【正文】 主要工作： 線上媒體全面啟動 /渠道及區(qū)縣推廣展開 /開展體驗營銷 / 媒體準備 ?戶外 /導示 —— 現(xiàn)場圍墻更換 ?報紙 /硬廣 —— 1號樓產品形象訴求 ?軟文 —— 項目價值體系系列訴求 ?大渝、搜房網 —— 1號樓推廣信息及事件 ?輕軌、電梯廣告 —— 1號樓產品形象訴求 ?電臺廣告 —— 1號樓亮相蓄客信息 ?短信 —— 1號樓亮相蓄客信息 體驗、活動 ?體驗示范區(qū)開放活動 ?新天澤國際廣場價值推介會 渠道活動 ?區(qū)域巡展開展 ?區(qū)縣整合推廣啟動 ?銀行及汽車 4S店聯(lián)合營銷啟動 本地蓄勢期執(zhí)行策略 工作目標 1號樓正式亮相市場，開始蓄勢 完成既定蓄客目標，確保達成開盤目標 全面推廣重新啟動，線上線下整合出擊 項目體驗示范區(qū)開放亮相，體驗營銷啟動，并促進 2號樓剩余房源銷售 本地蓄勢期執(zhí)行策略 根據推售房源數(shù)量及營銷目標，確定蓄客數(shù)量 推售 1號樓房源 520層，共約 256套，開盤當日完成 50%（約 128套），需要積蓄： ?VIP鉆石卡客戶：收取 3萬元誠意金，成為項目準客戶，按成交比例為 60%反推，為確保 50%成交率，需積累約 213組 VIP鉆石卡客戶。 軟文： 項目價值體系系列軟文撰寫。 營銷準備期執(zhí)行策略 物料準備 海報： 針對 1號樓重新設計并印刷海報及 DM，以供發(fā)放。 輕軌： 再次啟用輕軌媒體，進行項目信息持續(xù)傳播及形象塑造。 總體執(zhí)行策略 總體執(zhí)行策略 關鍵營銷節(jié)點控制 3月 26日 3月 19日 2月 18日 1月 18日 前期推廣準備 樣板房呈現(xiàn) 商務公寓亮相蓄客 商務公寓本地開盤 本地開盤活動 31天 37天 VIP鉆石卡升級 營銷準備期 本地蓄客暨開盤期 2月 20日 精裝酒店公寓持續(xù)銷售 大客戶團購 上海蓄客暨開盤期 4月 23日 27天 商務公寓上海開盤 上海開盤活動 根據各營銷控制階段制定相應營銷執(zhí)行細則 準備期：針對 1號樓正式亮相時所需的各階段推廣主題、渠道、活動、物料等預先安排。 深化團隊獎勵、懲罰以及激勵機制，形成競爭意識。 ?與高端汽車 4S店合作（如瑪莎拉蒂、英菲尼迪、寶馬等），在 4S店擺設項目展架、海報等宣傳資料，并以買車即送購房禮券等優(yōu)惠形式刺激客戶購買。 ?需考慮一定渠道費用，如現(xiàn)場宣傳品物料費用、看房包車費用、各門店合作費用（介紹費、成交獎金）等。 活動：區(qū)縣巡展、 DM派單。并在各專業(yè)博客上進行發(fā)表，借此推廣項目。并在開盤之后持續(xù)接受客戶咨詢及項目持續(xù)銷售直至清盤。 如何能保證項目在異地能成功銷售？ 針對策略二 ?執(zhí)行經驗 天異地銷售項目成功經驗：重慶協(xié)信公館、金科 〃 江山四棟、馬來西亞吉隆坡豪華公寓等項目在上海市場異地銷售均獲得巨大成功。（上海限購、投資需求被壓抑） 城市規(guī)劃的調整，使得大渡口將作為重慶最具潛力商圈，其價值洼地的效應十分明顯，具備強大增值效力。 提高售價，增加利潤： 同樣巨大的價格勢能差異也能讓項目在上海賣出相較重慶來說更高的銷售價格，從而使得項目獲取超過重慶市場的利益。 小身段高品質 針對策略一 產品賣點提煉一： 優(yōu)越的商住配套 —— 依靠中心城區(qū)的成熟配套，配合自身高端購物中心所提供的商務會客、宴請、辦公輔助配套、生活消費，以及自身提供的商務中心、郵政、快遞、訂票等服務，提供優(yōu)質的商住配套服務。 ?降低購買抗性 —— 取消精裝；針對多套人群增加付款方式。 ?提升形象、奠定品牌 —— 前期通過精裝酒店公寓（ 2號樓）的銷售已基本確立項目的市場知名度及影響力。 ?大渡口區(qū)由于規(guī)劃調整，其發(fā)展前景可觀，但從目前市場現(xiàn)狀來看，由于區(qū)域影響力不足，商務市場需求尚需開發(fā)，需要慎重對待。 ? 央行提高六家銀行存款準備金率 50個基點 。 ? 首購房客戶首付 3成及以上，二套房首付不低于 5成，利率不低于基準利率的 。 但新天澤國際廣場能否享受到這部分市場潛力？ 認清市場 區(qū)域內市場 目前主城市場上類似項目調研 ?除順祥 〃 壹街區(qū)由于位于大渡口區(qū)域內，預期價格較低外，其它幾個項目所實現(xiàn)價格均很高，這也與這幾個項目均在各主城中心區(qū)域、交通便捷有關。 ?