房地產(chǎn)營銷策劃方案-龍光寶安項目營銷推廣執(zhí)行策劃書-資料下載頁
2025-10-13 07:52本頁面
【導(dǎo)讀】城”也是憑借其三錯層設(shè)計創(chuàng)造寶安第一而贏得市場。以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)；中心區(qū)寶安未來的政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，具有較強的升值潛力；中心區(qū)的升值潛力在深圳市福田新中心區(qū)、南山新中心區(qū)都得到很好的驗證，因此，強大的升值潛力將會使得寶安新中心區(qū)成為人們置業(yè)、投資的首選。隨著深圳城市擴容及“撤關(guān)”因素地影響，與南山只有一關(guān)之隔的寶安將是深圳城市擴容。的首選區(qū)域之一；規(guī)模適中，整體高端定位，高端配置；首層全部架空抬高，獨立性、私密性；近2萬㎡大型休閑、運動、健康中心園林；進而贏得目標(biāo)客戶，并憑借產(chǎn)品的市場沖擊力初步建立項目“廊院式&高端”形象。
【正文】 其購買本項目原因，從而帶動項目賣點； ? 拍賣價格進一步體現(xiàn)樓盤 “高質(zhì)高價 ”特征，同時將項目的形象提升到最高點； 滿漢全席答客宴： ? “空中行宮 ”推出日，滿漢全席款待新老業(yè)主，讓業(yè)主享受皇家生活； ? “滿漢全席 ”答客宴勢必引起媒體的廣泛炒作，吸引全深圳（甚至是全廣東）的關(guān)注，提高項目知名度、美譽度、品牌度；帶動一期項目尾盤銷售，同時為二期的 “高價 ’銷售提供了大力支撐； ? 促進業(yè) 主的口碑傳播，增加客戶營銷； （四）造勢安排及促銷手段 ? “空中行宮 ”介紹新聞發(fā)布會； 我們把項目 5 號樓純復(fù)式住宅稱為：空中行宮。因為：本項目是寶安最為頂端的小區(qū)；這里是本項目中最為頂級的住宅；這里將是寶安最為知名的富豪的休憩之所；他們都是自己王國的國王。 ? 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場拍賣拍賣會； ? 豪宅故事 ——邀請一位最有影響力的富豪（建議選擇寶安籍有影響力名人富豪、名人）或國內(nèi)國際第一人（比如：榮氏家族成員等）作為 “空中行宮 ”的主人； ? 慶祝本小區(qū)獲得 “**”稱號； ? 組織新老業(yè)主參加的 “****旅游周 ”。 （五）媒體選擇及推廣計劃：（見附表） 五、 尾盤期（二期公開發(fā)售） （一）時間： （二）銷售推廣目標(biāo)： ? 促進二期銷售，形成熱銷態(tài)勢； ? 帶動一期剩余單位銷售； ? 鞏固項目及發(fā)展商品牌。 （三）推 廣突破點 ? “龍光 XXXX 學(xué)?？⒐さ涠Y ”； 借助 “龍光 XXXX 學(xué)?？⒐さ涠Y ”之際，著力宣傳龍光項目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項目附加值。 （四）造勢安排及促銷手段 ? 會所開放； ? “龍光 XXXX 學(xué)?？⒐さ涠Y ”； ? 老客戶帶新客戶獎勵； ? 視具體的銷售情況確定讓利措施，宜采用送家電、廚衛(wèi)裝修、花園裝修、旅游機會、大獎等暗降的讓利形式。 ? 裝修論壇 amp。裝修作品展（組織品牌裝修公司，對龍光項目老業(yè)主進行裝修系列講座；針對龍光項目各個戶型設(shè)計平面及效果圖方案，在會所進行展覽）； 第三部分媒體 策略 一、 媒體策略： （一）媒體選擇考慮因素： 本項目的純高端定位； 寶安樓盤 90%以上為本土消化； 本項目目標(biāo)客戶定位（寶安本地為主，輻射南山、福田）； 本項目產(chǎn)品特色（廊院式、前庭后院、空中行宮）； 本項目營銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品先行，公關(guān)活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌； 寶安媒體現(xiàn)狀（無主流媒體，有線電視發(fā)達）。 （二）媒體策略 本項目目標(biāo)客戶定位、寶安樓盤銷售本土化特征決定本項目媒體選擇上戶外廣告將起著非常重要的作用；寶安無主流媒體及各鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)發(fā) 達，奠定了有線電視廣告的主力地位；項目純高端定位、 “項目產(chǎn)品特色 ”以及 “產(chǎn)品先行，公關(guān)活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌 ”的項目營銷戰(zhàn)略決定了報紙媒體不可忽視；因此，中原建議 : 本項目的媒體策略： 以戶外廣告、有線電視、報紙為主，其它媒體為輔； 在不同的推廣期根據(jù)相應(yīng)的推廣策略安排媒體組合。 （三）媒體選擇： 主導(dǎo)媒體： （ 1） 戶外廣告 ? 