【正文】 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價◆ 計算公式P=A/IP——本項目收益價格 A——年租金純收益 I——還原利率◆ 計算結(jié)果收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率 %再加上 3%的風(fēng)險利率。關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺大廈（30元/ ㎡含裝修） 、臺灣花園（1216 元/㎡） 、昌龍商務(wù)大廈（16 元/㎡） 、福天大廈（20 元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅費因素，以16 元/㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為 2169 元/㎡。 綜合分析為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準(zhǔn)價格賦予 的權(quán)重值，而收益價格取 的權(quán)重值，計算出本項目的售價為 2022 元/㎡。通過價格分析，結(jié)合市場走勢和貫切謹(jǐn)慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為2022 元/ m 2。提示：真正的價位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等完成之后并針對當(dāng)時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。五、 付款方式定位付款方式的設(shè)計旨在最大程度地調(diào)動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細(xì)說明。47 / 70第四章 規(guī)劃建議做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)客戶群體，是本項目必須回答的問題。本章根據(jù)前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構(gòu)想和建議。一、 項目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想（一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場研究結(jié)論。政府對該地塊的規(guī)劃及約束。該地塊的地質(zhì)初步勘察。地塊的地形條件。（二） 指導(dǎo)思想 注重大區(qū)域市場需求。關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。強調(diào)經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 最大使用效率原則。最大經(jīng)濟效益原則。最低市場風(fēng)險原則。最完美形象的原則（在上述前提下） 。二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議（一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。49 / 70在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑。◆塔樓投影為方正平面，對產(chǎn)品戶型設(shè)計較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值?！粲欣诒卷椖楷F(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計的最佳效果發(fā)揮。◆天橋的利用建議在 18 層左右，長度控制在 30 米左右，需專業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！魞勺窍鄬Κ毩?，產(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好?！舸朔桨附ㄔO(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。方案二： 由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯配置在北端，分 A、B 座，主要理由如下：其理由是：◆ 布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)?！?面積利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高?！?建筑群體集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標(biāo)志性建筑。◆ 成本相對較低。◆ 產(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等?！?可能對裙樓中廳產(chǎn)生影響。綜合上述兩個方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗，結(jié)合對重慶及至西部地區(qū)市場敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計院溝通后，由設(shè)計院拿出具體設(shè)計方案。（二） 建筑風(fēng)格 我們認(rèn)為本項目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)51 / 70代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強調(diào)與城市風(fēng)格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。 前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進行標(biāo)新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。 外墻色調(diào)由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴。參考圖例（三） 戶型建議及配比 戶型比例及面積控制根據(jù)我司對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠(yuǎn)的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為 81120 m2 占到 %，三室二廳雙衛(wèi)面積為 101140 m2 占 %，面積為141160 m2 有 %，而面積在 81100 m2 之間僅占%。戶型面積偏大，目標(biāo)客戶群單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多樣化和靈活性則顯得不足，導(dǎo)致相互競爭非常激烈。鑒于熱銷樓盤（知音閣、恒通云鼎國際公寓等）的戶型配比，我司認(rèn)為本項目 CBD商務(wù)公寓的套型配比及面積控制應(yīng)尋求差異化，建議如下：戶 型 建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室） 客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi) 4060 15 —— —— 18 30%二室二廳雙衛(wèi) 6080 15 10 —— 20 20%80100 18 13 10 28 35%三室二廳雙衛(wèi) 100120 18 15 12 28 8%四室二廳雙衛(wèi) 120140 18 15 13 30 5%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150180 20 18 15 40 2% 建筑設(shè)計提示? 廳室方正，盡量避免異形房。? 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。53 / 70? 每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機位、冰箱位。? 戶與戶之間的安全性和私密性問題。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設(shè)計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。? 各戶型主臥室應(yīng)布置在公共通道盡頭，且公共通道的長度不應(yīng)大于寬度的 4 倍。? 建議在處理好上述細(xì)部設(shè)計基礎(chǔ)上，將公攤系數(shù)控制在 20%以內(nèi)。（四） 建筑配置的說明 關(guān)于空中花園配置說明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個至親至善活動的交流場所。 