【正文】 用一系列營(yíng)銷手段，在短時(shí)間內(nèi)聚集了較盛的人氣，在當(dāng)?shù)氐闹纫呀?jīng)打響。富城匯”的信心。在此情況下，暫時(shí)將 B16B31 封盤，同時(shí)公布 D區(qū)房源，以豐富產(chǎn)品類型，重新引起客戶關(guān)注。另一方面重視對(duì)客戶資料的搜集和分析，在維護(hù)好老客戶關(guān)系的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)新客戶。富城匯之夜”納涼晚會(huì) 1．推廣思路： “金湖灣”項(xiàng)目開(kāi)盤之后，推廣手段缺乏延續(xù)性，方式也較單一，沒(méi)有給客戶造成強(qiáng)烈的沖擊力，加上項(xiàng)目本身在產(chǎn)品上缺乏實(shí)際可感觀的東西，因此導(dǎo)致姜堰人對(duì)“金湖灣”商鋪的關(guān)注度逐漸降低。 具體措施如下： ① 三個(gè)以上（包含三個(gè)）客戶購(gòu)買可視為團(tuán)購(gòu)； ② 客 戶可自行組團(tuán)； ③ 團(tuán)購(gòu)可享受優(yōu)先選房權(quán)，并可享受 30— 50 元 /㎡的優(yōu)惠。富城匯開(kāi)盤前通過(guò)系列活動(dòng)宣傳，引起當(dāng)?shù)厥忻駨V泛關(guān)注。 已 成 交 客 戶 買 房 心 理 分 析自營(yíng)者30%投資者70%已 成 交 客 戶 區(qū) 域 成 交 量 （套）13200510152025B區(qū) C區(qū) 二、 未成交客戶分析 從客戶買房心理分析中，可看出， 70%的客戶為投資者，作為成交客戶中的主力客群，其最關(guān)心的是日后商鋪的出租及其租金的高低，這也是目前本項(xiàng)目所不能提供的，所以，對(duì)于招商公司的入駐及選擇將成為本項(xiàng)目日后銷售的重要保證之一 。二是增幅的回歸，前段時(shí)間特別是 20xx 年，房?jī)r(jià)的漲幅，從全國(guó)來(lái)看是比較高。北京、上海、杭州等地商品房成交量降幅已經(jīng)超過(guò)了 20%。在姜堰的整體城市規(guī)劃指引下，姜堰西區(qū)有效地利用了整體利好的開(kāi)發(fā)方向，在姜堰市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中占據(jù)了有力的市場(chǎng)份額。完成住宅投資 1533 億元，增長(zhǎng) %，占全部投資的比重為 66%.其中，完成經(jīng)濟(jì)適用房投資 60 億元，下降 %，所占比重由去年同期的 %下降到 %. （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資 金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化 一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源累計(jì)為 4521 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。配套細(xì)則制定的內(nèi)容都明確了房產(chǎn)新政策中最受人們關(guān)注的兩點(diǎn)：享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)和新?tīng)I(yíng)業(yè)稅政策。 （二） 市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：從數(shù)量上可以看出，西區(qū)整體房地產(chǎn)供大于求，并且隨著時(shí)間的推進(jìn)，西區(qū)各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，將產(chǎn)生強(qiáng)烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)給本項(xiàng)目造成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （四）外地客戶的投資特 征 —— 異地商鋪投資比例下降 本項(xiàng)目一期商鋪未成交客戶中，有部分的異地投資者，如上海，但由于其中大部分未留下聯(lián)系方式，故沒(méi)有列入上述一期未購(gòu)買客戶中，但為準(zhǔn)確科學(xué)地分析本項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀，我司將以下資料提供給開(kāi)發(fā)商，以便于做市場(chǎng)判斷。 營(yíng)銷策略 一、推出組合優(yōu)惠政策 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，客戶投資熱情逐步降低。隨著項(xiàng)目的開(kāi)盤，客戶逐漸由原來(lái)的沖動(dòng)趨向于理智，由于項(xiàng)目進(jìn)展較緩，客戶可見(jiàn)的產(chǎn)品部分內(nèi)容太少，對(duì)項(xiàng)目的熱情度也在逐漸降低。 2．活動(dòng)形式：廣場(chǎng)納涼晚會(huì) 3．舉辦方法：由文化館牽頭組織，姜堰市政府協(xié)助支持，金湖灣同時(shí)，通過(guò)與 D 區(qū)價(jià)格的對(duì)比，刺激客戶對(duì) B、 C 區(qū)的選擇。銷售方面，一方面加強(qiáng)對(duì)銷售人員技巧性及接待客戶能力的培訓(xùn)，深入對(duì)產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)的挖掘，將前期客戶所反映的問(wèn)題匯總至公司，共同商榷銷售說(shuō)詞。 7．