路旗廣告；（新湖路、創(chuàng)業(yè)西路兩側(cè)布置） ? 燈箱廣告；（新湖大道、新城大道、創(chuàng)業(yè)西路、 107 國道段） ? 戶外廣告牌；（水晶島 1 塊、南頭檢查站 1 塊、 107 國道 1 塊、廣深高速寶安出口 1 塊、機場出口 1 塊、西鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 1 塊、新城大道 1 塊、項目地塊 1 塊，共 5～ 8 塊）； ? 候車亭廣告及公交車體廣告；（新城大道、 107 國道、創(chuàng)業(yè)一路至關(guān)口段、西鄉(xiāng)大道、前進一路部分路段設(shè)置候車亭廣告；選擇 30 31 320 等 貫穿關(guān)內(nèi) ——新安 ——西鄉(xiāng) ——寶安下屬各鎮(zhèn)的線路做公交車體廣告） （ 2） 有線電視 寶安區(qū)各鎮(zhèn)有線電視普及率較高，在 30 多套節(jié)目中選擇收視率較高的翡翠臺、本港臺插播廣告，將取到很好的廣告宣傳的效果；深視廣告更是地產(chǎn)廣告的主流媒體，在例如 “家園 ”等欄目中對本案進行形象宣傳對本案的形象打造具有極大的促進作用。 （ 3） 報紙媒體 雖然報紙廣告的針對性不強，但報紙廣告可以豐富宣傳的方式，營造聲勢；而且，本項目乃寶安中心區(qū)首個純高檔樓盤，走的是 “高質(zhì)高價 ”路線，如何將 “廊院式 ”住宅概念深入人心，取得 良好的市場反應(yīng)；如何在 “公關(guān)活動切入 ”時予以媒體報道及媒體炒作配合、如何創(chuàng)立樓盤品牌并最終建立形成龍光企業(yè)品牌，都需要報紙媒體的強大支持。 主流報媒：深圳特區(qū)報、寶安日報 輔助報媒：南方都市報、深圳商報、深圳晚報等 輔助媒體： DM、夾報、電臺、網(wǎng)絡(luò) （ 1） DM 單張直郵廣告、夾報 ? 選擇寶安曾經(jīng)的高檔住宅區(qū)及公務(wù)員居住集中住宅區(qū)進行 DM 直郵，吸引潛在客戶親臨樓盤銷售現(xiàn)場； ? 同外商協(xié)會、臺商協(xié)會、個體勞動者協(xié)會、觀瀾高爾夫協(xié)會、碧海灣高爾夫協(xié)會聯(lián)系，取得會員的名冊。按照名冊的姓名地址，將樓 盤銷售資料以 DM 單張的形式郵遞給協(xié)會會員； ? 針對公務(wù)員選擇寶安日報、深圳商報在寶安分區(qū)域投放夾報； （ 2） 電臺 因為本項目目標(biāo)客戶基本為二次及多次置業(yè)客戶，這些客戶基本都是有車一族，他們呆在車上的時間很多，因此可以考慮采用電臺廣告（如飛揚 971）針對這些客戶宣傳； （ 3） 網(wǎng)絡(luò) 在 “搜房 ”等網(wǎng)站建立項目宣傳主頁，進行網(wǎng)上宣傳。 （ 4） 其它 ? 參加寶安（深圳）房地產(chǎn)展銷會； ? 網(wǎng)絡(luò)短信廣告； ? 船票廣告（蛇口碼頭船票廣告）。 三 、銷售渠道 ? 售樓處 ——項目銷售中心； ? 客戶營銷：制定相應(yīng)獎勵措施，刺激老客戶帶新客戶； ? 全員營銷：發(fā)動發(fā)展商及相關(guān)合作公司全體人員進行項目推介，對于推介成交人員給予現(xiàn)金獎勵； ? 中原二級市場聯(lián)動 ——利用其它樓盤客戶，轉(zhuǎn)介到本項目； ? 中原三級市場 ——提供意向客戶資源，與二級市場銷售人員合作，向客戶進行針對式推廣； ? 項目巡展（后期在寶安寫字樓、商場、酒店、機場等地作巡展）。 四 、推廣費用預(yù)算 通過對銷售價格的初步定位。 本項目整體平均銷售價格約在 5300 元 /平方米左右。按照可銷售住宅面積 15 萬平方米計算，預(yù)計 銷售總價約為 8 億元。 根據(jù)中原操盤經(jīng)驗和營銷計劃安排，本項目的營銷推廣費用可以控制在銷售收入的 ％3％，這里我們?nèi)?%，預(yù)計營銷推廣費用約為： 2240 萬元 。 本項目一期部分面積雖然只占到項目（住宅部分）總面積的 40％左右，但是本項目一期的推廣對于整個項目成敗起著至關(guān)重要的作用，一期推廣擔(dān)負(fù)著 “廊院式住宅 ”概念炒作及項目形象建立，項目二期推廣在某種意思上來說是延續(xù)項目一期部分建立起來的品牌形象，順勢銷售；因此我們預(yù)算了項目整體推廣部分的 60％用著項目一期形象推廣及概念炒作，即一期 推廣費用約為： 2240*60％，為 1344 萬元 說明： ? 本費用預(yù)算僅為一個參考控制標(biāo)準(zhǔn)，因?qū)嶋H操作及對各項工作要求的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不同，費用會有差異，本公司在實際工作中會與發(fā)展商共同商討； ? 項目成功與否與前期效果密切相關(guān)，因此營銷總體費用為前期多、后期少的遞減方式。（具體媒體費用見 附件 1）
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