關(guān)于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致的入口。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來流行于高層住宅，它會令買家感覺身份尊貴，這一細(xì)小設(shè)計也會令買家賞心悅目。 電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。本來，硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補，但物業(yè)管理的不精心更加劇了這類情況的發(fā)生。這是造成客戶最不滿意的主要原因。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)，并進行高、低區(qū)域分類運行管制（分 15F 以下、1630F 和 31F 以上三個運行區(qū)域） 。 車庫設(shè)置停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。不久的將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種時尚，車位數(shù)量將成為客戶選擇商務(wù)公寓/寫字樓的重要指標(biāo)。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個車位配置。 關(guān)于會所配置會所可設(shè)置在天橋?qū)用?，也可在裙樓屋頂花園上55 / 70設(shè)置。會所按星級酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，會所功能為休閑、娛樂、商務(wù)等于一體，服務(wù)項目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。 關(guān)于智能化配置客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)已投入了相當(dāng)大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，客戶希望新的商務(wù)公寓/ 寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。建議配置：可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機、副管理機、門口機、分機互聯(lián)通話?？梢暦辣I對講：與來客對話，并可成像確認(rèn)來客身份，可視對講機應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對外控測；事故報警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報警。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。三表遠(yuǎn)程計量系統(tǒng)電表、水表、氣表采用 IC 卡智能表。停車場管理系統(tǒng)設(shè) IC 卡門禁智能系統(tǒng)，對車輛出入等實現(xiàn)全方位自動管理?？墒沟猛＼噲龅墓芾砭挥行颍瑯I(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好的控制和管理。綜合布線系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實行數(shù)據(jù)通訊；任一信息點可自由連接如計算機、打印機終端、或電話、傳真機等；實現(xiàn)快速上網(wǎng)。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，57 / 70方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實現(xiàn)集中、高效管理。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動報警、自動噴淋系統(tǒng)每戶設(shè)有報警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動報警、自動噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全。智能化配置是 CBD 商務(wù)公寓的基本標(biāo)志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)項目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專業(yè)公司設(shè)計并提供預(yù)算。三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 塔樓外墻：高級材料配置。 公寓大堂：高級材料配置。 電梯大堂：高級材料配置。 中央空調(diào)：名牌產(chǎn)品配置 信報箱：集中設(shè)置每戶專用啞光不銹鋼報箱。（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。 天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。 地面：水泥沙漿抹平。 門：品牌防火防盜門。 窗：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，品牌產(chǎn)品。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。 供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護裝置。 供氣：自動抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報警裝置。 通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶。 閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶。1 消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。四、 物業(yè)管理服務(wù)建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。本項目物業(yè)管理的運作模式可采取兩種方式：一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，聘請先進物業(yè)管理公司作為顧問公司，推廣時可將顧問公司推出以增加賣點；二是項目物業(yè)管理委托專業(yè)物業(yè)管理公司，可以競標(biāo)方式選擇物業(yè)管理，通過競標(biāo)也可增加目標(biāo)客戶的置業(yè)信心，樹立項目口碑形象。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進性。我們對物業(yè)公司提出以下要求：具有管理的規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達(dá)到 2050 萬 m2以上的。高的資質(zhì)等級。公司被評為全國、省、市先進物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。具有先進的管理模式，人性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)的服務(wù)規(guī)格。特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國貿(mào)物業(yè) ：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月” “沙龍廣場”等物業(yè)?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過 50 萬 m2，其中包括住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區(qū)等。我們認(rèn)為：本項目應(yīng)尋求一家有實力，管理先進，富有經(jīng)驗專業(yè)物業(yè)管理公司進行物業(yè)全方位管理。第五章 營銷推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營銷思路、營銷組合、促銷策略及廣告推廣體系。一、 銷售時機選擇一個項目的開發(fā)過程是一個長期的過程，它隨著自身的開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律不斷地創(chuàng)造賣點，把握銷售時機。本項目的銷售時機要隨項目的開發(fā)進程、商業(yè)裙樓的租售情況，并結(jié)合宏觀市場環(huán)境的變化相機而定。61 / 70二、 項目“賣點”整合分析尋求并營造“賣點”才能制定出行之有效的推廣策略，把握取勝方向，以下是項目