【正文】 愿意到此購物消費(fèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚。交通發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。由于一期住宅已經(jīng)售罄，商業(yè)部分已經(jīng)經(jīng)營。 地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一； 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 ■ 市場容量威脅。 ■ 品牌優(yōu)勢。太極景潤花園項(xiàng)目組 二 00 五年四月六日 目錄 第一部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目分析 二、 項(xiàng)目定位 三、 項(xiàng)目經(jīng)營分區(qū)策略 第二部分 市場招商總策略 一、 招商的整體原則和目標(biāo) 二、 租金策略 三、 招商政策策略 四、 招商執(zhí)行策略 第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、 開業(yè)時(shí)間 二、 正式招商時(shí)間 三、 招商工作安排 四、 招商風(fēng)險(xiǎn)分析 五、 招商中存在的問題及規(guī)避方法 第四部分 招商準(zhǔn)備工作 一、 招商資料 二、 媒體運(yùn)用 三、 相關(guān)文件 第五部分 銷售建議 一、 投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)分 析 二、 銷售策略建議 三、 年度中旬推廣 第一部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。 ■ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢。 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 ■ 城市規(guī)劃機(jī)遇。 太太太 極極極 三、項(xiàng)目經(jīng)營分區(qū) 按照招商目的，原則上我們將廣場內(nèi)二層商鋪劃分為招商鋪面，接 受符合規(guī)定的商家進(jìn)駐；而一層則作為生活配套服務(wù)的鋪面不參與招商，但銷售部做好經(jīng)營商家對一層鋪面的需求登記工作，以便為一層商鋪的投資者提供租賃交易平臺。建筑形態(tài)：一期以多層房為主，二期高層房，現(xiàn)在正在內(nèi)部認(rèn)購。迪歐咖啡、歌德咖啡、韓式餐飲、高檔中式餐飲以及圖書館、藥品超市均在此經(jīng)營。 ⑶、本案租金建議 簽定 三年租期，免租 12 個(gè)月。 四、招商風(fēng)險(xiǎn)分析 商戶（租賃戶）風(fēng)險(xiǎn)分析 ◇ 項(xiàng)目招商在開業(yè)前不能完成 85%以上或裝修未完成，項(xiàng)目不能如期開業(yè)或開 業(yè)時(shí)間無限期拖延； ◇ 由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致廣場內(nèi)經(jīng)營無序，魚龍混雜； ◇ 沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高； ◇ 生意不是很理想或經(jīng)營慘淡； ◇ 開發(fā)商賣完后走人，交接工作無法完成。電視字幕則以現(xiàn)實(shí)需求而更換內(nèi)容。 商家條件： 商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進(jìn)行商鋪選擇。租金 =10 元 /㎡ /月 =120 元 /㎡ /年 我們考慮本案的經(jīng)營業(yè)態(tài)，在白天將不會形成較強(qiáng)人流、人氣，其消費(fèi)時(shí)間都在下午以后的時(shí)間段內(nèi)，故不能夠在白天直觀的向受眾 人群展示濃厚的商業(yè)氛圍。調(diào)整產(chǎn)品售價(jià)則意味著減少開發(fā)商的利潤，是任何站在開發(fā)商立場上者都不愿意看到的結(jié)果。 本案售價(jià)水平分析 售價(jià)需要與租金水平呈一定關(guān)系比例。配合本案 的招商、開業(yè)，配以時(shí)事性的文字及畫面宣傳。 二、媒體運(yùn)用 由于一期住宅項(xiàng)目已接近尾聲，因工期問題，二期還不能夠及時(shí)內(nèi)部認(rèn)購，故有必要對媒體投放量進(jìn)行縮減，避免浪費(fèi)。 二、正式招商時(shí)間 考慮到對面摩登市即將內(nèi)部認(rèn)購，以及本案的招商時(shí) 間段、商戶經(jīng)營淡旺季、工程進(jìn)度和商鋪的銷售等因素，我們確定 20xx 年 6 月 1 日為公開招商日。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。 臨塔南路與站前路為兩層門面房。 開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙Γ欠裼虚_發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。闌珊坊 太極如何消化過多部 分的面積，我們需要尋找新的業(yè)態(tài)支撐，根據(jù)行業(yè)規(guī)律，解決之道在于建立具有 核心競爭力的行業(yè)市場，該類業(yè)態(tài)需要較大的營業(yè)面積，又要不與整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)作理念有沖突。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處 于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。 ■ 郵局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點(diǎn)、聯(lián)通網(wǎng)點(diǎn)；位于山陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點(diǎn)，距本案 50 余米。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動及烘托。 ☆ 很明顯，廣場內(nèi)商業(yè)只是我們整個(gè)項(xiàng)目的一部分，我們的項(xiàng)目屬于商住相結(jié)合的形式，而非純商業(yè)，這就明確廣場內(nèi)商業(yè)需首先要能夠?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)提供生活配套服務(wù)。金水岸（街） 太極 經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外 部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適。距本案 300 余米。臨解放路及東西兩側(cè)巷道為兩層商業(yè)門 面。此處主要對塔南路與站前路交口至人民大道處的臨街商鋪?zhàn)饨鹚竭M(jìn)行調(diào)查。 為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速 落定，我們建議招商部分商鋪實(shí)行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給一些有影響力的商家。 第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、開業(yè)時(shí)間 第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期