【正文】 .............5（一） 回溯過去 ............................................................................5（二） 展望未來 ............................................................................7（三） 冷靜反思 ............................................................................8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測 ....................9（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 ........................9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 ..................12三、 項目競爭環(huán)境分析 .................................15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 ......................................................15（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 ......................................................20（三） 市場機會點分析 ..............................................................30第二章 項目 SWOT 分析 ...................................34一、 優(yōu)勢（S） ........................................34二、 劣勢（W） ........................................34三、 機會（O） ........................................35四、 挑戰(zhàn)（T） ........................................35第三章 項目定位 ........................................36一、 形象檔次定位 .....................................36二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) ...................................38（一） 定位依據(jù) ..........................................................................38（二） 產(chǎn)品定位 ..........................................................................40三、 目標市場定位 .....................................41（一） 主力市場 ——居家人士（ 60%） ....................................41（二） 輔助市場 ——商務(wù)辦公（ 20%） ....................................42（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%)......................................43四、 價格定位 .........................................44（一） 定價原則 ..........................................................................44（二） 價格制定 ..........................................................................45五、 付款方式定位 .....................................47第四章 規(guī)劃建議 ........................................48一、 項目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 .....................48（一） 規(guī)劃依據(jù) ..........................................................................48（二） 指導(dǎo)思想 ..........................................................................48（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 ..................................................49二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 .................................49（一） 總體規(guī)劃 ..........................................................................49（二） 建筑 風(fēng) 格 ..........................................................................52（三） 戶型建議及配比 ..............................................................543 / 70（四） 建筑配置的說明 ..............................................................55三、 交房標準建議 .....................................60（一） 公共部分設(shè)施及裝修標準 ..............................................60（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標準 ..........................60四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 .................................61第五章 營銷推廣 ........................................63一、 銷售時機選擇 .....................................63二、 項目“賣點”整合分析 .............................63三、 營銷組合 .........................................64（一） 蓄集能量階段： ..............................................................64（二） 內(nèi)部認購階段： ..............................................................65（三） 新盤推出階段 ..................................................................66（四） 平穩(wěn)推廣階段 ..................................................................66（五） 銷售后期階段 ..................................................................67四、 促銷策略 .........................................67（一） 承諾制銷售策略 ..............................................................67（二） 異地賣場設(shè)置策略 ..........................................................67（三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 ..................................................................68（四） 房地產(chǎn)交易會推廣策略 ..................................................68五、 價格策略 .........................................69六、 項目包裝 .........................................69七、 廣告推廣 .........................................69（一） 廣告宣傳的基本原則 ......................................................69（二） 廣告效應(yīng)分析 ..................................................................70（三） 廣告宣傳的主題 ..............................................................71（四） 廣告宣傳的覆蓋對象劃分 ..............................................71（五） 實施監(jiān)控與效果評估 ......................................................72八、 營銷費用預(yù)算 .....................................725 / 70第一章 市場研判本章著重對重慶市房地產(chǎn)市場和項目區(qū)域市場進行了較為全面的市場研判， 為項目的全面定位提出詳實的依據(jù)。目前，重慶經(jīng)濟發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。完成開發(fā)土地面積 萬㎡，增長 %。2022 年全市 GDP增長 9%；財政金融形勢看好，財政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。按國家建設(shè)部提出的 2022 年人均居住面積達到 14㎡的住房發(fā)展目標估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標準較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。此外， “8 小時重慶”以及“半小時主城區(qū)”工程都將極大地促進居住條件的改善。當我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費市場在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。在知識經(jīng)濟時代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，11 / 70成交面積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢喜人。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價均突破 2022 元/m 2，這些個案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強勢引導(dǎo)下邁上了一個新的臺階，同時也對南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動作用。13 / 70（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達。力爭到 2022 年實際利用外資達 15 億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達到 100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達到 45%以上，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 65%左右。 走勢預(yù)測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時主城”規(guī)劃匯報提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認：時間2022年。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。三、 項目競爭環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 對本項目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當然，江北區(qū)的間接競爭對渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價之最的地王云鼎國際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因為其戶型設(shè)計較好，