【正文】 47 活動(dòng)推廣 配合各銷售階段或結(jié)合時(shí)熱點(diǎn)，舉行公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)或公益宣傳活動(dòng)。 車身廣告 益陽市區(qū)范圍內(nèi)公交線路 D M 單頁 結(jié)合益陽廣告環(huán)境現(xiàn)狀， D M 單頁派發(fā)將作為本項(xiàng)目重要的推廣方式，結(jié)合項(xiàng)目 營銷策略等對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行 D M 單頁派發(fā)，比如大型超市入口等人流量大的地點(diǎn)，在派發(fā)形式上可以突破原有模式，除了在白天進(jìn)行派發(fā)外，還可以在晚上派發(fā)。電臺(tái)可作為項(xiàng)目的重要的傳播方式。 ③報(bào) 紙是傳播面最廣、最快的媒體，也是宣傳中非常重要的一塊，但由于其面隊(duì)消費(fèi)群較為分散、價(jià)格較高，需要與其他媒體相配合使用。 報(bào)紙廣告 ①系列軟文炒作作前期鋪墊，根據(jù)營銷進(jìn)度推出硬廣告配合。 ②制作多塊戶外廣告牌形式聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 ② 在塔吊上設(shè)計(jì)具有一定感染力的條幅。但如果對(duì)工地包裝把握不好，就會(huì)使整個(gè)工地現(xiàn)場非?！皝y”，也會(huì)造成負(fù)面影響。 ⑤售樓部周邊做綠化帶。 ②異形吊掛式 POP 點(diǎn)綴。 44 三 、推廣定位 營銷推廣主題 領(lǐng)秀生活新高度， 享受生活優(yōu)先權(quán) —— 最 具生活價(jià)值樓盤 主打廣告語 優(yōu)越生活，從此高高在上 系列 廣告語 鬧中取 靜，收獲另一種生活品位 泓泰國際，品質(zhì)源于內(nèi)外兼修 坐享其成，以租代供，一套自用，一套出租 商業(yè)黃金段，住宅至尊點(diǎn) 四、推廣方式選擇 售樓現(xiàn)場 此處廣告氛圍質(zhì)量營造的好與壞，會(huì)直接 影響到整個(gè)售樓部現(xiàn)場，在廣告語的選擇和設(shè)計(jì)風(fēng)格上應(yīng)帶有強(qiáng)烈的煽動(dòng)性，營造現(xiàn)場火爆的氣氛，為到達(dá)銷售的目標(biāo)進(jìn)行鋪墊。 （二）推廣的總體思路 推廣思路主要從項(xiàng)目前期造勢(shì)期開始，進(jìn)而順勢(shì)到公開期，再到 強(qiáng) 銷期 、續(xù)銷期 ，最后到尾盤期。 突出推廣與項(xiàng)目的互動(dòng)性、時(shí)效性，及時(shí)推出項(xiàng)目的最新進(jìn)展與營銷信息，壓制觀望現(xiàn)象。 廣告 設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)沖擊力與視覺氛圍，以顧客最能接受的語言和表現(xiàn)方式，以最貼近客戶的傳播途徑引起目標(biāo)消費(fèi)群共鳴。遵循經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、創(chuàng)新、實(shí)效原則，合理安排部署。 標(biāo)志整體造型簡潔大氣，體現(xiàn)了一種國際化的時(shí)尚潮流?！岸堋钡脑煨鸵搀w現(xiàn)了建筑的品質(zhì)， 堅(jiān)固無比，又象征金牌之意。 1房1廳1衛(wèi) 24 E 3房2廳2衛(wèi) 24 F 3房2廳2衛(wèi) 24 G 2房2廳1衛(wèi) 48 H 2房1廳1衛(wèi) 24 I 1房1廳1衛(wèi) 24 小計(jì) 23559裙樓 1F 2F 3F 4F 小計(jì) 地下室 6050 6050合計(jì) 288 建筑面積(㎡) 38 2 棟套型面積表 戶型號(hào) 戶型戶數(shù)(戶)合計(jì)(㎡)J1 1房1廳1衛(wèi) 15 K1 1房1廳1衛(wèi) 15 J2 1房1廳1衛(wèi) 15 K2 1房1廳1衛(wèi) 15 J3 1房1廳1衛(wèi) 15 K3 1房1廳1衛(wèi) 15 J4 1房1廳1衛(wèi) 15 K4 1房1廳1衛(wèi) 15 小計(jì) 架空層 合計(jì) 120 建筑面積(㎡) 銷售計(jì)劃 銷售 階 段 銷售時(shí)間 物業(yè) 類型 推出部分 銷售 套數(shù) 銷售率 總銷售率 棟 號(hào) 樓層 /鋪號(hào) 強(qiáng) 銷 期 2020/10/ — 2020/11/30 （ 2 個(gè)月） 住宅 1 2 39 商鋪 續(xù) 銷 期 2020/12/01— 2020/2/28 （ 3 個(gè)月） 住宅 1 2 商鋪 尾 盤 期 2020/3/01— 住宅 1 2 商鋪 銷控明細(xì) 40 銷售 階段 棟號(hào) 保留單位 （含商鋪） 計(jì)劃推出時(shí)間 強(qiáng) 銷 期 1 2 續(xù) 銷 期 1 2 尾 盤 期 1 2 41 第 五 部分 整合推廣策略 42 第 五 部分 整合推廣策略 一、 項(xiàng)目 LOGO 展示 簡單釋義： LOGO 由三角形和盾牌形組成。