【正文】 相比較住宅。 崇明城橋鎮(zhèn)部分二手房價格一覽表： 樓盤名稱 樓層 面積（ m2） 總價（萬元） 單價（元 /平米） 裝修程度 泌園村 2/6 123 75 6078 毛坯 金月灣 6/11 109 65． 5 6009 毛坯 寶島世紀(jì)園 1/11 75 134． 56 5574 全新裝修 寶島世紀(jì)園 3/6 90 136． 9 6574 毛坯 廣安苑 4/6 53 98 5408 毛坯 怡祥居 4/6 64 104 6154 全新裝修 怡祥居 3/5 62 98 6327 全新裝修 住宅以自用性為主，租賃回報率低，商鋪類市場不成熟 和目前崇明房地產(chǎn)售價相比較，崇明的住宅租賃價格較低，城橋鎮(zhèn)簡單裝修的一室一廳，月租金為 500 元左右，二室的房子也不會超 過 1000 元。由于在售樓盤供應(yīng)量短缺，崇明二手房市場較活躍，各種名號的房產(chǎn)中介公司星羅棋布。 二手房交易活躍，價格節(jié)節(jié)攀升 隨著越江通道、島域規(guī)劃、崇明島新規(guī)劃以及其他一 些因素的刺激和影響，崇明縣的房價大幅攀升，比去年價格上升了 50%。其他如上海春郭房產(chǎn)開發(fā)的怡祥居 20xx 年開盤價為 1538 元／平方米，而現(xiàn)在次新二手房價格已超出 4000 元／平方米以上，區(qū)域整體房地產(chǎn)呈現(xiàn)一片漲勢。但與上海乃至全國其他地區(qū)房地產(chǎn)價格快速上漲的情勢一樣，崇明整體房價也處于上漲階 段。 該兩個地塊低密度住宅將與本案形成客戶爭奪，本案如何引導(dǎo)、培養(yǎng)客戶及在適時的時間推向市場將至關(guān)重要。而近期內(nèi)，怡祥居西苑將于 20xx 年上半年推向市場。崇明新城中區(qū)的規(guī)劃范圍為北單位：萬元 /套 2 0 0 4 年3 季度類別墅單套面積分布結(jié)構(gòu)%%%%160 以下 160200 200260 260 以上單位：平方米 /套 至南橫引河、東至規(guī)劃 A13 線、南至長江岸線、西至鼓浪嶼路，規(guī)劃總面積約為 公頃，包括19 個街坊用地，建筑分為中、低密度居住用地兩種類型。 來自 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”的數(shù)據(jù)顯示， 111 月崇明批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為 萬方，預(yù)售登記面積為 萬方，供求關(guān)系比為 1： ，市場供 求平衡。此后直至 20xx 年的十?dāng)?shù)年間，崇明建設(shè)了 150 萬平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性質(zhì)的公房。長江隧橋建成后，將從根本上改變崇明島交通不便的狀況，為崇明島房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)創(chuàng)造條件，同時，提升了上海的輻射能力，促進(jìn)長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化、均衡化發(fā)展。 對本案的啟示： 本案所設(shè)計的產(chǎn)品空間尺度應(yīng)偏向于類別墅市場接受度較高產(chǎn)品，以保證本案產(chǎn)品熱銷市場。 三季度全市類別墅成交主力面積段為 160260 平方米，相對于獨(dú)棟別墅 300400 平方米在戶型上雖顯得緊湊，但功能上與其相當(dāng)，基本都帶有花園和露臺，如合生城邦其 174 平方米的聯(lián)排別墅具有了獨(dú)棟別墅都有的一切功能，不僅有南北花園和露臺，還帶半地下室的室內(nèi)車庫和室外停車位，最大限度地滿足了客戶的多種需求。其中，成交總價 300 萬元以上的比例雖僅占%，但成交總價最高的御華名苑達(dá)到了 1393 萬元，成為全市類別墅單套總價最高的樓盤。 力成交單價為 50008000 元 /平方米，占總成交量的比重為 %，主要分布在松江新城板塊、嘉定 老城區(qū)板塊和閔行 馬橋江川板塊 。 而從板塊分布來看， 20xx 年三季度，全市有成交的類別樓 盤分布于全市的 26 個板塊，其中，松江新城板塊成交最為活躍，成交量占全市的 %，占三季度松江區(qū)域類別墅總成交量的 %。 一、區(qū)域板塊分布 20xx 年三季度，全市有成交的類別墅分布于全市的 12 個區(qū)，集中 分 布 于 松江、南匯、嘉定、閔行等外圍區(qū)域。 崇明島自然資源豐富，生態(tài)森林、農(nóng)莊、灘涂，雖然目前別墅開發(fā)尚未啟動，但它是一片適合開上海 20xx 年三季度類別墅樓盤分布圖 2 0 0 4 年3 季度類別墅各區(qū)域成各交量比例%%%%%%%%%%% %寶山 長寧 奉賢 嘉定 金山 閔行 南匯 浦東 普陀青浦 松江 楊浦發(fā)別墅的熱土，未來，渡假型別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅將會成為崇 明房地產(chǎn)的一道風(fēng)景線。競爭相對激烈的將是供給量較多的 中端別墅市場。另外，雖然銀行通過對加大豪華住宅首付款比例等手段抑制別墅價格上升，但預(yù)計別墅價格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢。另外，市區(qū)中高檔公寓房價大幅上漲的壓力，城市交通立體網(wǎng)絡(luò)的完善也刺激了別墅需求放量。 