【正文】 競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 15 16 14 模式三 選擇水磨溝區(qū)及市中心高總價(jià)產(chǎn)品客戶，多具有高支付力，且具有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 置業(yè)目的 置業(yè)身份 目標(biāo)區(qū)域 置業(yè)敏感點(diǎn) 需求面積 資產(chǎn)沉淀 能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員 安全性高 +區(qū)域價(jià)值高的地方 完備城市配套 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 220350平米以上 資產(chǎn)沉淀 +投資 私營(yíng)業(yè)主 安全性高 +區(qū)域價(jià)值高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 180220之間 投資 +自住 自由職業(yè)者 安全性高 +區(qū)域價(jià)值高的地方 資源環(huán)境 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 160180之間 提高舒適度 權(quán)力公務(wù)員 水磨溝區(qū)域 +安全性高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 提高舒適度 待遇好的事業(yè)單位 城市核心區(qū)域 +安全性高的地方 生活配套 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 購(gòu)買(mǎi)自住生活 社會(huì)原因想搬家人群 沙區(qū) +新市區(qū) 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 90120之間 購(gòu)買(mǎi)自住生活 小生意者、職員 工作地。 這幾個(gè)項(xiàng)目為代表的跳脫項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，客戶為烏市收入頂尖階層，包括企業(yè)高層、外國(guó)人，居住享受行客戶。市中心的時(shí)代廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓商住兩用樓，處于市中心，面積可自由分割，客戶主要 烏市企業(yè)主、投資客。此區(qū)域的一些項(xiàng)目更加帶動(dòng)了此區(qū)域的低密度高端印象，已綠城玫瑰園、綠城百合最具有代表性。項(xiàng)目周邊城市拍套成熟 點(diǎn)評(píng) 大盤(pán)、品牌開(kāi)發(fā)商、園林設(shè)計(jì)突出、但內(nèi)部有未拆遷居民，極有可能與回遷空間分隔不明顯 經(jīng)典案例 凱旋門(mén)所處沙區(qū)南部供應(yīng)趨大，產(chǎn)品總價(jià)以 70150萬(wàn)為主，客戶中生意人，及非地緣高支付能力人群為主 時(shí)間 樓盤(pán)名稱 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2022以后 剩余 21萬(wàn)平米， (預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 10個(gè)月 ) 剩余 500余平米，由于是尾盤(pán)大戶型，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售到 8月份。烏市客群主要來(lái)自紅山區(qū)、沙區(qū)南部改善性客戶、還有一部分市中心客戶。 競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 模式二 選擇沙南、蘇州路、市中心片區(qū)的客戶屬于對(duì)物業(yè)位置、產(chǎn)品有一定要求，收入處在烏市中上階層 置業(yè)目的 置業(yè)身份 目標(biāo)區(qū)域 置業(yè)敏感點(diǎn) 需求面積 資產(chǎn)沉淀 能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員 安全性高 +區(qū)域價(jià)值高的地方 完備城市配套 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 220350平米以上 資產(chǎn)沉淀 +投資 私營(yíng)業(yè)主 安全性高 +區(qū)域價(jià)值高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 180220之間 投資 +自住 自由職業(yè)者 安全性高 +區(qū)域價(jià)值高的地方 資源環(huán)境 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 160180之間 提高舒適度 權(quán)力公務(wù)員 水磨溝區(qū)域 +安全性高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 提高舒適度 待遇好的事業(yè)單位 城市核心區(qū)域 +安全性高的地方 生活配套 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 購(gòu)買(mǎi)自住生活 社會(huì)原因想搬家人群 沙區(qū) +新市區(qū) 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 90120之間 購(gòu)買(mǎi)自住生活 小生意者、職員 工作地點(diǎn)附近 交通條件 /完備生活配套 90120之間 購(gòu)買(mǎi)自住生活 拆改區(qū)域人群 原居住地點(diǎn)附近 交通條件 /完備生活配套 90120之間 租房或自住生活 新興經(jīng)濟(jì)體員工 工作地點(diǎn)附近 +新市區(qū) 完備生活配套 /交通條件 80100之間 租房或自住生活 外來(lái)及對(duì)口支援人群 工作地點(diǎn)附近 +公務(wù)員小區(qū) +新市區(qū) 完備生活配套 /交通條件 80100之間 租房或自住生活 地州打工者 哪里便宜去哪 價(jià)格 7590之間 位置 沙依巴克區(qū)和楓雅居西側(cè) 規(guī)模 總建筑面積 140000平米，共 10棟樓，其中 5棟為 20層，其中住宅 18層、商業(yè) 2層、 4棟為 33層、 1棟（ 2層）為公建幼兒園 產(chǎn)品形式 高層、小高層 戶型配比 以大戶型為主，主力戶型 120150平米，面積區(qū)間 87260平米一梯兩戶（ 12 165三居），一梯 4戶（ 8 108兩居）。 產(chǎn)品形式 多層和小高層 戶型配比 主力面積為 82160平米， 105平米為三室兩廳； 94— 95面積占比80%， 130未公開(kāi)銷(xiāo)售 價(jià)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià) 3600元 /平方米，目前尾盤(pán)價(jià)格 5000元 /平米；樓棟定價(jià)與面積、位置的關(guān)系不大 銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售速度 30套 /月，目前項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤(pán)，只剩 190平米躍層戶型 人群 主力成交人群以新烏市人為主，生意人為輔，公務(wù)員等人群不多 賣(mài)點(diǎn) 環(huán)境及未來(lái)發(fā)展 配套 醫(yī)保機(jī)構(gòu)：軍區(qū)總醫(yī)院，武警醫(yī)院，煤炭醫(yī)院教育機(jī)構(gòu)：農(nóng)大附中 .、農(nóng)大附小、 71小、 34中、 41中、九家灣學(xué)校購(gòu)物場(chǎng)所：新北園春市場(chǎng)休閑場(chǎng)所：九家灣水上樂(lè)園、騎馬山風(fēng)景區(qū) 信達(dá) 雅山新天地 龍潤(rùn) 〃 西湖小鎮(zhèn) 翠湖藍(lán)灣 尚品家園 中央郡 臥龍山莊 8月 12月 10月 8月 6月 4月 剩余 25萬(wàn)平米 (預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 12個(gè)月 ) 剩余 11萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 11個(gè)月 剩余 3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售到 10月份 剩余 3000平米，預(yù)計(jì)到 8月份 剩余 1000余平米，預(yù)計(jì)到 8月初 剩余 1000余平米，預(yù)計(jì)到 8月份 西域 印象 剩余 ，預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售 10月 12月 典型案例分析 主流模式競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多為尾盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目潛在供應(yīng)約 ，集中在中央郡與雅山新天地 模式二 項(xiàng)目定位為差異化產(chǎn)品策略，選取總價(jià)區(qū)間相近競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行分析 ?沙區(qū)南板塊被認(rèn)知為城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施的區(qū)域，產(chǎn)品總價(jià)不低，以高層為主，吸引大量的地緣性客戶，城市南端剛性外溢人口占較大比例，目前平臺(tái)均價(jià)在 6000元 /平米左右； ?蘇州路地處美居物流園商圈，城市意向明顯，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，區(qū)域以高層為主，面積集中在 90— 160，產(chǎn)品以大三居為主，最大面積在 260平米，目前平臺(tái)均價(jià)約 5500左右； ?