hào) 中心城區(qū)、配套齊全 針對(duì)策略一 針對(duì)策略一 針對(duì)策略二： 為何一定要去異地、去上海？ 解決大戶型難題： 利用上海與重慶市場(chǎng)之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格勢(shì)能的巨大差異，弱化兩房大戶型總價(jià)偏高的抗性，從而加速大戶型產(chǎn)品的銷售速度，盡快回籠資金。尤以一衣帶水的上海為甚。 ?天晟是一