具體開發(fā)計(jì)劃如下表： 36 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表 時(shí)間 計(jì)劃進(jìn)度 2020 年 2 月 28 日 前 交納土地價(jià)款；方案設(shè)計(jì)確定；施工圖設(shè)計(jì)完成，方案報(bào)建 ； 取得 四 證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、《 建設(shè)工程 施 工 許可證 》 2020 年 5 月 31 日 前 基礎(chǔ)工程 施工 ； 2020 年 9 月 31 日前 主體施工 至裙樓封頂 并達(dá)到開盤條件，取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。 本項(xiàng)目在立足產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上，必須把握好入市時(shí)機(jī)， 避免與競爭性項(xiàng)目的正面交鋒 。 二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目計(jì)劃在 2020 年 12 月開工， 2020 年 5 月 左右 全面竣工并 交房入伙 。 平穩(wěn)盈利，創(chuàng)造合理利潤。 快速建立“ 泓泰 ”系列品牌，為項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)做鋪墊。 ● 多數(shù) 以 改善住房條件 為購房 主要?jiǎng)訖C(jī) 。 ● 對(duì)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)要求比較高 。 ● 急于改善住房條件 。 該部分消費(fèi)群體具有較強(qiáng)的購買力，且善于投資理財(cái)，精明能干，置業(yè)意識(shí)相當(dāng)理性。 該區(qū)域 客戶的人數(shù)最多，是本 項(xiàng)目 的基礎(chǔ)客戶，系主力市場。 目標(biāo)客戶 群對(duì) 質(zhì)優(yōu)價(jià)廉且距離自己原居住地不遠(yuǎn)的樓盤比較青睞。 25 三、 地塊基本狀況 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目名稱 技術(shù)指標(biāo) 備注 1 總用地面積 14807 ㎡ 合 畝 2 有效用地面積 ㎡ 合 畝 3 規(guī)劃 總建筑面積 ㎡ 現(xiàn)狀建筑面積 5236 ㎡ 新建地上建筑面積 ㎡ 其 中 公寓建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 高層住宅建筑面積 ㎡ 公共廁所 ㎡ 架空層面積 ㎡ 新建地下建筑面積 6050 ㎡ 4 地下 停車 位 138 個(gè) 5 地上停車位 29 個(gè) 其中殘疾人停車位 2 個(gè) 6 自行車停車位 100 個(gè) 7 建筑密度 % 8 容積率 9 綠地率 32% 10 住宅總戶數(shù) 324 戶 報(bào)建為 408戶 26 項(xiàng)目 地理位置 泓泰國際公寓 項(xiàng)目位于 益陽 市 康富南路與海棠西路交匯處，交通 極為 便利 ， 東 面為 益陽最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 福中福國際城 ，南 面是益陽市委、市政府 和 奧林匹克公園 ， 與 華天大酒店近在咫尺， 項(xiàng)目極具發(fā)展?jié)摿?。該項(xiàng)目 應(yīng)采取快速 開發(fā)建設(shè)的方式，迅速啟動(dòng) 項(xiàng)目 ，按照市場需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā) 策略 ，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 23 第二部分 項(xiàng)目情況分析 24 第二部分 項(xiàng)目 情況分析 一、 發(fā)展商基本情況 本 項(xiàng)目 的 發(fā)展商 —— 湖南多隆 置業(yè) 有限公司， 系 湖南省 建筑工程 集團(tuán) 總公司 下屬子公司 ，屬 二 級(jí) 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 多隆 置業(yè) 公司依托 省建筑工程集團(tuán)及 其他配套公司 ，開發(fā)本 項(xiàng)目 具有多方面的優(yōu)勢(shì)。 