【導讀】承蒙貴公司的信任，我公司有機會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。業(yè)應思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點之源。題進行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻我公司的力量。項目地塊位于合肥市東西干。道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設施、商務設施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的。同時在市民意識中的地段認知度、美譽度極佳。的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低；互補性等亦充分具備。已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。由于該項目住宅部分客戶群定。數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，對交通、檔次、硬件設施、物業(yè)管理的要求較高。為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進行描述，

　　

【正文】 產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 居住模式的時尚性、先進性和人文性等），使樓盤的優(yōu)勢變得更豐富。 綜上述，樓盤現(xiàn)象的 塑造、樓盤賣點的傳播，都必須有一個科學的、嚴謹?shù)摹⒂袆?chuàng)造力的廣告企劃來指導廣告推廣活動，使廣告更為有效、深入、全面、持久，從而為樓盤銷售提供強有里的支持。 項目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 本本案的規(guī)劃中，多個功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢，更是新生活概念的表現(xiàn)支點。同時由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播 創(chuàng)造了得天獨厚的條件。我們還可以認識到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間，利于將概念炒作變得入、豐滿。 概念二：酒店式商務公寓 本樓盤的功能模塊中，商務公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務、公寓式辦公單位、強有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來統(tǒng)領，因此，我們推出“酒店式商務公寓”概念，通過對這一概念的炒作使商務公寓的形象和賣點得到差異化和系統(tǒng)化傳播。 項目廣告推廣的狀態(tài) 高負荷 高頻率 高效率 隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營銷過程中引導期、導入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動已顯得迫在眉睫。大量的廣告活動策劃、創(chuàng)意、設計制作、發(fā)布等任務需要在相當緊迫的時間內(nèi)緊鑼密鼓地完成。因此，我們的廣告推廣活動必須以高負荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來進行，確保各項廣告活動跟銷售的進程緊密配合，使每個時期的銷售活動都能夠得到強有力的廣告支持。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 項目廣告推廣的目標 1. 項目高價值的形象，使項目的優(yōu)秀形象得到廣泛的社會認知和認可； 項目的賣點 送達目標客戶并影響其判斷，創(chuàng)造大范圍人群的購買欲望； 項目全銷售期間各階段銷售目標的實現(xiàn)； 項目作為新生活概念先導者和先進辦公物業(yè)的形象廣為流傳、深入人心。 第一部分：樓盤各功能模塊分析 酒店式商務公寓 三、 買點概論 前所未有的酒店式物管服務：商務公寓的酒店式服務不是對傳統(tǒng)寫字樓物管服務的簡單改良，而是一種真正基于現(xiàn)代化酒店服務理念的物管服務新模式； 多樣化的戶型規(guī)劃：商務公寓的規(guī)劃中，有適于創(chuàng)作型公司使用的標準間式辦公單位，有適于小規(guī)模公司使用的套間式辦公單位，有適于較大規(guī)模公司使用的大開間敞開式辦公單位，還有貼合公司形象宣傳需要而量身定做的內(nèi)中庭復式辦公單元。