20xx 年上海 GDP 增幅繼續(xù)保持 10%以上的速度，人均 GDP 超過 5000 美元；上海吸引了大量外來資金和高收入人群，保證了別墅的消費(fèi)需求。隨著辦公型、旅游型別墅及分時度假型等多種別墅形態(tài)更多地走向市場，將一定程度上刺激別墅消費(fèi)。各區(qū)域別墅分布情況如下：閔行 26%，松江 28%，浦東新區(qū) 11%，青浦 15%，南匯 13%，其它區(qū)域（市中心、嘉定、奉賢、南匯等地區(qū)）共 7%。而本案所處的崇明縣目前別墅市場空白，未來供應(yīng)量將會有所增加，有 望形成上海東北角的別墅區(qū)域。 20xx 年，別墅均價繼續(xù)上升，單價集中于 10000－ 20xx0 元 /平方米，而豪宅別墅總價均在 1000萬以上，比如上海紫園、海源別墅、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅、檀宮等。 三、價格分析 從 20xx 年上 海 別 墅單 價 來看， 絕 大 多數(shù) 集 中在 1000020xx0 元的 中高價格段，占據(jù) 了 55％的比重，另外三個價格段比例相當(dāng)。根據(jù)一項調(diào)查，目前別墅消費(fèi)群體中，上海籍占 %，國內(nèi)其他地區(qū)為 25%，港、澳、臺同胞則為30%，余下則為其他國家人士。 這也就是說，目前別墅市場的需求不足主要體現(xiàn)在中檔別墅市場上。這就造成供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)性失衡。結(jié)構(gòu)失衡如同市區(qū)高價公寓的大量供應(yīng)擠壓著中 低價房的生存空間一樣，別墅項目追求高端化的傾向，正在導(dǎo)致市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步失衡。 然而，高價化似乎并未帶來品質(zhì)的飛躍。 別墅追求高端化的傾向?qū)е鹿?yīng)結(jié)構(gòu)逐步 失衡 20xx 年統(tǒng)計在內(nèi)的 76 個別墅項目中，其中總價為 150 萬至 300 萬元的中檔別墅供應(yīng)量最大，約占總供應(yīng)量的 35%；其次為總價在 300 萬至 600 萬元的別墅，占到 27%， 100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)類別墅和總價在 600 萬元以上的高檔或豪華別墅分別為 18%和 20%。 別墅供給結(jié)構(gòu)分析 獨(dú)立別墅占據(jù)絕對比例 雙拼項目比重有所降低 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活，詮釋自由生活的首選；而雙拼和聯(lián)排別墅，因?yàn)槠溥m中的價格，也受到市場的青睞。 20xx 年別墅供應(yīng)又掀起新的一輪供應(yīng)高潮，全年批準(zhǔn)預(yù)售總量 超過 160 萬平米，較 20xx 年全年增長 50 萬平方米，漲幅為 45％。 類別墅熱銷市場 20xx 年和 20xx 年，上海類別墅熱銷市場，陽光歐洲城、合生城邦、金地格林春曉、康橋半島等樓盤憑借其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和合理的性價比得到市場認(rèn)可，并通過項目成功塑造了開發(fā)商企業(yè)品牌。 第三個層面上，別墅的產(chǎn)品形態(tài)比較純，整個小區(qū)的生活層次比較統(tǒng)一，很少出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢規(guī)劃在一起。 在第二個層面上，近郊別墅區(qū)的純度也增強(qiáng)了，在一個別墅小區(qū)內(nèi)既規(guī)劃別墅又規(guī)劃普通住宅的現(xiàn)象在減少。 近郊別墅小區(qū)的別墅純度提高 近郊新開發(fā)的別墅小區(qū)別墅純度也在提高。但為了提升小區(qū)的檔次，通過產(chǎn)品規(guī)劃來增加亮點(diǎn)，近兩年，上海市比較流行在市區(qū)的普通項目中規(guī)劃少量的聯(lián)體別墅甚至是獨(dú)幢別墅，設(shè)計出拔高一個檔次的產(chǎn)品，以別出心裁的形式吸引消費(fèi)者，同時提高價格。這類豪宅在上海比較多見。都是上海市家喻戶曉的豪宅別墅區(qū)。 二是別墅板塊內(nèi)的單個豪宅別墅區(qū)。 一是豪宅別墅板塊，主要是佘山板塊。豪宅別墅的上升，反映出上海別墅產(chǎn)品逐漸做精的一個趨勢，同時也體現(xiàn)了上海作為國際化大都市對豪宅別墅的吸納程度。隨著上海市政道路的 立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。 第三章 上海別墅市場 從近十年上海別墅市場的發(fā)展來看，上海別墅市場有三次熱潮。由于受到今年 8 月崇明越江通道工程可行性研究報告獲得批準(zhǔn)的利好影響，崇明作為上海一個新的開發(fā)熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注，由此將帶動崇明的房地產(chǎn)市場，特別是其東部城橋鎮(zhèn)區(qū)域的發(fā)展。 