【正文】 111配套設施10%建筑單體10%主題提煉10%11合 計100%///擬合系數(shù)是根據(jù)項目客觀情況而作的量化評定，其中數(shù)值“”代表中等水準，“—”代表中上標準，“”及以上代表優(yōu)秀?！啊贝碇邢滤疁剩啊奔耙韵麓聿睢⒏鞅容^對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目的參考定價：與項目：東方星座酒店公寓9050247。10523與項目：瑞虹新城2期10000247。12121與項目：萬源晶典14000247。13115本項目價格推算：本項目價格=以A為參考的定價A權重+……+以C為參考的定價C權重=11920元/平方米注：權重為各比較對象的比較系數(shù)/三個比較對象的比較系數(shù)之和由于本項目開發(fā)時期將在未來一段時間內，故在本案銷售過程中，上述價格預計會隨市場的波動而可能有5%10%左右的調整。綜合以上分析，本項目酒店式公寓價格建議定位：12000—13500元/平方米 三、產(chǎn)品定位我們對本案所做的產(chǎn)品定位就是北外灘第一座主題式酒店公寓 ——溫泉與居住的深度融合◆ 定位于主題式酒店公寓的因由市場發(fā)展規(guī)律：經(jīng)由我司近幾年對房地產(chǎn)市場的不斷研究以及對自身業(yè)內實際經(jīng)驗的不斷總結；并且在與業(yè)內專家的不斷探討下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前遵循著這樣的一種規(guī)律，“產(chǎn)品－質量－品牌－文化”。這條路線就是房地產(chǎn)業(yè)的競爭規(guī)律路線。產(chǎn)品競爭階段：此階段是房地產(chǎn)市場新興階段，參與其中的企業(yè)較少，競爭也不是很激烈。產(chǎn)品是此階段的主導，只要你有產(chǎn)品，那么你的銷售就不成問題。所以這一階段是賣方市場、是純粹意義上的產(chǎn)品競爭階段。質量競爭階段：隨著市場的不斷發(fā)展和擴大，隨著競爭者的不斷加入，客戶的可選擇性也越來越多。在這種較高選擇性的情況下，客戶對所購產(chǎn)品的質量也越來越關心，企業(yè)越能提供高質量產(chǎn)品，那么它在市場中就越能占據(jù)有利位置。產(chǎn)品質量是此階段內的主要競爭手段。品牌競爭階段：經(jīng)過前兩個階段的積累，隨著競爭的不斷加劇，市場開始趨向平衡。經(jīng)過自身的不斷積累與市場的優(yōu)勝劣汰，巨型企業(yè)的雛形開始初步形成，企業(yè)的品牌開始成為競爭的主體，開始成為引導客戶選擇的核心手段，這也就是目前市場所處的階段。文化競爭階段：這一階段就是我司對地產(chǎn)業(yè)未來競爭格局所做出的一個評斷。市場競爭越來越激烈，客戶也日趨走向成熟，客戶的滿足度也不斷被提升，一個純粹的產(chǎn)品在客戶的面前也越來越蒼白。那么此時，產(chǎn)品后面所隱藏的文化底蘊，產(chǎn)品后面所代表的文化類型就成為了市場競爭的主體構成部分。由上面對四個階段的論述，我們可以清楚的看出，文化將是下階段地產(chǎn)競爭的主要手段如果開發(fā)商能抓住文化，那就是抓住了未來的市場，也就是抓住了未來競爭的核心武器。文化反映到地產(chǎn)行業(yè)中其實更多的是一種居住理念、一種居住方式，也就是說，我們真正推給客戶的其實并不是幾個房間，而是一種生活的方式、一種對居住的理解，這才是隱藏在樓盤后面的真正價值所在。