這些不同大小的辦公戶型滿足了多種規(guī)模、多種業(yè)態(tài)、多種風格的公司需求，而且這些戶型中有很多的是在合肥辦公樓樓市在首次引入的新概念設計。 酒店會所設計：商務公寓的會所設計充滿創(chuàng)新意識和人本關懷的理念，設置咖啡館、文藝沙龍、美容健身中心、工作快餐廳、商務洽談室、家政服務中心、商務中心、多功能會議廳、室內(nèi)游泳池等服務功能，充分滿足了辦公單位的商務活動需要和職場白領的生活需要嶄新詮釋了現(xiàn)代化寫字樓的真正含義。 垂直交通：長久以來， 電梯門口焦急的人群和電梯橋箱里的擁擠不堪已經(jīng)成了許多高層寫字樓上下班時的常見景象。商務公寓配備了三部自動聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問題。 巧妙的空間景觀設計與周邊環(huán)境的完美結合：本案在規(guī)劃中，在樓宇與道路間布置樹木、花壇，形成一個過度性的城市空間，提高了商場、辦公、公寓的整體品味；在裙樓六層頂部及塔樓頂部設有屋頂花園，與毗鄰的杏花公園相結合，形成階梯式綠化景觀，獨具匠心的設計與周邊環(huán)境的巧妙結合，彰顯樓盤的高貴定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 品位。 地段優(yōu)勢：本案地處壽春路與蒙城路交叉口，西側為蒙城路，南側為壽春路，毗鄰杏花公園，坐擁傳統(tǒng)辦公中心、文教中心、人居中心的豐富積淀，周邊金融機構、星級酒店云集、知名學府、政務機關遍布，交通出行四通八達，信息交換暢行無阻，充分滿足了現(xiàn)代辦公對人流、物流、信息流的快節(jié)奏需要。 大規(guī)模的汽車泊位：針對一直困擾都市寫字樓的停車難問題，商務公寓從規(guī)劃起步就本著一切從人出發(fā)、一切從業(yè)主的理念為業(yè)主呈獻了 200 多個泊車為的大規(guī)模的停車空間，讓高節(jié)奏的商務活動了無后顧之憂。 ９、 成長性地段，自用投資兩相宜：地段的成長性和規(guī)劃的先進性帶來了物業(yè)投資的極大空間，多種規(guī)格的單元劃分滿足了不同 投金實力業(yè)主的需要，同時商務公寓的物管部還提供租賃代理服務。杏花商業(yè)中心，一個財富成長的地方。 廣告策略 １、 定位：酒店式商務公寓 —— 頂級寫字樓的嶄新詮釋 廣告脈絡 炒作“酒店式商務公寓”的概念，以“什么是真正優(yōu)秀的寫字樓”為切入通過對傳統(tǒng)標準的否定而最終使目標客戶做出這樣一種評判：“本案這樣的酒店式商務公寓才是真正現(xiàn)代化的寫字樓?！表椖康母鱾€賣點以“對頂級寫字樓”的“詮釋”來一一展開，達到既炒作概念，又整合傳播賣點，同時還滿足了廣告宣傳的差異化需要。 廣告投放計劃：（后附 “ 總體宣傳計劃表 ” ） 關于大范圍形象造勢廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分 條件： 本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會認知度。 本案所處地段不是傳統(tǒng)意義是的商業(yè)中心，而是傳統(tǒng)商業(yè)中心的順延區(qū)域，所以根據(jù)本案所處的區(qū)域地位需做形象引導才可獲得社會關注和認可。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 合肥是作為區(qū)域中心城市的交通位置、人物流狀況、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況等。均不具有廣泛的、有影響力的社會認知。因此，本案的廣告宣傳中，項目的形象性宣傳顯的必不可少。 而另一方面，我們又注意到： 本案自身性質(zhì)及 營銷策略決定了廣告的目標群體具有一定的特定性和集中性，在茫茫人海在要保證大范圍廣告投送能順利抵達這些非分散性目標群體，得到注意并獲得反饋存在很大的不確定性。 本按的目標受眾分布于發(fā)達地區(qū)及高收入人群中，單純依靠大范圍廣告達到促銷目的需要大幅提高廣告的投放數(shù)量，從而使廣告預算大幅增加。 本案屬合肥市高檔樓盤，區(qū)域地位優(yōu)越，因此用途應指向為高端商業(yè)業(yè)態(tài)，必需通過一些專業(yè)性、學術性較強的特殊方式進行廣告宣傳，才能貼合本案的形象定位和目標群體特征。 通過以上分析，我們可對廣告的組合戰(zhàn)略得出如下一個大 致的方針： 大范圍形象廣告造勢，特定范圍直接廣告促銷 廣告風格： 理性、務實為住，形象煽動為輔 精、準、雅、全 精：指廣告不駁雜，主要訴求明晰，不拖泥帶水，不拐彎抹角。 雅：廣告內(nèi)容格調(diào)高雅，廣告投放方式高雅，項目形象定位高雅。 全：廣告信息全面，廣告目標全面，廣告方式全面。 