市中心片區(qū)地處城市核心地段，齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達(dá)的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套吸引了烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層；產(chǎn)品呈現(xiàn)投資和享受型兩類，投資類產(chǎn)品在 40—80之間、享受類產(chǎn)品在 110— 275之間，區(qū)域內(nèi)均價(jià)都在 10000以上，高端產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 16000/平。四種戶型比例為 1 主力戶型約 250平方米，平層官邸 主要賣(mài)點(diǎn) 主題化社區(qū)、綠化、創(chuàng)新的戶型產(chǎn)品形式 地塊價(jià)值、主題化的社區(qū) 大盤(pán)、突出的園林設(shè)計(jì)、品牌開(kāi)發(fā)商的物業(yè)、車(chē)位數(shù)量 資源占有價(jià)值、品牌價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、內(nèi)部景觀、配套服務(wù) 人群 新烏市人買(mǎi)房比例大，生意人，個(gè)體工商戶，小私營(yíng)企業(yè)主這些都是新購(gòu)買(mǎi)主力群體 外地來(lái)購(gòu)房的客戶非常多，北京、上海、湖北、廣東的都有南站商貿(mào)客戶占有比例較大。 西山區(qū)域 承接城市剛性人群，地緣性客戶占比最大，價(jià)格漲幅較小區(qū)域均價(jià)為4500元 /平米 不同站位下的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 客戶來(lái)源及特征 臵業(yè)敏感點(diǎn) 區(qū)域領(lǐng)先 克西路區(qū)域 新烏市人買(mǎi)房比例大，做生意的人比例也挺大，個(gè)體工商戶，小私營(yíng)企業(yè)主這些都是新購(gòu)買(mǎi)主力群體 景觀 +戶型 +交通 西山路區(qū)域 以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，做生意的為輔，靠近城區(qū)處多為烏魯木齊本地人，向西以新烏市人為主 總價(jià) +交通 +配套 城市高端 沙區(qū)南區(qū)域 地緣性客戶為主；各地投資客戶占一定比例；城市南端剛性外溢人口占較大比例 主題化社區(qū) +停車(chē)位 +景觀 +安全 蘇州路區(qū)域 市內(nèi)外溢客戶；地緣性客戶（如美居、華凌等專業(yè)市場(chǎng)小商貿(mào)主） 景觀 +戶型 +配套 +交通 +地下車(chē)庫(kù) 城市領(lǐng)袖 城市中心區(qū) 主要客戶是烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層 地理位臵 +產(chǎn)品 +景觀 +配套 水磨溝區(qū)域 首次別墅臵業(yè)客戶為 75%； 40歲左右、私企老總、全家庭客戶、有較高的視野和閱歷； 品牌 +資源環(huán)境 +景觀 +保安 +產(chǎn)品 +服務(wù) 小結(jié) 景觀 +創(chuàng)新產(chǎn)品（主體化社區(qū)）被各個(gè)層級(jí)客戶看好，是本項(xiàng)目擴(kuò)大受眾面的關(guān)鍵要素 以快速消化作為第一要素進(jìn)行分析，選取各競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)最快項(xiàng)目進(jìn)行分析 項(xiàng)目名稱 宜品家春秋（項(xiàng)目周邊，克拉瑪依西路） 凱旋門(mén)（沙依巴克區(qū)和楓雅居西側(cè)） 綠城百合（紅光山） 銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售速度 140套 /月，目前項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤(pán)。月均消化 83套 100左右的產(chǎn)品賣(mài)的速度較塊， 80以下的產(chǎn)品需求也很大，月均 95套左右 客戶特征 以地緣性客戶為主（有周邊企業(yè)員工集中購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)象）、部分地州客戶，靠近城區(qū)處多為烏魯木齊本地人，向西以新烏市人為主 項(xiàng)目旁邊一個(gè)勘探隊(duì)團(tuán)購(gòu) 300余套，其他客群有醫(yī)院的和保險(xiǎn)公司的。