預(yù)計本次公告地塊將于 12 年內(nèi)推向市場，受區(qū)位的影響，未來的房價將因結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于平緩，甚至整體房價有可能走低，但是受現(xiàn)有的上海房產(chǎn)市場需求極其旺盛的影響，大多樓盤的價格還會繼續(xù)上揚(yáng)，未來上海房價有可能出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。對于整個房產(chǎn)市場影響具體如下： ① 遠(yuǎn)郊區(qū)域相對集中，未來房價增幅趨緩 2 0 0 4 年3 號公告地塊區(qū)域面積、個數(shù)分布圖010000020xx00300000400000500000600000寶山浦東嘉定青浦閔行楊浦崇明南匯松江長寧金山奉賢黃浦虹口0246810土地面積 土地個數(shù)200 4年 3號 公告出讓地塊交地標(biāo)準(zhǔn)27%68%5%毛地 熟地 未確定區(qū)域 土地面積 外環(huán)以外 中外之間 中內(nèi)之間 147727 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 23412 本次土地公告為 20xx 年來首次住宅用地的供應(yīng)，土地供應(yīng)總量為 278 公頃；分布面廣，全市 19個區(qū)縣中，共有 14 個有供應(yīng) 量。 城區(qū)具體分布如下： 從市場土地供應(yīng)來看，今年前九個月土地供應(yīng)相對偏少， 10 月成為了今年新增供應(yīng)的高峰期，593 萬平方米的新增土地基本集中在閔行、金山、嘉定、南匯等幾個外圍區(qū)域，土地供應(yīng)遠(yuǎn)郊化的進(jìn)程開始提速。 影響近年來上海房價走勢的主要原因有： ① 宏觀經(jīng)濟(jì)向好， 使上海房地產(chǎn)價格走勢長期趨好 ② 城市建設(shè)，使上海的外部環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的飛躍 ③ 需求拉動，使上海房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期 ④ 供應(yīng)市場由政府操控，尚不能滿足市場的巨大需求 ⑤ 一、二、三級市場趨向成熟、市場參與者逐漸成熟 崇明的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展萌芽期，目前商品房價格約在 4000－ 6000 元 /平方米，部分樓盤已拉高至 6800 元 /平方米，短期內(nèi)價格上漲空間不大。 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，上海市統(tǒng)計局 崇明目前的供應(yīng)量稀少，以動遷安置房為主，從上海 的發(fā)展看崇明，隨著城市化進(jìn)程加快，市政建設(shè)加大，配套設(shè)備完善，加上崇明先天的生態(tài)環(huán)境，未來的崇明將會是上海的后花園，理想的生態(tài)居住地，供應(yīng)量將會打破原有的格局，成為上海的另一供應(yīng)大區(qū)。 上海商品房市場供應(yīng)連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 1997 年－ 20xx 年，上海的商品房批 準(zhǔn)預(yù)售面積始終保持在 1400－ 1900 萬平方米相對穩(wěn)定的區(qū)間波動，從 20xx 年開始進(jìn)入高速增長期，當(dāng)年突破 2500 萬方之后， 20xx 年再創(chuàng)新高，首次達(dá)到 3000萬方以上，而今年 111 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米， 20xx 年底仍有望達(dá)到 2500 萬平方米左右上海歷年房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)的比重020xx4000600080001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值 房地產(chǎn)業(yè) 比重平穩(wěn)增長期 快速增長期 的體量。房地產(chǎn)投資每年保持在 900 億左右，以防止新的投資過熱引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。而 20xx 年 111 月累計已實(shí)現(xiàn)投資額 億元，同比增長 %，這些數(shù)據(jù)清楚地表明了上海房地產(chǎn)市場正處在開發(fā)投資的高潮期。 相對于全市的房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境，崇明島房地產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力還不足，未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)將在崇明大力發(fā)展。 歷年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 0200400600800100012001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 4 年1 1 1月 第二章 上海房地產(chǎn)市場 一、商品房市場分析 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)