活動(dòng)流程： 時(shí)間安排 場(chǎng)景 具體內(nèi)容 9： 30— 10： 00 入場(chǎng)簽到 來(lái)賓領(lǐng)取抽獎(jiǎng)券（副券投入抽獎(jiǎng)箱） 10： 05 活動(dòng)正式開(kāi)始 主持人開(kāi)場(chǎng)，介紹來(lái)賓 10： 05— 10： 10 儀式一 開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)致辭 10： 10— 10： 20 儀式二 招商公司領(lǐng)導(dǎo)致辭及介紹公司概況 10： 20— 10： 25 第一輪抽 獎(jiǎng) 由招商公司領(lǐng)導(dǎo)抽出 10 個(gè)紀(jì)念獎(jiǎng) 10： 25— 10： 35 儀式三 專業(yè)人士介紹招商工作開(kāi)展的布署，闡述招商公司的入駐將會(huì)給投資客群帶來(lái)什么利益點(diǎn) 10： 35— 10： 40 儀式四 金湖灣老業(yè)主代表談對(duì)招商公司進(jìn)駐商業(yè)街的感想 10： 40— 10： 45 第二輪抽獎(jiǎng) 有業(yè)主代表抽出 5 個(gè)三等獎(jiǎng) 10： 45— 11： 00 儀式五 雙方領(lǐng)導(dǎo)正式簽約 11： 00— 11： 05 第三輪抽獎(jiǎng) 由現(xiàn)場(chǎng)主持人抽出 3 個(gè)二等獎(jiǎng) 11： 05— 12： 05 文藝表演 12： 05— 12： 10 第四輪抽獎(jiǎng) 由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)抽出 1 個(gè)一等 獎(jiǎng) 事件營(yíng)銷二：“金湖灣出臺(tái)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)客戶進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，通過(guò)優(yōu)惠政策吸引客戶，通過(guò)團(tuán)購(gòu)形式加快商鋪去化速度。富城匯 下階段營(yíng)銷推廣策略 前言： 金湖灣 從已成交客戶職業(yè)特征中，可看出 ，公務(wù)員與企事業(yè)單位工作人員為主力客群，占 79%。 市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：從政府、金融、土地、開(kāi)發(fā)商，用戶等多個(gè)層面入手打出的“組合拳”，是為實(shí)現(xiàn)三個(gè)回歸：一個(gè)是消費(fèi)者的預(yù)期要回歸，從原來(lái)看漲的預(yù)期回到理性的預(yù)期上來(lái)。 新政的威力已顯現(xiàn) 6 月 1 日是各地執(zhí)行“七部委意見(jiàn)”生效以后，據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，北京的銷售狀態(tài)持續(xù)疲軟，上海房?jī)r(jià)則每平方米比新政策執(zhí)行前下降 1000 元，廣州、深圳、重慶、南京、武漢等大城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅已出現(xiàn)明顯回落。隨著姜堰市商品房建設(shè)的不斷增加，商業(yè)用房供應(yīng)比重不斷增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向西區(qū)發(fā)展日趨明顯。其中，國(guó)內(nèi)貸款981 億元，增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金 1554 億元，增長(zhǎng) %；定金及預(yù)收款 1578 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 54 億元，下降 %. （三）土地供應(yīng)總量急速下降 一季度，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積 3446 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：針對(duì)配套細(xì)則，大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)僅為了享受政府優(yōu)惠政策而 去開(kāi)發(fā)普通住宅產(chǎn)品，要顧及其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）附件： 20xx年居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目及結(jié)轉(zhuǎn)建設(shè)工程（含商業(yè)部分） 20xx 年居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 序號(hào) 地段名 用地面積 建筑面積 建筑密度 容積率 1 北大街東側(cè)商貿(mào)區(qū) 71000 82440 2 金湖灣一期 14048 20xx0 3 世紀(jì)新城陳莊路北 段 42928 68279 4 建材廠三期 11800 15340 5 汽車站西、北側(cè)地段 91931 119510 6 瑪利特?zé)艟邚S地段 44696 58459 7 南苑二村南側(cè) 23415 30439 8 針織器材廠地段 27394 35612 9 正大花園二期 26390 289976 10 姜堰酒家地段 14000 28000 11 太平路老政府大院 13300 20xx0 12 醬醋廠錦順園 74600 97000 13 會(huì)展中心 181500 236000 14 三水大道東側(cè)錦華 園 220xx 35