姜堰市金湖灣富城匯下階段營銷策劃方案(存儲版)
【正文】 月 1 日是各地執(zhí)行“七部委意見”生效以后，據(jù)有關(guān)媒體報道，北京的銷售狀態(tài)持續(xù)疲軟，上海房價則每平方米比新政策執(zhí)行前下降 1000 元，廣州、深圳、重慶、南京、武漢等大城市的房地產(chǎn)價格漲幅已出現(xiàn)明顯回落。調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響作用需要過一段時間才能顯現(xiàn)出來。 市場點評：從政府、金融、土地、開發(fā)商，用戶等多個層面入手打出的“組合拳”，是為實現(xiàn)三個回歸：一個是消費者的預(yù)期要回歸，從原來看漲的預(yù)期回到理性的預(yù)期上來。 （二）現(xiàn)姜堰市的商鋪均價在 3500— 15000 元 /平方米，其中在姜堰步行街最貴的商鋪售價已達 20xx0 元 /平方米，可見，姜堰商鋪根據(jù)地段的不同，價格產(chǎn)生較大的浮動，距離已成為姜堰商鋪的標尺。 從已成交客戶職業(yè)特征中，可看出 ，公務(wù)員與企事業(yè)單位工作人員為主力客群，占 79%。 在對投資各類商業(yè)房產(chǎn)的意向調(diào)查中，對投資商業(yè)街、步行街商鋪很有興趣的比例是 %，是投資意 向的主體，而有意投資商貿(mào)城、專業(yè)市場商鋪的比例位居第二，占了 %。富城匯 下階段營銷推廣策略 前言： 金湖灣針對這一狀況，我們推出一系列組合優(yōu)惠措施，刺激消費者 購買欲。出臺團購優(yōu)惠措施，鼓勵客戶進行團購，通過優(yōu)惠政策吸引客戶，通過團購形式加快商鋪去化速度。同時， 與客戶保持良好的溝通與關(guān)系，及時傳遞項目進展信息，給客戶以信心。 7．活動流程： 時間安排 場景 具體內(nèi)容 9： 30— 10： 00 入場簽到 來賓領(lǐng)取抽獎券（副券投入抽獎箱） 10： 05 活動正式開始 主持人開場，介紹來賓 10： 05— 10： 10 儀式一 開發(fā)公司領(lǐng)導致辭 10： 10— 10： 20 儀式二 招商公司領(lǐng)導致辭及介紹公司概況 10： 20— 10： 25 第一輪抽 獎 由招商公司領(lǐng)導抽出 10 個紀念獎 10： 25— 10： 35 儀式三 專業(yè)人士介紹招商工作開展的布署，闡述招商公司的入駐將會給投資客群帶來什么利益點 10： 35— 10： 40 儀式四 金湖灣老業(yè)主代表談對招商公司進駐商業(yè)街的感想 10： 40— 10： 45 第二輪抽獎 有業(yè)主代表抽出 5 個三等獎 10： 45— 11： 00 儀式五 雙方領(lǐng)導正式簽約 11： 00— 11： 05 第三輪抽獎 由現(xiàn)場主持人抽出 3 個二等獎 11： 05— 12： 05 文藝表演 12： 05— 12： 10 第四輪抽獎 由開發(fā)商領(lǐng)導抽出 1 個一等 獎 事件營銷二：“金湖灣富城匯之夜”大型廣場文藝晚會 5．時間：待定（ 19： 00－ 21： 00） 6．地點：山水匯聚廣場 事件營銷三、贈傘儀式 1．推廣思路： 將開盤所用的陽傘印上金湖灣銷售方面，一方面加強對銷售人員技巧性及接待客戶能力的培訓，深入對產(chǎn)品本身優(yōu)勢的挖掘，將前期客戶所反映的問題匯總至公司，共同商榷銷售說詞。推廣方式可采用贈送金湖灣紀念冊（內(nèi)有少量項目介紹插頁的筆記本）的形 式，在機關(guān)單位門口免費發(fā)放。同時，通過與 D 區(qū)價格的對比，刺激客戶對 B、 C 區(qū)的選擇。 2．推廣方式：媒體專版炒作 門面房房展會（可用展廳，也可用媒體） 商業(yè)投資論壇 三、 加強銷售管理 由于項目體量大、進度緩，目前 產(chǎn)品部分可展示給客戶的實際資料較少。 2．活動形式：廣場納涼晚會 3．舉辦方法：由文化館牽頭組織，姜堰市政府協(xié)助支持，金湖灣 2．時間：為了盡快點燃客戶新的投資熱情，提高商鋪的銷售與回款速度，建議活動在 7 月底舉行。