廣告定位 掘金運動 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一次合肥城市商圈擴張的掘金運動 一次開發(fā)合肥商業(yè)競爭處女地的掘金運動 一次進軍合肥新老城區(qū)咽喉節(jié)點的掘金運動 一次引領都市新生活的掘金運動 廣告媒體 大范圍形象造勢廣告 A、本地篇： 專家論證會： 主 題：締造新都市經(jīng)濟圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 （本案的地段優(yōu)勢由此導出） 參加人員：商業(yè)從業(yè)人士、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟學專家、合肥市建委、媒體人士等。 組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體（如上海、寧波、溫州等） 相關廣告活動：現(xiàn)場廣告推廣、與會者口碑推廣、報紙軟廣告及時投放。 網(wǎng)絡廣告： 載體：專業(yè)商業(yè) 信息網(wǎng)站 方式：彈出式廣告欄 報紙?zhí)貏e企劃專號： a、 次專號可以相關人士或?qū)＜艺撟C會與會者發(fā)言的形式發(fā)表，并在同一個版面同步發(fā)布項目形象硬廣告以加強效果。 b、 主題與專家論證會一致。 報紙硬廣告： 指導思想：只做形象宣傳，不做促銷宣傳， 形式：報紙半版彩色平面廣告。 主題：合肥人的時尚之都 /前所未有的商品位購物體驗。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 B、異地篇： 郵政 DM 直投廣告 目標：篩選出的一至兩千家潛在客戶 方式：郵政 DM 直投 內(nèi)容：樓書及其他相關資料（ VCD 視盤、投資分析表、合肥市場分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會 意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺歷、明信片等） 招商推介會 組織方：合肥市招商辦、合肥市商業(yè)局 與會人員：目標客戶高層領導；著名商業(yè)城市的商會會長（如上海、寧波、溫州等）分管部門主管，當?shù)孛襟w、及其他有關人士（地產(chǎn)業(yè)人士等） 廣告方式：演講、討論、派發(fā)宣傳品，來肥考察邀請書，現(xiàn)場海報等 pop 宣傳品 報廣：當?shù)貓蠹埖男“婷嬲猩虖V告。 網(wǎng)絡促銷：專業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)絡公告版信息發(fā)布。 總體宣傳計劃書 一、 引導期 （時間待定） 媒體 主題 備注 售樓部包裝（展板、模型、樓頂廣告牌、吊旗、刀旗、售 樓部周邊景觀治理、內(nèi)部環(huán)境裝修等） 樓盤整體形象，各功能模塊賣點 對周邊人群形成一定的影響，集聚一定的人氣；對前來問訊的客戶進行市場調(diào)研，為價格制定等銷售決策提供第一手資料 商務公寓樓書、杏花商業(yè)中心樓書、各戶型單頁 對各功能模塊的理念炒作、形象塑造、賣點傳播 設計精美、制作精細、彰顯品位，為客戶提供一個細致的樓盤信息載體 基礎 VI 系統(tǒng)導人及應用（售樓部手提袋、紙杯、名片、便簽、信封等） 樓盤形象識別系統(tǒng) 形成樓盤形象的規(guī)范化表述，向目標客戶營造高品位樓盤的感覺 戶外廣告牌 樓盤形象標準畫面；主要賣點簡要陳 述；電話；地址；開發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等 樓盤形象傳播以及營銷熱線，售樓部地址等促銷信息定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 的傳播 第一次報廣（全彩整版） 樓盤總體形象標準畫面；“一種前所未有的都市新生活” 樓盤總體形象導入，三個功能模塊簡介，新生活概念簡稱表述，內(nèi)部認購期優(yōu)惠政策 第二報廣（全彩整版） 樓盤總體形象標準畫面；“徽商杏花公寓 *年 *月 *日接受內(nèi)部認購 ” 寫字樓形象導入，三個功能模塊簡介，寫字樓主要賣點表達，對內(nèi)部認購期的預報，內(nèi)部認購期優(yōu)惠政策 VIP 金卡制作 與內(nèi)部認購期派發(fā)，持卡人可在開盤慶典是享受 VIP 待遇，并可參加有獎活動 內(nèi)部認購期開始日售樓部環(huán)境渲染 慶典氣氛的渲染 活動現(xiàn)場 POP 宣傳及口碑效應 賀年卡、年歷卡制作 用于商場招商 DM 直投和售樓部派發(fā) 商業(yè)中心招商 VCD 光盤、招商推介會意向詢問表、回執(zhí)的設計制作 用于商場招商 DM 直投 二、 內(nèi)部認購期（時間待定） 媒體 主題 備注 第三次報廣（全彩整版） “與嶄新力量的擁抱” 徽商杏花公寓今日起起接受內(nèi)部認購 對事件的渲染有沖擊力，對內(nèi)部認購優(yōu)惠政策的介紹 報紙軟文 一種嶄新的人居模式的