我們之所以為本案選擇一個主題，目的就是要向客戶表明，我們的樓盤并不是一件簡單的產(chǎn)品，并不是幾個房間，我們真正推出的其實是一種生活的方式，這就是我們選用主題式酒店公寓的核心因由所在。市場現(xiàn)狀：如市場篇所述，在目前的市場上，幾乎所有的“酒店式服務公寓”項目都是以各自的硬件設施、裝潢標準、管理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢、投資回報率等等硬指標來招攬客戶，也就是說，開發(fā)商其實是把自己所開發(fā)的樓盤當作了一件件純粹的產(chǎn)品推向了市場，這就導致了目前市場的現(xiàn)狀就是，完全以比拼硬件的市場競爭為主，這就導致了目前市場的同質化競爭非常激烈。這種同質化競爭激烈的市場現(xiàn)狀就為我們提供了一個非常難得的機會點，也就是說，我們要用主題、用文化來貫穿到我們的產(chǎn)品的每一寸空間，我們向客戶所推薦的、或者說是引導的是一種生活的方式，是一種酒店公寓所應該有的生活方式。這樣我們就能完全跳出目前的市場平臺，站在更高的位置上與周邊樓盤展開競爭，徹底跳出同質化競爭的圈子，從而使我們立于不敗之地?！?選用溫泉作為本案主題的因由 健康是人類永恒的話題；健康是人類永遠都關注著的問題；健康是人類生存的基本。選用健康作為本案的主題，首先可以肯定一點的就是這種主題是絕對不會被客戶所拒絕的。其次，現(xiàn)在越來越多的人都認識到，溫泉浴其實并不僅僅只是一種潔身的方式，潔身其實只是它核心價值中很小的一個部分，它更多的作用是能讓人在溫暖潤滑的水中解去疲勞，釋放壓抑，它為人們提供了一個徹底放松的平臺。從市場篇中可看到，我們的客戶無論是投資還是自住，基本都維持在30～35的一個年齡段，對于這個年齡段的人群來說，忙碌的工作是他們在24小時之內最主要的活動內容，公寓或許更多的只是一個臨時休憩和停步的空間，在這種情況下，生活的質量就是他們所要著重考慮的了，他們更希望的就是能在最短的時間內恢復一天繁重工作下的疲勞，他們更希望在能工作以外的時間內所享受的是徹底的放松。所以選用溫泉作為本案的主題，可以說是為酒店公寓業(yè)主所量身度做而成的一種生活方式。白天——奔走于各個辦公室之間快節(jié)奏的工作。夜晚——浸泡在溫泉水中的徹底放松。產(chǎn)品定位的核心支撐點會所本案會所分為常規(guī)和溫泉兩個部分，建議置于裙房，在二樓位置設置溫泉湯池，在一樓結合大堂放置會所的常規(guī)部分。其中的溫泉湯池部分是實現(xiàn)本案產(chǎn)品定位的核心支撐點，本案的溫泉主要又以下幾個部分組成：◆ 溫泉部分如下圖所示，整個溫泉被分為日光溫泉浸泡、高氧浸泡、活水浸泡、冷水浸泡和人工按摩五個核心部分，這幾個部分既相互獨立，保持著各自的主題，但又保持著彼此之間的聯(lián)系，五個核心部分相互獨立、相互穿插，烘托出了整個溫泉的主題，使得業(yè)主能在這個完整的空間內享受到不同的服務內容，同時，周邊所結合的一些小的部分，如藥物浸泡、按摩間等精致服務項目又更加明顯的提點出了溫泉的健康主題。 溫泉部分的具體建議如下：日光溫泉浸泡區(qū)：如上圖所示，日光溫泉是整個溫泉館中最大的部分，它的頂部由透明玻璃組成，周邊做綠化處理，同時在玻璃頂部設置噴淋設施來人工模擬降雨。白天：陽光透過玻璃直接照射在整個浸泡區(qū)，浸浴于溫軟的水中，享受著陽光的撫慰，享受著綠樹的芬芳。