隨著項目的開盤，客戶逐漸由原來的沖動趨向于理智，由于項目進展較緩，客戶可見的產(chǎn)品部分內(nèi)容太少，對項目的熱情度也在逐漸降低。富城匯送出的驚喜大禮包一份； ③ 由老客戶推薦的新客戶購買本項目可享受 3000 元房款優(yōu)惠； ④ 每個成交的新客戶只能由一名老客戶推薦； ⑤ 老客戶推薦新客戶數(shù)量不限； ⑥ 所有獎勵及優(yōu)惠在新客戶成交之后即刻兌現(xiàn)。 營銷策略 一、推出組合優(yōu)惠政策 目前房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，客戶投資熱情逐步降低。 四、 VIP 客戶分析 V I P 客 戶 分 析成交客戶29%未購買客戶29%無意向客戶7%觀望客戶35% 從 VIP 客戶發(fā)現(xiàn)，有意向未購買客戶與觀望客戶占到了 VIP客戶的 64%，而其中沒有成交的主要原因是：對于本項目日后的投資價值是否能得到體現(xiàn)沒有信心，其中具體表現(xiàn)為：關(guān)注日后本項目商鋪回報率，可目前，這些是本項目銷售所不能提供的，對此，本項目日后的銷售需要有一個招商公司的協(xié)助，這樣，有助于加強客戶對本項目的消費信心。 （四）外地客戶的投資特 征 —— 異地商鋪投資比例下降 本項目一期商鋪未成交客戶中，有部分的異地投資者，如上海，但由于其中大部分未留下聯(lián)系方式，故沒有列入上述一期未購買客戶中，但為準確科學地分析本項目銷售現(xiàn)狀，我司將以下資料提供給開發(fā)商，以便于做市場判斷。富城匯 . 26 78 5000 33 % 錦都國際花園 27 40004300 2 37% 濱河坊 42 57006480 10 % 市場點評：本項目現(xiàn)階段遭遇的銷售壓力，是由整體房地產(chǎn)市場處于一個理性回落階段所帶來的，但從上表中，可以看出，本項目在目前階段的銷售率及銷售套數(shù) ，是遠高其他兩個項目的，所以，本項目目前銷售狀況處于一個合理的市場銷售范圍。 （二） 市場點評：從數(shù)量上可以看出，西區(qū)整體房地產(chǎn)供大于求，并且隨著時間的推進，西區(qū)各個房地產(chǎn)項目的啟動，將產(chǎn)生強烈的房地產(chǎn)市場競爭，會給本項目造成較大的競爭壓力。 金融政策變化對房地產(chǎn)市場有著舉足輕重的影響。配套細則制定的內(nèi)容都明確了房產(chǎn)新政策中最受人們關(guān)注的兩點：享受優(yōu)惠政策普通住房標準和新營業(yè)稅政策。房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩；今年后期的房價將以漲勢漸落漸穩(wěn)為主，整個房地產(chǎn)市場處于理性回落調(diào)整階段 四、 熱點問題分析 —— 政策解讀 針對非理性繁榮的房地產(chǎn)市場，中央政府在短短兩個月內(nèi)連出三道金牌，被人們稱為“房地產(chǎn)新政”。完成住宅投資 1533 億元，增長 %，占全部投資的比重為 66%.其中，完成經(jīng)濟適用房投資 60 億元，下降 %，所占比重由去年同期的 %下降到 %. （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化 一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計為 4521 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。富城匯下階段營銷推廣策略 …………………………………………………………………………… 22 前 言 ……………………………………………………………………………………………………… 23 營銷策略 …………………………………………………………………………………………………… 24 一、 推出組合優(yōu)
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