消費(fèi)者將逐步擺脫對(duì)中心地段的過分依賴 近年來 益陽 中心區(qū)域土地 資源 越來越稀缺 ，導(dǎo)致了樓盤 開發(fā) 成本 的 快速增長 ， 一方面導(dǎo)致 了大型住宅樓盤的外遷現(xiàn)象 ，另一方面使 市民對(duì)產(chǎn)品 的選擇已趨向于郊區(qū)化，消費(fèi)者 將逐步擺脫對(duì)中心 地段的過分依賴， 性價(jià)比高、環(huán)境優(yōu)雅、交通便利 的郊區(qū)樓盤必將受到他們的青睞 。 配套需求日益多樣化 伴隨房地產(chǎn)市場和消費(fèi)者需求的多樣化發(fā)展 ， 消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的需求，不再是為滿足其簡單的居住功能。同時(shí)品牌實(shí)力企業(yè)的品牌發(fā)展戰(zhàn)略越來越得到消費(fèi)者的認(rèn)可，消費(fèi)者多樣化需求也得到了滿足。 21 六 、 益陽 房地產(chǎn)消費(fèi)者市場分析 品牌意識(shí)的形成 在房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤的驅(qū)使下，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立并迅速組建項(xiàng)目。 操盤手法 以 佳寧娜 為代表的外來企業(yè)進(jìn)入 益陽 以 來，普遍采用 高檔產(chǎn)品 的操盤手法，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場的競爭產(chǎn)生了很大的沖擊，同時(shí)進(jìn)行專業(yè)分工，借助專業(yè)策劃推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的整合推廣 ，委托專業(yè)銷售代理公司進(jìn)行專業(yè)銷售 ，確保項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)萬無一失 。實(shí)力碰撞的結(jié)果，是越來越多的開發(fā)商選擇做高端市場，市場上也 20 確實(shí)出現(xiàn)了幾個(gè)質(zhì)素較高的樓盤，如 北美陽光、 梓山湖 新 城 、 昌富 .城上城、世紀(jì)大廈 等 。 近幾 年以來，外地投資商大量在 益陽 拿地開發(fā)，或者單獨(dú)運(yùn)營 ， 或者與本土開發(fā)商合作，通過種種滲透，從理念上極大的影響 和 刺激了整個(gè)地方行業(yè)的活力與觀念，其 間涌現(xiàn)出了一批具有代表性的優(yōu)秀 樓盤。 五 、 益陽 房地產(chǎn) 市場 環(huán)境 分析 近兩年來 ,隨著地產(chǎn)開發(fā)的增熱與蘇醒 ,益陽 目前的市場競爭環(huán)境開始呈現(xiàn)出百家爭鳴的熱鬧景象。 受 房地產(chǎn)交易稅收新規(guī)定 的影響， 未來 二手房市場的活躍程度將會(huì)明顯降低。 19 外來的品牌開發(fā)商和投資財(cái)團(tuán)大舉進(jìn)軍 益陽 房地產(chǎn)市場，加劇了 益陽 房地產(chǎn)市場的良性競爭，將會(huì)促進(jìn) 益陽 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面提速、提質(zhì)， 益陽 的房地產(chǎn)市場正在 向 大盤時(shí)代過渡，房地產(chǎn)開發(fā)商的 “ 企業(yè)公民 ” 意識(shí)逐步 增強(qiáng)，住宅品質(zhì)和社區(qū)和諧性將會(huì)不斷提升，成為牽引我市房價(jià)不斷上漲的動(dòng)力源之一。 住房價(jià)格將保持持續(xù)、穩(wěn)定的增長，但增幅不會(huì)太快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將明顯趨向合理， 90 ㎡以下的中小戶型所占比例將大幅提高，按 益陽 2020 年 前三季度 人均收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以國家規(guī)定的 90 ㎡普通商品住房為計(jì)算對(duì)象，其房價(jià)收入比約為 ： 1， 益陽 房價(jià)仍有一定的增長空間 。 （請(qǐng)市調(diào)在列表補(bǔ)充） （ 二 ）、 益陽市中心城區(qū) 房地產(chǎn)市場預(yù)測