我們要用這種極至的閑適來沖擊客戶的心理期望，讓他們充分理解我們所極力推薦的這種浸浴于溫泉中的生活方式。夜晚：客戶躺在溫泉湯池內，置身于郁郁蔥蔥的綠樹中，抬眼望去，或是繁星點點的星空，或是月光皎潔的夜色。置身于夜色之中……置身于溫暖的泉水中……絲絲點點的雨水落在面頰上……漫水咖建議把咖啡廳設置上與溫泉緊密相連的區(qū)域，以形成漫水的效果。漫水咖，顧名思義，就是把溫泉池的池水蔓延到咖啡廳的地板上，沐浴完畢，從池中一步就可以跨坐到咖啡廳的座位之中。讓水淹沒住業(yè)主的腳踝，讓輕輕波動的水流把一絲小資的閑散和舒適彌漫到咖啡廳的每一寸空間，讓泳池和咖啡廳完美的融合到一起來。◆ 會所常規(guī)部分在會所常規(guī)內容的設置上，要把握點到即可的原則，重要部分一定要醒目的提點出來，對于一些非重點部分，以滿足基本需求為根本原則。具體內容建議如下：健身房（包括女子韻律健身館與器械健身房）女子韻律健身館：該部分要進行重點的處理，建議采取私人教練式的運作模式。具體如下圖所示：擁有一個健康的身體，保持一個優(yōu)美的體形，這是每一位女性都在向往著的目標，而這種愿望在那些成功的白領女性中，則更是被詮釋到了極點，在這種愿望的支配下，價格等因素全都變的次要起來，最重要的就是高品質和高質量。——私人健身教練就是我們?yōu)闃I(yè)主所提供的最好的選擇。設想一下，一對一的指導，科學的服務，一切都是高質量的，用這些高質量的服務來換取一個健康而優(yōu)美的體形，對這些白領女性來說有什么能比一個優(yōu)美的體形更重要的呢。器械健身器械健身是目前會所的必備內容，此部分的處理要到位，不能僅僅停留在概念的基礎上，要突出亮點，渲染氛圍。如下圖所示：由于我們的目標客戶是集中在30～35歲的年齡段上，所以健身對此類人群來說，是必不可少的，并且要求健身房的層次要與其收入相對成正比。所以我們有必要加強此部分的處理力度，讓健身房能真正的使用起來，避免流于形式而產(chǎn)生投資流失。對于會所的其它內容建議如下：商務中心：為客戶提供簡單的商務服務。洗衣房：為客戶提供洗衣以及熨燙服務。其它還應設置西餐廳、便利店、美容美發(fā)廳、桌球房、棋牌室等設施。標準層以及樣板間裝修建議216。 標準層裝修建議：標準層的裝飾處理手法要呼應大堂的整體處理手法，“用干凈、簡潔的建筑處理手法＋溫馨、典雅的裝飾處理手法”。具體如下：如上圖所示，在標準層的墻體、地面等建筑部分的處理上，要用簡潔、干凈的現(xiàn)代處理手法，要使得整個空間在干凈、簡潔間凸現(xiàn)出現(xiàn)代的風格，要用這種清晰、明快的線條勾勒出空間的時代感。對于一些輔助性的裝飾構件及點綴，要盡量的柔，建議以原色木質、室內花木、布藝為主，基調要溫馨，要柔順。柔與硬、簡潔與繁復、溫馨與冷淡的對比勾勒出整個標準層的風格，既具有工業(yè)文明的干凈、簡潔，同時又不失家的溫馨。216。 樣板間裝修建議： 我司建議在樣板間的處理上分為主題樣板間和標準樣板間兩個部分，其中的主題式樣板間為深化本案溫泉主題的特色樣板間，它主要用來渲染本案主題，提升樓盤檔次，與此同時，它又為業(yè)主提供了一個選擇的方向，提供一個未來生活方式的想象模板。具體如下： 主題樣板間——透明溫泉浴室：透明浴室——玄幻中勾畫出的浪漫如上圖所示，整個空間的著眼點要集中在浴盆的處理上，造型流暢的全玻浴盆，古色古香的黑色鑄鐵托架，提點出了房間內最高亮點，集中了房間內的所有視線。