太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案-wenkub
2023-07-02 21:30:02 本頁面
【正文】 太極 太太太 極極極 如何消化過多部 分的面積，我們需要尋找新的業(yè)態(tài)支撐，根據(jù)行業(yè)規(guī)律，解決之道在于建立具有 核心競爭力的行業(yè)市場，該類業(yè)態(tài)需要較大的營業(yè)面積，又要不與整個項目的設(shè)計、規(guī)劃、運作理念有沖突。 二、項目定位 市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位及形象定位 前期，我們將廣場內(nèi)商鋪定位于“集 小型休閑、娛樂和針對小區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域所需要的生活服務(wù)配套于一體的區(qū)域性商業(yè)中心”， 而通過對周邊商業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品本身的對比調(diào)查，我們有必要重新對廣場內(nèi)的業(yè)態(tài)定位做一個有益的補充。其規(guī)模較大，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，且該項目即將開始內(nèi)部認購。 項目機會點分析 ■ 城市規(guī)劃機遇。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)。 ■ 臨街門面的帶動優(yōu)勢。隨著時間推移，工程竣工時間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費者一個直觀的感受，有利于在實物上造勢、推廣運作。 ■ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處 于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。 ■ 銀行：緊靠本案的塔南路郵電儲蓄所、塔南路與人民大道東北角商業(yè)銀行、建設(shè)銀行及農(nóng)發(fā)銀行，距本案緊 30 米。焦作太極景潤花園項目組 二 00 五年四月六日 目錄 第一部分 項目定位 一、 項目分析 二、 項目定位 三、 項目經(jīng)營分區(qū)策略 第二部分 市場招商總策略 一、 招商的整體原則和目標 二、 租金策略 三、 招商政策策略 四、 招商執(zhí)行策略 第三部分 招商執(zhí)行計劃 一、 開業(yè)時間 二、 正式招商時間 三、 招商工作安排 四、 招商風險分析 五、 招商中存在的問題及規(guī)避方法 第四部分 招商準備工作 一、 招商資料 二、 媒體運用 三、 相關(guān)文件 第五部分 銷售建議 一、 投資者與開發(fā)商利益平衡點分 析 二、 銷售策略建議 三、 年度中旬推廣 第一部分 項目定位 一、項目分析 項目周邊環(huán)境 項目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。 ■ 郵局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點、聯(lián)通網(wǎng)點；位于山陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點，距本案 50 余米。焦作市政府有力的扶持及城市 未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認識和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。本項目近 1 萬平米的休閑廣場，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當數(shù)量的顧客。 ■ 品牌優(yōu)勢。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動及烘托。 ■ 產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準入提供了低門檻。 ■ 市場容量威脅。 ☆ 很明顯，廣場內(nèi)商業(yè)只是我們整個項目的一部分，我們的項目屬于商住相結(jié)合的形式，而非純商業(yè)，這就明確廣場內(nèi)商業(yè)需首先要能夠為社區(qū)內(nèi)提供生活配套服務(wù)。 ☆ 通過項目組對焦作所有專業(yè)市場的摸底排查，并結(jié)合項目整體形象定位， 我們最終確定廣場內(nèi)商鋪一層主要經(jīng)營生活服務(wù)配套行業(yè)，如超市、市多店、特色餐飲之類，二層主要經(jīng)營健身、娛樂、休閑等行業(yè)。金水岸（街） 太極桂蘭街 招商對象定位 根據(jù)焦作市的經(jīng)濟發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗，本市場的招商對象將以焦作市區(qū)及省會鄭州商家為主，焦作市周邊市縣為輔。同時，我們根據(jù)實際招商工作的飽和度，如二層招滿，可以拿出一層來進行與二層經(jīng)營同類產(chǎn)品的商家招商。 地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一； 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外 部的環(huán)境，客戶到達市場購物是否感覺舒適。 ⑵、周邊商業(yè)租金市場調(diào)查 ●樓盤商業(yè)： ?碧海云天： 臨人民大道及東側(cè)無名道為兩層商業(yè)門面。由于一期住宅已經(jīng)售罄，商業(yè)部分已經(jīng)經(jīng)營。距本案 300 余米。 交通發(fā)達，商業(yè)氛圍濃厚。臨解放路及東西兩側(cè)巷道為兩層商業(yè)門 面。商業(yè)價格：解放路沿線售價： 8800 元 /平方米 其他商業(yè)門面售價： 4000—— 4500 元 /平方米 無租賃價格 ●、專業(yè)或綜合批發(fā)市場 ?山陽商城 建筑形態(tài)：臨塔南路為兩層商鋪，臨人民大道為一幢 5 層高的綜合大樓，商城里面為兵營式一層商鋪門面。由于整個商城定位主要服務(wù)于普通老百姓，小具規(guī)模，品質(zhì)較低，但價格實惠，故周邊老百姓愿意到此購物消費，商業(yè)氛圍較為濃厚。此處主要對塔南路與站前路交口至人民大道處的臨街商鋪租金水平進行調(diào)查。商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：較大面積的商鋪住要用作如銀行、通訊等網(wǎng)點設(shè)施，較小的如 15 ㎡左右的商鋪則用來零售，如小賣鋪、小餐飲產(chǎn)業(yè)。根據(jù)對新區(qū)商業(yè)調(diào)查，本區(qū)域商業(yè)租金在 8—— 25 元 /平米之間。本項目商鋪面積較大，整個租金額相應(yīng)較大，由于目前一段時間人流不足，將導致經(jīng)營商家資金回收困難
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