【正文】 進(jìn)場裝修， 10 月 1 日鐵定開業(yè)！ 若不能按時(shí)開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金，以增強(qiáng)商戶租鋪的信心。引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會(huì)降低，對項(xiàng)目的銷售形成阻力。 內(nèi)容：廣場商鋪總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號(hào)、尺寸，各類商鋪各層平面圖。 戶外廣告 ★ 銷售現(xiàn)場包裝。 ★ 車身廣告。 經(jīng)營管理 ：商家按規(guī)定時(shí)間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種經(jīng)營；服從商城管理 ；按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用，否則商城有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。 本案租金水平 前文已經(jīng)分析過，把廣場內(nèi)二層平均租金暫定為 12 元 /㎡ /月，一層平均租金暫定為 18 元 /㎡ /月是比較適宜的。 投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn) 投資者需要的是穩(wěn)定的投資回報(bào)，投資回報(bào)周期越短對投資者吸引力越大；開發(fā)商需要的是產(chǎn)品當(dāng)前市場較合理的價(jià)位，而不能夠全部賺取產(chǎn)品未來的升值空間。 具體營銷策劃執(zhí)行方案將適時(shí)出臺(tái)。項(xiàng)目組考慮在成功招商之后，需要配合商家進(jìn)行系列的宣傳推廣，比如活動(dòng)的組織。再就是項(xiàng)目內(nèi)需要強(qiáng)有力的業(yè)態(tài)支撐。該商鋪獲得租金收益為： P 年收益 =120 元 /㎡ /年 ㎡ =53296 元 /年 《商鋪?zhàn)赓U意向書》及《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》細(xì)則及合同文本 于 日前定稿制作完成。商戶須提供身份證。廣場內(nèi)二層主要由經(jīng)營戶自行包裝，在沒有經(jīng)營戶進(jìn)駐之前我們則有必要對上下兩層進(jìn)行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強(qiáng)烈的視覺沖擊、營造商業(yè)氛圍。 報(bào)紙 鑒于同上原因，報(bào)紙廣告的投放量也相應(yīng)縮減。 內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)，政府對項(xiàng)目的支持，項(xiàng)目招商細(xì)則，項(xiàng) 目招商政策等。 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分析 ◇ 投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微； ◇ 項(xiàng)目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于項(xiàng)目的品牌樹立，對整個(gè)項(xiàng)目將產(chǎn)生負(fù)面影響； ◇ 項(xiàng)目不能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，投資者鬧事。 第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、開業(yè)時(shí)間 第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期進(jìn)度、招商等工作，暫定廣場開業(yè)時(shí)間為 20xx年 10 月 1 日。簽約時(shí)收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年、第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。 為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速 落定，我們建議招商部分商鋪實(shí)行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給一些有影響力的商家。根據(jù)對新區(qū)商業(yè)調(diào)查，本區(qū)域商業(yè)租金在 8—— 25 元 /平米之間。此處主要對塔南路與站前路交口至人民大道處的臨街商鋪?zhàn)饨鹚竭M(jìn)行調(diào)查。建筑形態(tài)：臨塔南路為兩層商鋪，臨人民大道為一幢 5 層高的綜合大樓，商城里面為兵營式一層商鋪門面。臨解放路及東西兩側(cè)巷道為兩層商業(yè)門 面。 距本案 300 余米。臨人民大道及東側(cè)無名道為兩層商業(yè)門面。 經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外 部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適。同時(shí)，我們根據(jù)實(shí)際招商工作的飽和度，如二層招滿，可以拿出一層來進(jìn)行與二層經(jīng)營同類產(chǎn)品的商家招商。金水岸（街） 太極 ☆ 很明顯，廣場內(nèi)商業(yè)只是我們整個(gè)項(xiàng)目的一部分，我們的項(xiàng)目屬于商住相結(jié)合的形式，而非純商業(yè)，這就明確廣場內(nèi)商業(yè)需首先要能夠?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)提供生活配套服務(wù)。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準(zhǔn)入提供了低門檻。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動(dòng)及烘托。本項(xiàng)目近 1 萬平米的休閑廣場，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當(dāng)數(shù)量的顧客。 ■ 郵局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點(diǎn)、聯(lián)通網(wǎng)點(diǎn)；位于山陽商廈內(nèi)的移動(dòng)網(wǎng)點(diǎn)，距本案 50 余米。焦作本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處 于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。隨著時(shí)間推移，工程竣工時(shí)間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費(fèi)者一個(gè)直觀的感受，有利于在實(shí)物上造勢、推廣運(yùn)作。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)。其規(guī)模較大，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，且該項(xiàng)目即將開始內(nèi)部認(rèn)購。如何消化過多部 分的面積，我們需要尋找新的業(yè)態(tài)支撐，根據(jù)行業(yè)規(guī)律，解決之道在于建立具有 核心競爭力的行業(yè)市場，該類業(yè)態(tài)需要較大的營業(yè)面積，又要不與整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)作理念有沖突。闌珊坊 太極 二、租金策略 ⑴、租金厘定考慮因素 周邊物業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。 開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙Γ欠裼虚_發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。整個(gè)商業(yè)主要為社區(qū)及周邊社區(qū)提供日常生活配套服務(wù)。臨塔南路與站前路為兩層門面房。地理位置：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路屬于焦作商業(yè)中心區(qū)域。 里面兵營式鋪面，寬約 3 米，進(jìn)深 6 米左右，主要經(jīng)營中低檔服飾、床上用品、各類電子產(chǎn)品等商業(yè)。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。因此我們建議開