月均消化 140套 目前項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤(pán)，只剩 103及150平米的兩種戶型在 8樓層里，月均消化 65套 目前剩余 2東高層的 816樓，現(xiàn)房，16樓復(fù)式送面積，月均消化 30套 目前處在預(yù)售期， 1期項(xiàng)目北側(cè) 14棟樓，大約 2022年底交房 6月中旬設(shè)立售樓處 客戶特征 新烏市人買(mǎi)房比例大，做生意的人比例也挺大，個(gè)體工商戶，小私營(yíng)企業(yè)主這些都是新購(gòu)買(mǎi)主力群體 城市外溢有錢(qián)人，北園春市場(chǎng)，部分本地有錢(qián)人 烏魯木齊本地人居多，北園春市場(chǎng)商人，土地局在高層部分團(tuán)購(gòu) 本地客戶為主，北園春市場(chǎng)生意人等 距離友好商圈 5分鐘距離，北園春水果市場(chǎng)搬入園區(qū)，公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)加速配套的成熟 新烏市人買(mǎi)房比例大，做生意的人比例也挺大，個(gè)體工商戶，小私營(yíng)企業(yè)主這些都是新購(gòu)買(mǎi)主力群體 目前區(qū)域多為尾盤(pán)，價(jià)格在 5200元 /平米 客戶 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 克西路區(qū)域 承接城市剛性外溢人群，均價(jià)為 5200元 /平米，產(chǎn)品品質(zhì)與人員組成比西山區(qū)檔次要高 區(qū)域 資源 小區(qū)內(nèi)部景觀，產(chǎn)品戶型是否舒適，有沒(méi)有停車(chē)庫(kù) 客戶 敏感點(diǎn) 距城市核心區(qū)較近，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，屬于低端居住區(qū)市 產(chǎn)品總價(jià)、與城市的交通是否便利、周邊的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、小區(qū)綠化等 以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，做生意的為輔，靠近城區(qū)處多為烏魯木齊本地人，向西以新烏市人為主 產(chǎn)品形式以多層為主，價(jià)格相差不大，平臺(tái)均價(jià)約 4500左右 區(qū)域 資源 客戶 敏感點(diǎn) 客戶 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 典型樓盤(pán) 信達(dá) 雅山新天地 臥龍山莊 規(guī)模 占地 535畝，總建筑面積 40萬(wàn)平方米 。 項(xiàng)目用地面積 40余畝， 430余戶，總建筑面積 45萬(wàn)平米。 4050歲左右客戶， 60%為外地人（各地州市政府官員等），看中市中心地段；親戚團(tuán)購(gòu)，單位團(tuán)購(gòu)較多，改善性為主。綠化率是 40%，容積率為 ， 20%超低密度 產(chǎn)品形式 高層、小高層 低層住宅、多層住宅、小高層住宅構(gòu)成 價(jià)格 均價(jià) 6900 目前售價(jià) 8000+ 戶型面積 面積區(qū)間 87260平米一梯兩戶（ 12 165三居），一梯 4戶（ 8 108兩居）。 年輕人為主，投資客不少。烏市為主，新疆內(nèi)客戶也有意向。 戶型面積 84257，可自由分割 4297平米， 80平米以上通氣 主力戶型 82275平 銷(xiāo)售狀況 寫(xiě)字樓部分頂層已售，商住銷(xiāo)售不多 預(yù)售階段，意象客戶共 30%左右， 2022年 11月份入住。 商鋪 14層， 5萬(wàn)元；商住樓 512層，住宅裝修風(fēng)格， 1326層寫(xiě)字樓裝修風(fēng)格， 9100起價(jià)，每層50元層差。通過(guò)研究這些區(qū)域的特點(diǎn)以便于更深入的認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路，跳脫項(xiàng)目的某些長(zhǎng)處可視為我們很好的學(xué)習(xí)點(diǎn) 市中心板塊 水磨溝板塊 時(shí)代廣場(chǎng)、城綠百合公寓等 競(jìng)爭(zhēng)范圍界定 通過(guò)三種占位姿態(tài)、基于相同產(chǎn)品力水平的前提下，分別從產(chǎn)品面積區(qū)間、總價(jià)區(qū)間、客戶來(lái)源三方面出發(fā)，界定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)圈層 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷(xiāo)售價(jià)格 克西路區(qū)域 1 中央郡 均價(jià) 6500元 /平 2 宜品家春秋 均價(jià) 5300元 /平米 3 尚品家園 均價(jià) 5200元 /平米 4 翠湖藍(lán)灣 均價(jià) 5000元 /平米 西山路區(qū)域 5 雅山新天地 均價(jià) 4100元 /平米 6 臥龍山莊 均價(jià) 4700元 /平米 沙區(qū)南 7 凱旋門(mén) 均價(jià) 6500元 /平米 8 和楓雅居 尾盤(pán)，目前售價(jià) 8000元 /平米