同時采用玻璃馬賽克鋪地、玻璃衣柜來烘托亮點。在地面上設置若干彩色射燈，一部分打在浴盆上，一部分打在天花板上。置身其中——彌漫在身邊的水霧、射燈勾畫出的光線、透明的水體……在此空間內，一切都是不真實的，一切都是虛幻的……我們在此浴室的處理上所抱的唯一目的就是要把溫泉的主題詮釋到極點、要把小資的浪漫情懷彌漫到客戶的每一寸神經(jīng)，用這種渲染到極點的氛圍來沖擊客戶的心理，讓客戶對浪漫能有一個無限想象的空間。標準樣板間在標準樣板間的裝修風格上，要盡量向標準層的格調上靠齊。也要采用干凈、簡潔的建筑處理手法＋溫馨、典雅的裝飾處理手法，要用這兩種相互穿插變化的手法營建出現(xiàn)代工業(yè)文明的干凈、簡潔，同時又不失家的溫馨。對于建材的選用上，我們在考察了上海市多個中、高檔樓盤的全裝修情況，對各樓盤的相關施工工藝和材料選擇進行了了解。多數(shù)樓盤的選材以高檔進口產(chǎn)品和國內名牌產(chǎn)品為主，較大的提升了樓盤的檔次，但同時裝修價格過于高昂。經(jīng)過調查，對比各樓盤的裝修檔次，我們擬定了1000元/m178。的裝修方案。其選用材料與市面上1500—2000元/ m178。的全裝修房的選用材料檔次相當，性價比較高也較為合理。具體如下：◆ 墻面涂料： 來威◆ 木器漆： 長春藤◆ 廚房、衛(wèi)生間吊頂： 香港 ◆ 木地板： 大自然 香脂木豆 ◆ 大理石（窗臺板、門檻條）： 進口啡網(wǎng)紋 ◆ （局部地面鋪設）： 莎安娜米黃 ◆ 廚房墻面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 廚房地面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 衛(wèi)生間墻面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 衛(wèi)生間地面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 陽臺地面： 諾貝爾瓷磚◆ 房門： 松下◆ 門鎖： 弗羅倫（意大利）◆ 煤氣灶： 林內 ◆ 櫥柜： 柏麗 ◆ 脫排油煙機： 帥康◆ 空調： 特林（美）小型中央空調◆ 熱水器： 林內11升◆ 開關： TCL住宅高科技建議本公司一直沒有放棄過對住宅高科技的關注與研究，并且有過多次成功實施的經(jīng)驗，在這種豐富經(jīng)驗的基礎上，我們認為高科技的運用也是提升本樓盤檔次的一個必備手段。在高科技的運用方面，我們認為一定要把握以下原則：1） 要有強烈的針對性。每個樓盤的都具有自己的特性，所以它所采用高科技的內容也要有針對性。2） 內容要實際，要具有實用性。3） 對于一些已經(jīng)比較普遍的技術，如國際DDD和IDD電話、衛(wèi)星電視、寬帶接入等，我們要悉數(shù)采用。具體建議如下：室內安全防范報警系統(tǒng)技術描述及市場現(xiàn)狀：在室內安裝各種聲光探頭，24小時探測室內可能發(fā)生的危險，并向指揮中心發(fā)布報警信號。目前市場主要以防范燃氣泄漏、火災等非入戶性災害為主，入戶性災害主要依靠小區(qū)物業(yè)管理在以整個小區(qū)為目標進行防范。建議做法：在室內安裝各種紅外探頭，且住戶可遠距離設置室內防區(qū)。收益點：加大室內防范的深度，使室內不留任何安全死角，把潛在客戶對安全方面的隱患降低到最