同時大渡口區(qū)域現(xiàn)階段在城市的輻射力相對較低，其區(qū)域影響力較低，獲得其他區(qū)域的辦公需求的難度較高。 寫在前面 客戶分析 精裝酒店公寓即將達到 80%銷售率，實現(xiàn)價格達到近 10800元 / ㎡ 成為全市知名商圈中心項目；成功提升區(qū)域項目影響力 問題點 雖還不能和江北、南坪的商圈項目比較，但已成為區(qū)域最具輻射力樓盤 兩房在眾多的商圈投資品的沖擊下，因總價的抗性，成為銷速緩慢的產品 受到投資人群的認可，項目定位投資品的策略成功實現(xiàn) 怎樣繼續(xù)擴大主城其他區(qū)域的客戶影響力？怎樣將區(qū)縣客戶的潛力深度激發(fā)出來？ 寫在前面 營銷結果 2號樓精裝酒店公寓銷售接近尾聲， 11月開盤建立起來的項目熱度漸冷；區(qū)域熱點項目暫無；項目工程接近封頂；從延續(xù)市場關注，提高項目熱度以及項目正常的開發(fā)角度出發(fā)， 1號樓必然承擔項目承上啟下，持續(xù)遞延項目關注度，入市銷售，擴大項目戰(zhàn)果的功能 春節(jié)后推出 1號樓（商務公寓），勢在必行 寫在前面 營銷現(xiàn)狀 總占地： 15666 ㎡ 總建面： ㎡ 商業(yè)裙樓：約 ㎡ ，全部持有，整體招商經營 公寓塔樓：約 ㎡ 精裝酒店公寓：已銷售約 76%，套內面市均價 11145元 /㎡ ，實現(xiàn)均價 10780元 /㎡ 商務公寓：即將拉開序幕 產品梳理 項目構成回顧 1號樓主題： SOHO商務公寓 分案名 “ 天御” 建筑面積：約 23850㎡ 套內面積：約 19290㎡ 可售套數(shù)： 393套 標準層平面構成 與精裝酒店公寓 —— “ 天籟”基本相同的標準層平面構成，3梯 16戶，每層 6套單配戶型、5套一房戶型、 5套兩房戶型。 個體經營、自由職業(yè)者、公司職員以及公務員教師醫(yī)生等收入較高且較穩(wěn)定的人群成為了項目的主要購買者?！?新天澤 完成簽約 252套，簽約面積 10703 ㎡ ，簽約金額 11501萬元 其中 成功將主要客群從大渡口拓展到其他區(qū)域，尤其是區(qū)縣和外地客戶的力量不容小視。這一年齡分布也與來訪客戶年齡結構基本相當。辦公需求相對偏低。 在這樣的情況下，大渡口區(qū)將逐步由以前老舊落后的工業(yè)區(qū)向中心城市區(qū)域方向轉變，特別是在各大知名品牌地產商進駐大渡口拿地開發(fā)樓盤之后，大渡口的城市地位將急速提高，位于都市中心片區(qū)的核心部分，將會涌現(xiàn)大量商務投資等需求。 認清市場 區(qū)域外市場 認清市場 宏觀形勢 ? 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 ? 囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款。 ? 調控在 2023年會變成一個常態(tài) ? 操盤人必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢、如覆薄冰 ? 顧全利益，也要保證安全 市場小結 ?商務公寓這一投資產品仍舊屬于目前市場上主流投資產品，受到投資者的熱捧，是投資者主要投資對象之一。 認清市場 小結 新階段的目標 ?獲取利潤，快速資金回籠 —— 在精裝酒店公寓（ 2號樓）銷售取得較好成績的基礎上，借勢推出 1號樓，并以產品升級印象持續(xù)集中市場眼球，同時在保證利潤水平（保持較高價格水準）的情況下力求開盤當天完成整盤 40%銷售，當月完成 55%，三個月內基本清盤，迅速達到資金回籠的目的。 ?擴大客戶區(qū)域 —— 重慶市場 +上海市場 +其他渠道市場，針對不同人群定制營銷。 “全能” 城市公寓 產品概念包裝（產品定位） 新定位下的賣點提煉 高端品質 —— 以高標準精裝酒店式大堂、進口品牌高速電梯、頂級國際物管服務，造就高品質商務環(huán)境。 小身段高起點 針對策略一 產品賣點提煉三： 其它賣點的再次梳理 主城唯一輕軌線終點 大渡口商圈核心，步行街龍眼 主城第六商圈，即將高速騰飛的新勢力 專業(yè)資產管理、頂級物管服務 公建立面、地標符號 中心城區(qū)、配套齊全 針對策略一 針對策略一 針對策略二： 為何一定要去異地、去上海？ 解決大戶型難題： 利用上海與重慶市場之間的房地產市場價格勢能的巨大差異，弱化兩房大戶型總價偏高的抗性，從而加速大戶型產品的銷售速度，盡快回籠資金。尤以一衣帶水的上海為甚。 ?天晟是一